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1、【商业地地产】如如何清醒醒地认识识规划-好的规规划是成成功的一一半做好一个个规划，显显然不是是一件容容易的事事情。在在目前国国内开发发的商业业地产中中，有一一些发展展商对规规划的认认识仍不不够清晰晰。规划划往往是是对开发发商能力力的最大大考验之之一，因因为一个个成功的的商业地地产项目目不仅需需要开发发商很强强的战略略思维，而而且需要要非常理理性的发发展思考考。说得得更确切切一些，规规划其实实是一种种对项目目发展预预期宏观观层面的的决策和和判断。-世界上上没有哪哪一套规规划方案案是能医医百病的的灵丹妙妙药世界上没没有哪一一套规划划方案是是能医百百病的灵灵丹妙药药，任何何先进的的规划都都是根据据项
2、目所所在的城城市状况况、地理理位置和和商业状状况而做做出的一一种因地地制宜、适适应当地地实际情情况的规规划方案案。广州州天河城城广场能能一举成成功，与与其规划划上的先先进性密密切相关关。而国国外的众众多成功功的购物物中心，也也充分说说明了这这一点。天河城自20世纪90年代后期进入良性运营，直至今日，它在规划方面的许多成功之处仍成为今日国内购物中心学习和研究的样板。天河城的成功之处有：一、有远见的开发决策。天河城的成功，不仅在于它让“Shopping MALL”的商业模式在中国一级城市取得首次成功，而且造就出一个天河中心商圈。在六运会以前，天河城所在的区域还是一片农田，因为六运会的举办，政府在此
3、建设了天河体育中心和六运小区等一系列工程，随后进入90年代，天河开始大规模地开发建设，建有一些小区并形成了比较集中的中央商务区，但是商业氛围还远远不够成熟。天河城的开发商在研究了相关风险因素之后，肯定了这个区域的巨大的商业价值，于是以全新理念的“Shopping MALL”购物理念导入天河城广场，以全新购物方式使其成为广州最有价值的商业区域之一。而且随着周边商业项目的陆续开发建成，这一区域将成为广州的商业中心；二、良好的建筑格局规划。在商场内，基本上没有商业死角，个个门面都保持比较理想的人气，商城内购物的导向体系十分健全，消费者购物非常方便，在商场内即使逛很远的路，也不会迷失方向。而这正是良好
4、的建筑格局规划比较具体的体现；三、良好的商业组合。在天河城广场内，吉之岛位于负一层，直通地铁，首层、二层为名店区，三、四、五层为天河城百货区及名店、通讯、家私区等，六、七层为美食及游戏区。这样的商区组合使各个商业业态的价值得到比较理想的体现，各个功能之间各得其所，互相促进而且都保持比较理想的人流。十年之后，天河城广场依旧人流如鲫。而现阶段中国开发的购物中心，仍有很多地方要向天河城学习，这正是成功的规划和正确决策所致。-商商业地产产规划的的尺度就就是人的的尺度任何购物物中心都都希望拥拥有一流流的规划划，但规规划也意意味着代代价，先先进的规规划更意意味着巨巨大的代代价。很很多商业业地产开开发商在在
5、面对这这个问题题时，常常常反复复权衡，从从经济效效益和长长远规划划等方面面进行对对比和论论证。事事实上，规规划也正正是对魄魄力、胸胸怀与智智慧的考考验。一一个例子子，如商商业地产产项目临临街面东东面为一一条主街街道，为为使项目目东面形形成一个个有利于于商业旺旺场的人人行通道道，需要要项目东东线整体体后退110米，以以使其成成为一条条街道。这样做本身无可厚非，但仔细研究一下就可以发现，这种退让就意味着项目损失了大块的土地，这样的退让意味着巨大的经济损失。面对这样的情况，有一些购物中心的开发商就想：其实那条街道退不退让也没有多大的关系，这样吧，我们也不退10米了，我们退5米吧。理想的规划方案在利益
