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1、肥西县农村空置房调查报告近年来，随着国民经济社会发展及生产力布局的改变，农村空闲 农房问题愈发凸显；盘活利用农村空闲农房已成为当前农村工作的一 项重要任务。今年中央“一号文件”明确提出“探索农村集体组织以 出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地”的战略构想。为进一 步盘活利用肥西县农村空闲农房，不断增加农民财产性收入，全面建 设“美丽乡村”，积极探索“乡村旅游结合盘活存量”发展模式；肥 西县委、县政府委托专业机构对全县空闲农房进行了专题调研，为下 一步工作提供详实可靠的参考依据。一、农村空置房现状在全面建设小康社会的今天，农村住房条件得到了很大的改观， 房屋已不再是影响农民生活的主要问题；同
2、时，随着社会的快速发展 及各种原因产生了大量空闲农房。接下来，根据我们的调查数据，从 农房的空置总量、空置结构等方面来分析肥西县农村空置房现状。（一）空置房总量空置规模大，空置率高。本次调查共走访了13 个重点村庄，涉及 房屋 3256 间，其中空置房1312间，空置率达40.29%；部分村庄空置 率达到 100%，已成为名副其实空心村。房屋空置率低于 30%的村庄：红堰村、孙集社区、新农村，总房间数为 2180 间，空置房为234间。房屋空置率为 50%80%的村庄：高庄、应家庄、张老圩、防虎社区、周桥新村，总房间数为526 间，空置房为348 间。房屋空置率高于 80%（不含 80%）的村
3、庄：车岗村、河湾村、周屯寺、双龙社区、张新圩，总房间数为550 间，空置房为513 间。我们调查发现，空置房间数与农户住房套数及房间数量成正比， 随着农村住房套数及房间数（含外置房）的增加，农村住房空置率还 将继续增长。（二）空置房构成空置房多为砖木结构。在我们调查中 809 间空置房为砖木结构， 占总空置房的 61.66%；多为一层白墙灰瓦建筑形式，年限较久，多 建于 90 年代以前，完整度较差，部分破损严重。砖混结构的空置房 多建于 90 年代以后，保存较好，主要为二层及以上房屋，白瓷砖贴 墙，大瓦屋顶；砖混结构的空置房共有503 间，占总空置房的38.34%。空置房屋结构38.34%61
4、.66%砖木结构砖混结构空置房与集镇距离及交通便捷程度呈 V 型关系。调查显示，距离集镇 5 公里以下（不含 5 公里）、交通便捷的 368 间房屋中，有空 置房 318 间，空置率为 86.41%；距离集镇 58 公里、交通条件一般 的 1680 间房屋中，有空置房 184 间，空置率为 10.95%；距离集镇 8 公里以上（不含8 公里）、交通条件较差的1208 间房屋中，有空置房810 间，空置率为 67.05%。空置房主多为富裕者。在我们的调查中，家庭经济最差的有3 户， 其中有 1 户有空置房，占33.3%；较差的有40 户，9户有空置房，占 22.5%；显示家庭经济一般的有 338
5、 户，151 户有空置房，占 44.7% 而在 107 户较富家庭中，有空置房的有74 户，达到69.2%。由此可见， 家庭经济越富裕，农村空置房比率就越高。二、空置房形成的主要原因（一）人口大量外出随着我国经济建设的快速发展，尤其是代表现代文明的城市日趋 繁荣，吸引着大量农村人口向城市集聚。入城人口主要分为三类：进 城居住，务工或做生意，求学或为了子女能获得更好的教育而入城。 不论形式，随着大量农村人口向城市转移，很多原有住房被空置，农 村空置房数量大大增加。在我们的调查中，有高达近一半家庭的农村 空置房是由于人口外出而造成的，这说明农村人口外出是造成住房空 置的最主要原因。（二）农村建房盲
