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1、赣州住宅项项目专项市场调调查报告告凌峻地产（中中国）有有限公司司广州凌峻房房地产咨咨询有限限公司2011年年4月目录前言3第一部分城城市经济济与规划划发展分分析4一、赣州市市概况55二、赣州市市经济发发展状况况9三、赣州城城市发展展规划要要点解析析15第二部分房房地产市场宏宏观分析析20一、赣州房房地产市市场现状状分析221二、赣州房房地产市市场板块块分析223三、赣州房房地产市市场发展展趋势分分析299四、宏观政政策分析析32第三部分章章江新区现状及及规划分分析344一、章江新新区发展展现状分分析355二、章江新新区未来来规划分分析377第四部分区区域房地产市市场分析析41一、章江新新区房地
2、地产市场场现状442二、章江新新区房地地产市场场发展趋趋势433三、竞争对对手项目目类别分分析444第五部分项项目分析48一、项目区区位及周周边环境境分析449二、项目地地块分析析51三、项目SSWOTT分析544结束语566附件（赣州州典型楼楼盘详解解）：557一、周边典典型个案案分析557二、章江新新区板块块典型项项目666三、水东片片区典型型项目772四、河套老老城区板板块典型型项目775五、开发区区典型项项目811前 言言首先，感谢谢中祥公公司委托托由我司司负责赣赣州项目目的策划划工作！本项目从规规模上来来说不是是赣州最最大的项项目，但但是从地地理位置置、规模模及对江江景资源源的角度度
3、而言，本项目是章江新区新城板块综合素质较高的楼盘之一。因此，对于于本项目目，我们们必须从从城市发发展的高高度来考考虑项目目的营销销策划工工作，并并以此为为项目市市场调查查研究的的指导。本项目总建建筑面积积较大，因因此本次次调查我我们从项项目实际际角度出出发，对对赣州市市经济发发展、城城市居民民生活、住住宅房地地产发展展、重点点项目营营销手段段等进行行了针对对性的调调查研究究。同时时，为更更全面和和更深入入了解赣赣州的城城市发展展与房地地产发展展状况，我我们还对对市场同同行、报报社记者者等进行行深入的的访谈与与交流。调查结束后后，项目目的调查查组与策策划组对对相关调调查数据据和资料料进行了了搜集
4、整整理，并并开展了了多次深深度讨论论与专业业分析，最最终形成成本报告告。第一部分 城市经经济与规规划发展展分析一、赣州市市概况1、地理位位置赣 州赣州是江西西下辖的的一个地地级市，是是江西第第二大城城市，常常称为赣赣南地区区，是客客家人主主要聚居居地之一一。赣州州东接福福建三明明和龙岩岩，南至至西南临临广东梅梅州、河河源和韶韶关，西西靠湖南南郴州，北北连江西西吉安、抚抚州，处处于东南南沿海地地区向中中部内地地延伸的的过渡地地带，是是内地通通向东南南沿海的的重要通通道之一一。2、行政区区划及人人口赣州是全国国面积较较大的地地级市，是是全国770个大大中城市市之一，江江西省第第二大城城市，江江西省
5、副副中心城城市。下下辖1个个行政区区、1个个开发区区、2个个县级市市、155个县：章贡区区、赣州州经济技技术开发发区、南南康市、瑞瑞金市、赣赣县、信信丰县、大大余县、上上犹县、崇崇义县、安安远县、龙龙南县、定定南县、全全南县、兴兴国县、宁宁都县、于于都县、会会昌县、寻寻乌县、石石城县。章章贡区是是赣州市市的政治治、经济济、文化化、交通通中心，是是赣州市市委、市市政府所所在地（目前市政府已迁至章江新区）。全市户籍总总人口8897万万（20010年年），其其中常住住人口8830万万，约占占江西总总人口的的五分之之一，土土地面积积3.994万平平方公里里，约占占江西土土地面积积的四分分之一。目目前，
