某项目工程管理手册(DOC 75页)

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1、海南一卡通物业管理股份有限公司HAINAN E-CARD PROPERTY MGT.CO.,LTD.黄金海岸项目工程管理手册（试行）Residential property management service manual（黄金海岸花园小区字2016号）1.0 目的 通过对岗位职责的明确，实施物业工程管理，保障设备、 设施正 常运行，为用户创造安全、文明、舒适、方便的居住环境。2.0 适用范围 黄金海岸花园小区物业服务中心工程部。 30 工程部工作职责 3. 1 工程部的职责、范围 3.1.1 负责制定本部门的岗位职责管理制度及各项业务的服务质量标准。3.1.2 负责维修记录单的监督检查、并

2、做好标识管理工作。3.1.3 负责物业设备维护、保养管理工作。3.1.4 负责小区日常设备、系统检验和物业验收。3.1.5 负责做好检验、测量设备的管理工作。 3.1.6 负责小区强弱电系统的运行管理，设备维护保养和检修故障。 3.1.7 负责小区电梯系统的运行管理，维护保养和检修故障。3.1.8 负责小区给排水管道系统的管理，设备维修保养和检修故障。 3.1.9 负责联系处理小区土建结构方面符合居住要求。3.1.10 负责小区各系统设备的完善改造，设备更新以及小项增改工程施工。 3.1.11 确保工程所有设备的正常运转，维修保养好小区的硬件系统。3.2工程部主管岗位职责 【直接上级】：项目经

3、理【直接下级】: 各专业【工作范围】：在项目经理的领导下负责小区的房屋及供配电、给排水系统等生活设备设施的运行、检修、维护、保养设备设及管理工作反馈，安排综合维修专业正常工作保证小区的正常运营。 3.2.1 熟悉小区所有房屋、设备设施的自然状况，组织相关人员参加小区的 验收及接管工作。 3.2.2 负责小区供配电、给排水系统及其他相关设备设施的运行、检修、维 护、保养及工作反馈。 3.2.3 编制本专业年度检修、保养计划，并组织实施做好记录。 3.2.4 完善本专业基础管理工作，建立健全各项管理制度和图纸资料档案。 3.2.5 配合客户二次装修，做好质量把关及装修资料的收集整理归档工作。 3.

4、2.6 组织参与客户报修的处理，重大问题现场组织处理并做好工作日志。 3.2.7 做好所管设备设施的状态巡查发现问题及时安排处理，重大问题及时 反馈，并做好工作日志。 3.2.8 检查下属员工的岗位纪律、工作态度、工作现场、机房卫生、考勤制 度等。检查督促本部门员工切实履行各工作岗位职责，遵守各项规章制度的安全操作规程的情况。 3.2.9 巡检制度的执行情况，发现不良现象及时纠正，严格考核。 3.2.10 严格控制维修材料备件工具的消耗及出库去向，降低维修运行成本。 3.2.11 负责专业新岗位员工的培训和专业培训验证工作安排，提高本专业员 工素质。了解员工技术和思想动态，解决工作难题和生活困

5、难。 3.2.12 负责组织调度现场抢险工作。 3.2.13 负责与其它班组或部门的协调合作。 3.2.14 完成领导交办的其它工作3.3水电技工岗位职责 【直接上级】：工程主管 【工作范围】：在工程主管的领导下负责小区的给排水设备设施和配电室及电气设备设施的运行、检修、维护、保养及修改完善等工作，按照设备运行管理制度作好设备运行工作，服从事故抢修工作安排。 3.3.1 熟悉掌握小区的供配电方式、线路走向；负责小区所有照明线路力线。 熟悉小区给排水管网、阀门。 3.3.2 负责所管理小区低压配电设备的维修保养并认真填写维保记录。 3.3.3 负责配电间及相关电气设备的运行值班，做好设备、设施的

6、维修保养 工作。 3.3.5 熟悉供电及其它电器设备、设施技术情况，掌握相关设备的操作程序， 按计划做好小区电力控制设备及小区照明检修和应急处理措施。 3.3.6 定期、定时按各项规程和规章制度巡视设备房和设备的运行情况，并 做好运行记录。 3.3.7 严格遵守安全操作规程，防止安全事故的发生。 3.3.8 负责配电间的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反管 理规定的行为，做好防火、防水、防鼠的工作。 3.3.9 发生突发情况时，值班人员不能离开岗位，要及时采取应急措施，保 证设备、设施的正常完好。 3.3.10 负责巡视楼层、楼外供电照明。 3.3.11 认真做好有关的设备运行、交

7、接班记录和工作巡查记录。 负责每月户表抄报工作。 3.3.12 路和灯具的日常管理和维修工作，处理客户报修。 3.3.13 熟练掌握小区机房电气控制设备，按计划负责做好发电机组、变配电 设备及各机房内电机、电气设备的维护保养工作。 3.3.14 完成小区内大型接待活动和节日活动特需的照明布置、接线及设备安 装和拆收工作。 3.3.15 根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填写巡视记录，对发现的问题或隐患及时向主管汇报。 3.3.16 做好线路防火工作，严格检查线路负荷、绝缘，发现不正常状态必须 找出原因加以纠正。 3.3.17 根据工作安排在配电室运行值班管理工作中，严格遵守输配电各