6、目性在农村，部分先富起来的家庭，手头拥有较可观的现金，这些现 金的一部分或很大一部分投资在建房上。调查中我们发现，目前农村 “户户攀比”建屋扩宅现象很严重，看见人家都建了新房，就一定要 建新房，举债建房更是在所不惜，很多家庭常常拥有几处住宅，这就 造成部分家庭房屋拥有量超过了当地政府所限定的数量和大小，也超 过了对住房的实际需求，形成空置房。调查显示，有14%的空置房是 由于新房多余所致，这从一定程度上反映当前农村住房投资的盲目性 过度性。(三) 思想文化因素一是许多地方因为文化落后，小农意识严重，很多农民认为农村 土地虽归集体所有，但宅基地是村民个人财产，一旦占有就成为个人 所有，所以很多农
7、民为达到个体利益的最大化，想方设法多占集体地， 多占宅基地。二是落叶归根思想严重。受落叶归根思想的影响，许多 农民常年在外，但仍然在农村留有房子以备养老。三是大多数村民认 为结婚就要建新房。在农村盛行这样一种风气，谈婚论嫁，男方一定 要有房，否则女方就很可能看不上，也会受到他人的谈论。从而很多 适龄青年在原来房子尚可居住的情况下，不得不新建住房或购置新房 在一定程度上也造成了空置房的增加。(四) 相关制度不合理主要表现在以下几个方面：(1)农村宅基地无偿取得、无偿使用制 度导致宅基地多占，进而引起房屋空置。在监管不到位的情况下，多 占宅基地的行为必然发生。多占的宅基地再用来扩建房屋，造成房屋
8、过剩，住房空置。(2)房屋流转不畅。目前为止，农村宅基地的流转体 制尚未建立，农村宅基地和农民住宅难以确权发证，宅基地和农民住 宅作为物权不能充分实现，制约了空置房屋的市场化。三、空置房带来的主要问题通过调查分析及查阅相关资料后，能够总结出农村住房空置会造 成浪费土地、浪费财富、妨碍城市化进程、妨碍村庄的治理和发展、 引发宅基地纠纷等主要问题。（一）浪费土地农村住房大量空置最直接影响就是土地浪费。农村住房大量空置 使得房屋所占土地不能收回集体，也无法进行它用，极大地浪费了土 地资源。另外，由于空置房占用了土地，大量建新房者缺少宅基地从 而只能向村边缘去寻找，这样就又侵占了大量的耕地，造成土地整
9、体 利用率的低下。（二）浪费财富农村住房空置也间接的浪费了大量财富。一是空置房大多是以旧 房形式存在，由于自然或人为等原因会对房子造成一定程度上的损坏 需要耗费人力和财力来维修这些空置房，造成财富损失。二是随着经 济的不断发展，房地产市场也处在不断变化的状态，无法将这些空置 房价值兑现，其结果就是面临贬值，在很大程度上造成了财富的浪费。 三是住房对农民来说是一个较大的经济支出，很多是一辈子都在为做 新房攒钱，住房是不动产，花费了大量金钱，空置房得不到价值体现， 其包含的财富也就被浪费。（三）妨碍城市化进程随着城市化进程的不断加快，中国的城乡建设用地也在不断增长 除了城市建设的基本需要，在保持
10、18 亿亩耕地红线的前提下，是农 村住房的大量空置，激化了用地矛盾，限制了城市化进程的速度。 农村空置房是农民的财产，而且是一笔不小的固定财产。很多农民欲 进城买房定居，而农村的住房又无法顺利变现，处理掉还要花费资金， 从而增加了农民的进城成本。由于农村住房处理困难，很多农民在没 有足够财力的情况下，降低了进城预期，阻碍农民市民化的进程。（四）阻碍村庄的治理与发展 目前很多空置房破旧杂乱，无人居住而又不拆除，严重影响村容 村貌。有的虽不破败，但无人居住，庭前院后荒草从生，门庭冷落， 不甚美观。大量空置房囤积在村中央，不仅不利于村里统一管理，也 不利村民之间的交流。这对于农村的统一治理和新农村的