6、中中心城区区人口774.226万，建建成区面面积811.2平平方公里里。20030年年中心城城区规划划人口2200-3000万，建建成区面面积2000-3300平平方公里里。3、地理环环境赣州城区一一面环山山，三面面环水，拥拥有稀缺缺的自然然资源，章章江、贡贡江流经经境内中中部汇合合为赣江江，被誉誉为“千里赣赣江第一一城”。赣州州市区风风景优美美，江景景资源丰丰富，可可谓“无楼不不江景”。4、历史文文化沿革革赣州政区历历史悠久久,从汉汉高祖六六年（公公元前2201年年）设置置县治以以来，至至今已有有22000年历历史，自自古以来来就是沟沟通赣、湘湘、闽、粤粤的江南南重镇，历历代为郡郡、州、路路
7、、道、府府的治所所。宋、元元、明、清清时期，这这里“商贾如如云，货货物如雨雨”，是全全国366大城市市和444大经济济中心之之一。赣州是全国国著名的的革命老老区，赣赣州的瑞瑞金以及及周边几几个县是是第二次次国内革革命战争争时期的的中央革革命根据据地和中中华苏维维埃共和和国临时时政府所所在地，因因此，瑞瑞金被誉誉为“共和国国的摇篮篮”。赣州州地区被被称作“红色故故都”。5、交通状状况赣州交通便便利，是是沟通中中国内地地与沿海海发达地地区的重重要通道道。赣州州与福建建、广东东山水相相连，是是珠三角角、闽东东南三角角区的直直接腹地地，也是是沟通长长江经济济区与华华南经济济区的纽纽带，是是中部地地区距
8、离离闽、粤粤地区最最近的设设区市。境境内公路路、铁路路、民航航和水运运交通设设施齐全全，构成成了立体体化的交交通网络络。赣州黄金机场（1）航空空按4D级规规划的赣赣州黄金金机场现现为江西西第二大大机场，规规划20015年年年旅客客吞吐量量达1000万人人次，赣赣州还被被列为中中国首个个支线航航空发展展试点城城市，引引进全国国地级市市首家航航空公司司基地。（2）铁路路已建成的京京九铁路路复线、赣赣龙铁路路，正在在建设的的赣韶铁铁路，规规划中时时速3550KMM/h的的昌赣客客运专线线、昆台台高速铁铁路、赣赣深客运运专线、鹰鹰瑞铁路路构成了了全市四四通八达达的铁路路网络。可可方便通通达全国国各大中
9、中城市。（3）公路路公路运输已已基本形形成以市市区为中中心，1105、3323、3319、2206国国道为骨骨架通达达四面八八方的公公路网络络，目前前已初步步建成快快速交通通骨架网网：赣粤粤高速、大大广高速速、蓉厦厦高速、赣赣韶高速速、环城城高速、鹰鹰瑞高速速、瑞赣赣高速、赣赣大高速速公路等等。（4）水运运位于赣江源源头的赣赣州港是是江西六六大港口口之一，长长江水系系重点建建设的港港口。6、资源状状况赣州是我国国商品林林基地和和重点开开发的林林区之一一。有森森林活立立木蓄积积79000万立立方米,疏林地地蓄积33万立方方米,散散生木蓄蓄积1330万立立方米,四旁树树蓄积664万立立方米,毛竹2
10、2.100亿株,森林覆覆盖率为为74.20%。赣州是全国国重点有有色金属属基地之之一,素素有世世界钨都都、稀土王王国之之美誉，已已发现矿矿产622种。全全市保有有矿产储储量的潜潜在经济济价值达达30000多亿亿元.境境内发现现的砷钇钇矿、黄黄钇钽矿矿为我国国首次发发现的矿矿物。7、城市荣荣誉l 2009中中国魅力力城市l 长江中游十十大魅力力城市l 中国金融生生态城市市赣州是国家家历史文文化名城城、全国卫卫生城市市、中国优优秀旅游游城市和和国家园园林城市市、中部最最佳投资资城市、粤商最最佳投资资城市、浙商最最佳投资资城市、深港企企业最佳佳投资城城市，中中部六省省加工贸贸易梯度度转移重重点承接接