6、的现实面前，往往显得无比脆弱，而“吃不到的葡萄是酸的”这种思想，在购物中心的规划论证中并不少见。事实上，无视长远利益和现代商业科学，而以短期利益和回报最大化的思想来衡量购物中心的规划方案，是永远也不可能获得最优的购物中心规划方案的。在一个购物中心的规划建设中，我们深刻地体会到：一个商人的心胸有多大、思想有多远，那么购物中心的规模就能有多大，可持续经营就能走多远。无视商业的客观规律，这种规划方案将为购物中心日后的经营埋下失败的种子。导致购物中心运营失败的诱因，一定会在日后经营过程中的某一个阶段站出来，他会出奇不意地宣布：这个购物中心在规划上存在重大缺陷，但我们无计可施规划对购物中心的重要性，在此
7、我们无须重复。当我们谈到这里的时候，或许会有人问我们：在购物中心的规划当中，什么才是真正科学的标准呀？我们认为：购物中心的规划没有固定的标准，唯有人的尺度才是最根本的规划尺度。以街道宽宽度标准准为例，在在美国，购购物中心心街道的的宽度以以9至115米为为宜，在在英国，购购物中心心街道的的宽度以以7.55米至110.55米为宜宜,而在在中国，购购物中心心的街道道宽度却却以6至至10米米为宜。只只是一条条街道的的标准，在在不同的的国家、不不同的地地区，就就有不同同的标准准，可见见购物中中心的规规划并没没有一成成不变的的标准，而而是在任任何地方方都要因因应区域域经济的的状况和和消费者者的需要要，而进
8、进行相应应的规划划方案的的设计。所所以，购购物中心心并没有有一成不不变的标标准，而而只有人人的尺度度才是最最根本的的规划尺尺度。购购物中心心的规划划尺度必必须充分分尊重人人的感受受，满足足人的需需要，在在中国的的购物中中心规划划设计中中，我们们就必须须要根据据人的习习惯来进进行设计计，如人人们在商商业街内内行走时时，对一一层以上上的范围围几乎是是“视而不不见”的，而而横向关关注范围围就在110米至至20米米之间，至至于超过过20米米宽的商商业街，行行人很可可能只关关注街道道一侧的的店铺。因因此，在在规划方方案的设设计当中中，我们们不应当当只考虑虑某一个个方面，而而要从各各方面进进行综合合的考虑
9、虑。由此此可知，优优秀的规规划设计计师不仅仅要考虑虑如何设设计二楼楼商业的的视觉效效果，更更要考虑虑商业街街的宽度度，同时时还要考考虑广告告位的设设置，这这些综合合的因素素都是繁繁琐而细细致的工工作，但但这是对对购物中中心规划划一个基基本的要要求。商商业的运运作是一一门科学学，它的的一切规规划都必必须符合合人类的的心理习习惯，从从人性的的角度而而进行战战略决策策，以人人的尺度度作为规规划的准准绳。如如果欠缺缺魄力、胸胸怀与智智慧，而而只着眼眼于斤斤斤小利，这这样造成成的损失失将是无无法弥补补的。商业地产产的规划划没有固固定的、现现成的标标准可以以参照，在在北美和和日本等等地，目目前就留留下了大
10、大量在规规划上失失败、导导致整体体经营失失败的例例子。“被抛弃弃的MAALL”就在很很大程度度上说明明了这一一问题。一个购物中心不可能经过两次整体规划，在没有固定的标准的时候，现代商业地产的开发就好像是在进行一场没有对手也没有裁判的竞赛。但这并不表明这场竞赛没有对手和裁判，他们只是现在不出现而已，而会在若干年后站出来。然后市场也会告诉你：什么是对的，什么是不对的，而这时开发商已没有可能再重新进行规划了。因此，对于商业地产的开发商来说，哪些代价是一定要付出的，谁也没有一个现成的答案。如果说一定要有一个结论，那么这个结论就是：对项目回报最大化又最合理化的分析之后，根据消费者的客观习惯和预测未来面对
