商品房验房和交房注意事项

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1、细心整理商品房验房和交房留意事项局部楼盘的业主在交房时却发觉该商品房水电均未入户，小区的路泥泞不堪，更看不见什么绿化，配套设施还在施工中。为何开发商要匆忙交房呢?事实上有些开发商由于怕担当逾期交房的违约责任，即使不具备有关的交付条件，也匆忙让购房者办理交房手续。像这类开发商所交的房屋大多只是楼盘主体工程验收合格，根底配套设施工程还未验收合格，而平凡的购房者不具备相关的专业学问，即使有疑问也找不出什么好的解决方法，只能叫办手续就办手续。不少购房者在办理完交接手续后才发觉房屋或配套存在种种瑕疵，找开发商理论时，开发商辩称该房已由购房者验收合格，对购房者反映的问题不予理睬。 开发商未能遵照合同约定准

2、时地把合格的房屋交付购房者是目前商品房买卖中常见的纠纷之一，买卖双方时时就交房的条件、程序发生争议，其纠纷主要集中在以下四个方面：一、交房程序倒置，先交房后验收;二、合同或广告中承诺的配套设施缺失、缩水或违反规划;三、违规收费或者违约涨价;四.局部开发商利用交房之机要求购房者签署补充协议，设置圈套。这里建议购房者在交房时应多询问一下专业人士，幸免相关的法律风险，以使自己的权益得到最大维护。房屋交房应留意什么?现供应一些建议供读者参考。一、先验收后交房某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，躲避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙

3、，签署“入伙协议书”，然后再进展验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还时时造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修修理的责任不明。开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但依据城市房地产开发经营管理条例第十七条规定：房地产开发工程竣工，经验收合格前方可交付运用;不经验收或者验收不合格的，不得交付运用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成事实上的逾期交房，应担当逾期交付的违约责任。验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两局部，书面验收包括查验房屋可以交付的文件(如：竣工备

4、案表、交付许可证、实测面积数据等)，收取住宅质量保证书、住宅运用说明书(留意里面的交房日期)。特别提示读者，开发商必需供应省建立厅统一新制订的新建商品住宅质量保证书及新建商品住宅运用说明书。现场验收详细内容包括：1.所交付的房屋是否是您所购置的房屋，其构造设计是否和原图相符;2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;3.水电气等附属配套设施是否按合同到位;4.其他合同中约定的工程做得如何。验房中假设有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上照实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配

5、套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。二、明确开发商收取的费用交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金(不能干脆向业主收取)、装修垃圾清运费等。 对于物业管理费的收费标准，依据商品房销售管理方法，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销而依据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群接受不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理效劳而言，同样的效劳不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格蔑视。另一种

6、状况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理托付合同(前期管理)。建议：对于价格蔑视可以向物价部门投诉或者干脆诉讼或仲裁以要求价格标准一样，对于物业费上涨，假如能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺(如合法录音等)，可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，假如举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。 目前，交房时购房者对公共修理基金的缴纳争议也比较多。三、警觉协议陷阱一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付局部违约金，并写明“

7、双方不再主见其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。对于此类协议，需提请购房者留意：协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回。交房是开发商依据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的状况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。商品房交房留意事项：1、 留意一收房留意房款约定假如客户与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，那么客户须结清房款之后，才能接收商品房。2、留意二物业费不能乱涨价依据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约

8、，就物业费等相关事项作出约定。因此，假如在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主见权利。3、 留意三物业费可以按月交在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。依据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。4、 留意四缴纳契税签协议依据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否那么不予办理入住手续。开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其担当阶段性

9、连带保证责任。假设业主入住后不能刚好缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证耽搁办理或不能办理。而业主之所以不情愿在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。对此问题，解决方法是业主与开发商协商，签订契税缴纳协议书，约定双方应担当的违约责任等。5、留意五先验房再办理手续目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发觉的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以幸免以后的纠纷。6、留意六建议业主集体收楼鉴于购房人专业学问的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的状况下可以聘请律师指导

10、帮助，这不但可以弥补单一主体学问的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。7、留意七遇配套问题先收房针对不同的房屋问题，开发商担当的责任有区分：房屋主体有质量问题要担当退房责任，假设是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。假如是双方在合同中约定的其他条件：比方配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商担当赔偿责任。8、 留意八投资买房尽快收房有的业主买房是为了投资，耽搁收房会造成其收租金的损失。假如开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，假如租金的损失较大，建议先接收房，等把房子遵照既定的准备出租后，再追究开发商的违约责任。确定房屋

11、是否到达交付条件1. 竣工验收备案表房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应当留意的文件。该表是建立部为标准工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建立单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建立行政主管部门竣工备案。竣工验收备案表中的工程，只要送交主管部门备案后，开展商就必需对楼盘终生负责。所以竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，遵照有关规定，表上的每一项都必需报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。2. 住宅质量保证书住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必需作为

12、购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提示收房者要细致审查其中的详细各款，特别留意保修期限。3. 住宅运用说明书住宅运用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的详细技术指标，如抗震指数、墙体构造类型等作出的相关说明和提出留意事项。4. 建立工程质量认定证书5. 房地产开发建立工程竣工综合验收合格证6. 实测面积登记表要点提示：1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经详细交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进展验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件赐予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。2. 建筑工程竣工备案表是最重要的文件，收房时不能只

13、看开发商有没有这张备案表，必需还要细致视察各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，假如没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。4. 假如开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅运用说明书、建筑工程竣工验收备案表的责任确认函”。5. 提示您：住宅质量保证书、住宅运用说明书和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。6. 假如开发商不能供应上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商担

14、当。三、房屋检验收房过程中必需要驾驭一个原那么：“先验后收”。即购房者必需要先验收房屋包括验收交房必需的文件，确认无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者遵照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应当交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：1. 检测房屋面积：要求开发商出具实测面积测绘报告，依据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进展核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；假设实测面积误差超出3%，可以中止收房。2. 检验房屋质量：购房者进展房屋验收时需

15、细致检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：一) 房屋本身的质量二景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。三装修质量特别提示：1. 必需要驾驭“先验后收”的原那么。2. 假如开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，那么购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。3. 购房者应了解公摊面积及相关学问，防止开发商侵占。4. 假设发觉有质量问题，开发商应限期修理，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应担当违约责任。5. 只要付清房款，遵照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应当无条件交房，否那么应视为开发商违约，假如开发商拒不交房，应担当逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。四、新居验收的最终结果1. 房屋检验没有问题的：按实际验收状况填写验房交接表等相关文件。在这个记录表上，应把检验状况逐一记录，但凡无法确认的事项，那么不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。假设发觉问题，那么照实记录下来，并要求开展商限期处理。