8、项制 度和制度及安全操作规程，检查各种设备开关，线路和仪表的正常运行，认真填写值班记录和工作报表，按制度手续做好交接班工作；认真做好配电室安全防火事故工作，保管好高压电路检修工具。 3.3.18 熟悉并掌握停电时的应急发电方法，设备技术性能和倒闸操作方法； 确保小区供电的连续性和可靠性。3.3.19 认真填写小区用电量日报表和月报表；定期巡视高、低压电器设备， 密切监视中央信号屏的工况，正确抄录仪表显示数据。 3.3.20 认真作好设备、机房及工作现场的卫生清洁工作。 3.3.21 严格执行材料、备件及工具领用管理制度，节约费用降低消耗。 3.3.22 严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪规范

9、，搞好工作协作。 3.3.23 完成领导交办的其它工作。 3.4装修技工岗位职责 【直接上级】：工程主管 【工作范围】：在主管的带领下，确保整幢小区公共部位之装修、天花板、墙壁、门锁、家具、门窗、墙纸及粉刷等完好无损。 3.4.1 负责住宅门窗、玻璃、五金配件的日常维修与更换。 3.4.2 负责小区吊顶板面、龙骨及检查口的日常维修与更换。 3.4.3 负责小区内外墙面及柱面、地面破损的维修。3.4.4 负责小区屋面防水的日常维修。 3.4.5 负责小区修补其他专业维修造成的土建破损。 3.4.6 按上级指示完成小区的天花、墙壁、门锁、门窗、粉刷之常规保养。 3.4.7 及时完成客户报修工单 3

10、.4.8 严格执行材料、备件及工具领用管理制度，节约费用降低消耗。3.4.9 严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪规范，搞好工作协作。 3.5弱电技工岗位职责 【直接上级】 ：工程主管 【工作范围】 ：负责小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等弱电系统的线路、接口、设备设施的日常维修保养、管理监测、运行调整记录工作，处理客户报修。 3.5.1 严格遵守公司各项管理制度及行业制度，认真落实弱电主管工程师布 置各项工作任务，并按工作要求按时按质按量认真完成。 3.5.2 必须熟悉掌握小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等弱电系 统的分布结构线路、接口、设备设施规格、型号、名称、性能、安装地

11、点位置、启用时间、运行状态、维修保养情况、出厂日期等。按要求做好日常维修保养、管理监测、运行调整记录、档案工作。 3.5.3 弱电维修人员要熟知小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等 系统的工作原理，掌握设备性能、调整、操作规程及维修保养程序，及时处理好客户报修。 3.5.4 要定期或不定期对本专业设备进行巡视检查，做好维修检测工作，随 时掌握设备性能和运行状况，发现问题及时解决或采取有效的控制措施，作好记录并及时向上级汇报。 3.5.5 保证工作环境达到要求，妥善保管好配发的工具、设备备用零件，做 好设备防火、防潮、防静电工作，保障设备正常运行。 3.5.6 认真作好设备、机房及工作现场

12、的卫生清洁工作。 3.5.7 严格执行材料、备件及工具领用管理制度，节约费用降低消耗。3.5.8 完成上级领导交办的其它各项工作。 工程岗位服务程序及要求（一） 强电方面1、 低压开关故障维修工作程序工作要求打开配电柜防止配电柜门反弹发生触电事故准备工具改、内六角扳手、克丝钳、尖嘴钳准备更换的开关检查开关的通电状态停电并验电使用试电笔验电拆除连线使用工具时注意安全拆除开关、安装开关、安装连线使用改时注意螺丝的丝扣不应损坏、安装牢固、导线连接无虚点检查接线质量连接牢固送电试送一次使用测温仪检查开关连接处有无发热现象开关连接处的温度不应超60使用钳形电流表测量电流值电流值不因超开关容量的90%记录

13、维修的时间，工作内容、维修人检查主管检查工作的质量2.电机的检查工作程序工作要求检查环境环境无杂物、通风良好检查电机所带机械设备机械设备完好检查轴承不缺油、无异响检查温升，使用测量仪B级电机：统组、定子铁心85度、滚动轴承：65度检查电流，使用钳形电流表不应超额定电流检查电压，使用万用表400V正5V负10V声音和气味无异味和异响风扇排风良好记录检查的时间，工作的内容，检查人检查主管检查的工作质量3.环型灯具的维修工作程序工作要求断电并根据环型灯安装的高度，选择梯子断开开关确保安全并选用铝合金或木质人字体，梯子必须牢固可靠，使用安全、准备材料和工具材料和工具必须符合使用要求：环型灯管和启辉器底

14、座、灯脚、镇流器、电容、导线、克丝钳、尖嘴钳、电工刀、试电笔拆除环型灯具面罩将螺丝拆下，拆除灯罩面拆除环型灯管向下轻拉灯管取下重新配线按照灯具连接图配线，连接紧固更换环型灯管灯管连接可靠更换启辉器和启辉器底座启辉器和启辉器底座固定牢固更换灯脚灯脚的卡头必须插接牢固更换镇流器、紧固连接导线镇流器固定牢固、导线连接紧固检查工作质量并送电发光正常清理施工现场记录检查的时间，工作内容、检查人检查主管检查工作的质量4. 配电室电气设备运行状态记录工作程序工作要求第一路电源电流变配电室值班人员每天巡视变配电室设备运行情况，每天1次，从高压开关柜-低压开关柜-变压器室，检查内容主要有；两路高压电源指示是否正常。（10CV正负7%）变压器运行情况、运行温度是否正常（100度以下正常）低压侧主、分路负荷情况是否正常（不应超负荷）电容补偿装置运行指标是否正常，各配电室内照明应完好正常，室内外