11、竞争的状况，开发商对此做出一个富有理性和气度的规划方案。-购购物中心心面积的的妄想症症与恐慌慌症在一个购购物中心心的规划划方案当当中，商商业面积积的规划划，是最最根本的的、也是是最重要要的规划划。科学学地说，购购物中心心商业面面积的规规划并不不只是一一个技术术层面的的工作，而而是一个个战略层层面的工工作。在在一块土土地上根根据地形形地势进进行建筑筑设计，是是任何一一位建筑筑设计师师可以做做的工作作，但是是，如何何确保购购物中心心的商业业规模能能引爆市市场，并并使购物物中心在在未来获获得可持持续的发发展，就就需要对对社会环环境、经经济发展展、人均均购买力力和城市市发展进进行全方方位的分分析和判判
12、断。目目前在中中国开发发的购物物中心，相相当多数数的购物物中心一一味追求求规模效效应，将将购物中中心的规规模做得得足够大大，这种种出发点点，本身身就是不不成熟的的。购物物中心并并不是越越大越好好，大并并不能解解决任何何运营上上的难题题，而只只会带来来运营上上的难题题。规模模大，固固然使购购物中心心经营的的商品更更多，消消费者选选择空间间更大，但但与此同同时，大大同时意意味着累累，一个个购物中中心的规规模越大大，消费费者购物物、消费费就会感感觉越累累。目前前在北美美、日本本生存的的购物中中心，超超大规模模的购物物中心只只占极少少数，数数量最多多的，还还是便利利型的、社社区化的的中小型型购物中中心
13、。除除了极少少数在娱娱乐经济济上投入入巨大的的超大规规模的购购物中心心之外，相相当多的的规模较较大，但但主题性性和经营营特色不不强的购购物中心心，都难难逃被淘淘汰的命命运。近近年来，全全美11180个个大型购购物中心心有1/5处于于勉强维维持的状状态。从从19996年以以来，全全美大型型购物中中心的建建设已经经减少了了70。发展展停滞不不前的主主要原因因还是收收入问题题。商场场越大并并非意味味着收入入越多。这这和建摩摩天大楼楼一样，楼楼越高，维维护费用用就越高高。美国国MALLL去年年的营业业额为 8.66亿美元元，如果果减去维维持正常常运转的的费用，年年收入大大约只有有40000多万万美元，
14、比比起建造造这座商商城花费费的6.5亿美美元来说说，可真真不算多多。规模模巨大的的购物中中心不仅仅意味着着巨大的的投入，同同时也意意味着巨巨大的风风险和巨巨大的运运营成本本，这一一类购物物中心的的成功也也在较大大程度上上依赖于于假日经经济和旅旅游经济济的带动动。一个个超大型型的购物物中心，如如果没有有主题特特色，同同时在娱娱乐配套套上投入入不多，其其持续成成功的可可能性微微乎其微微。而目目前，中中国在建建的超大大型购物物中心，绝绝大多数数属于这这种类型型。中国国商业地地产开发发商都想想让他的的购物中中心成为为一个超超级大的的购物场场所，却却没有更更深入地地想到，如如何让他他的购物物中心能能吸引
15、别别人前来来购物？美国MMALLL位于双双城（明明尼阿波波利斯市市和圣保保罗市）附附近的布布鲁明顿顿市，是是目前美美国规模模最大的的购物娱娱乐中心心，主要要特色是是娱乐及及休闲设设施的比比例特别别高的MMALLL，包括括一个占占地7公公顷的史史奴比主主题公园园、一个个1200万吨的的水族馆馆以及一一个两层层高188洞的迷迷你高尔尔夫球场场等。商商场部分分刻意突突出强烈烈的主题题装修风风格，销销售一些些有趣及及具有收收藏价值值的商品品。而中中国已建建或在建建的购物物中心，是是否具有有这种吸吸引力呢呢？中国国的购物物中心都都想做得得像美国国MALLL一样样大，一一样成功功，却缺缺少这方方面的投投入和准准备。一一个城市市的商业业规模有有多大，往往往是商商业地产产开发商商首先必必须考虑虑的第一一因素。除除此之外外，本项项目所处处的地段段如何，项项目的占占地面积积是多少少，竞争争对手状状态怎么么样，以以及预期期市场份份额是多多大，都都会成为为商业地地产项目目在评估估规模时时的考虑虑因素。