11、地。小结：n 赣州作为广广东、福福建、湖湖南及江江西“四省通通衢”的大型型地级市市，其地地位越来来越受到到江西省省政府乃乃至国家家层面的的重视，在在承接东东南沿海海产业转转移方面面占据着着桥头堡堡位置，同同时也是是中部各各省通往往东南沿沿海的重重要通道道之一。n 赣州市域人人口达江江西总人人口五分分之一，面面积在四四分之一一左右，加加上区域域中心城城市地位位的确立立，其对对周边地地区的辐辐射能力力将不断断加强，除除了赣南南地区外外，也必必将吸引引越来越越多其他他地区的的人来此此工作、投投资和安安居。n 赣州黄金机机场升级级及高速速铁路大大规模的的兴建，缩缩短了赣赣州与外外界的联联系，在在空间上
12、上有了更更多的交交流，势势必带来来越来越越多的外外部投资资及发展展机会。 n 赣州自然资资源丰富富，三支支江水蜿蜿蜒穿城城而过，丰丰富的江江景等为为城市发发展奠定定了发展展后劲和和宜居生生活氛围围，城市市良好的的发展也也带来了了诸多的的城市荣荣誉，对对于城市市形象和和地位的的提升有有很大的的促进作作用。二、赣州市市经济发发展状况况1、经济总总量经济稳步增增长，竞竞争力持持续增强强赣州是江西西省经济济发展第第二大城城市，仅仅次于省省会南昌昌，20010年年GDPP总量达达到11119.47亿亿元。赣赣州经济济持续稳稳定发展展，竞争争力逐步步增强，在在中国社社科院发发布20010年年中国城城市竞争
13、争力蓝皮皮书中国国城市竞竞争力报报告中中，赣州州市跻身身“过去55年竞争争力稳步步提升的的10个个城市”光荣榜榜，且位位列第三三。（20066-20010年年赣州市市GDPP总量增增长情况况）赣州州市统计计公报2、三次产产业构成成各产业合理理发展，结结构继续续优化2010年年三次产产业构成成比例依依次为118.99%：444.44%：336.77%，第第一产业业比例逐逐步下降降，第二二产业产产业比重重不断上上升，三三大产业业结构持持续得到到优化。第第二产业业的快速速发展为为赣州经经济注入入了持续续的强劲劲动力，这这将带动动房地产产行业产产业链的的整体性性发展，为为房地产产发展创创造了良良好的外
14、外部环境境。 农业：推进进农业产产业结构构优化 工业：承接接产业转转移先锋锋 服务业：旅旅游休闲闲产业发发展成熟熟（20066-20010年年赣州市市三大产产业结构构情况）赣赣州市统统计公报报3、固定资资产投资资投资增长迅迅速，持持续高位位运行2010年年度，全全市完成成全社会会固定资资产投资资7811亿元，同同比增长长31.3%。在在近四年年保持高高达36.44%的平平均增长长率，这这得益于于国家经经济刺激激及大力力推进经经济转型型的政策策支持，在在此期间间，赣州州大力完完善城镇镇及交通通基础设设施建设设，总投投资规模模及增速速居于全全省前列列。（20066-20010年年赣州市市固定资资产
15、投资资增长情情况）赣赣州市统统计公报报4、财政收收入财政收入稳稳定增长长，连年年攀升2009年年已经突突破1000亿元元，20010年年继续高高位增长长。赣州州地方财财政近年年来增长长迅速，特特别是私私营企业业发展迅迅速，为为政府提提供了新新的财政政来源，根根据20010年年的统计计，非公公有制经经济占全全市财政政总收入入的比重重达到660以以上。（20066-20010年年赣州市市GDPP总量增增长情况况）赣州州市统计计公报5、消费品品零售总总额社会消费品品零售总总额快速速增长，消消费活跃跃2010年年，全市市社会消消费品零零售总额额3722.288亿元，增增长188.6%。近五五年社会会消费品品零售总总额的持持续高速速增长，反反映了赣赣州市消消费需求求的强劲劲及人民民生活水水平要求求的提高高。说明明赣州的的消费市市场在逐逐步扩大大成熟，市市民消费费能力得得到进一一步的加加强。（20066-20010年年赣州