11、规划建设带 来了诸多困难，从而严重阻碍农村的经济、文化等各方面整体发展。（五）引发宅基地纠纷 空置房的存在因其宅基地问题容易引发村民之间的纠纷。 在大 多数农民心目中，宅基地属于私有财产。个别农户违规占有多处宅基， 使一些确实需要建新房的农户的宅基地迟迟无法落实；造成邻里关系 不和睦和干群关系紧张。四、对策及建议（一）创新机制，加强引导积极探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及 宅基地，增加农民财产性收入。允许多渠道筹集资金，按规定用于村 集体对进城落户农民自愿退出承包地、宅基地的补偿。鼓励通过村庄 整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式，重点支 持乡村休闲、旅游、
12、养老等产业和农村三产融合发展。加大政策引导 和支持力度，努力调动各方参与的积极性。鼓励广大农民、村集体组 织、城市市民、企业以租赁、合作等多种方式利用空置房进行创业创 意、乡村旅游、休闲养老等。（二）科学规划，合法流转制订科学的村庄建设规划。强化规划引导调控作用，通过规划引 导农村住房科学选址，引导建房合理布局，引导村庄集中建设，引导 农民群众向中心村、大村庄集中，以集约、节约利用土地，统筹村庄 基础设施建设，优化土地资源要素配置。创新流转制度。房屋流转主要包括两个方面：一是置换农村宅基 地，宅基地的置换是指在县级以上政府的统一安排下 ,进城工作和生 活的农民把自己的宅基地及房屋交给政府处理,
13、换取城市户籍,并按一 定比例得到一套居住面积大体上相当的城镇公寓住房。二是整合房屋 土地资源，通过房屋流转和各村各部门之间的协调，将空置房屋改成 敬老院、村级办公室或村级活动中心等；同时可引导并促进有技术的 农民实现规模化、标准化种养殖。（三）拆除空置房，提升土地利用率 要减少农村空置房，使农村土地资源能够更好的合理被利用，就 需要拆除部分空置房。拆除空置房要根据村情和农户实际情况，灵活地采取空置房拆除 置换和补偿政策。（1）规定拆建户新建占地面积多于该户旧宅拆除面 积的部分，建房户按规定价格向村集体支付使用费；（2）拆建户限额 内新建占地面积少于该户旧宅拆除面积部分，村集体向建房户按地价 房
14、屋评估价之和进行补偿，再奖励 50%收回；（3）推行有偿选位方法， 根据农村宅基地的位置优劣，确定每个地段的有偿使用标准，按照“先 拆先选”的原则，由农户自行选择，收入资金用于村庄基础设施建设。 通过这些措施，在空置房拆除基础上给与农民一定的补偿，而促进农 民空置房拆除积极性，以减少农村空置房数量。同时对部分空置房进行土地复垦，最大可能选择危旧房和房前屋 后空闲地较多且较集中成片的地带，以降低复垦成本，利于整体开发 规划。在宅基地土地整理复垦过程中，政策设计应注重让村集体和村 民得到实惠，切实保护好农民的合法权益及其宅基地部分增值收益。（四）盘活空置房，建设美丽乡村结合新农村建设，对空置房进行
15、重新设计翻新，合理利用，大力 兴办农村公共文化事业，建立老年活动中心、养老中心、村图书室等， 为农民提升农村精神文化水平提供配套设施，从而活跃农村群众文化 生活。引导农民转变思想观念，成为会经营的新型农民，将农村空置房 屋修葺租赁，用于发展乡村旅游、文化创意、城市居民租赁、企业生 产加工等，在取得经济效益的同时推动农村第三产业发展。盘活空置房的主要模式有：（1）农户自营模式，由政府统一规划、 管理、对外营销，农户自营短租、家庭旅馆、农家乐等形式，满足有 需求的城市居民、游客前来入住、休闲。（2）集体经营模式，由村委 带头成立股份制公司，村民可以货币、房产（空置房）等形式自愿入 股，发展乡村旅游、养老休闲等特色产业。（3）合作经营模式，由当 地政府或企业成立专业合作社，村民可以多种方式入社，整合农村各 种资源，由合作社统一规划、管理、对外营销。（4）企业经营模式， 由当地政府以优惠政策引进合适的实力雄厚的企业来投资，在保留、 盘活空闲农房的基础上发展特色产业集聚区，同时实现企业盈利、地 方发展、农民致富的多赢格局。
