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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作南京苏辉大厦物业管理运作方案第一部分 苏辉大厦简介苏辉大厦是由省级机关投资兴建的一座综合型现代化办公楼。其雄距于南京市北京西路与云南路交叉界处的东北角，东邻南京市中心鼓楼广场二百米，西侧与省电力局办公楼隔云南路相望，北靠苏建大厦。在她周围有四通八达的交通网络，有电信、邮政、证券任业主选择，更有学校、商场、超市、娱乐中心、医院为业主所想，现代办公与现代生活触手可及，都市繁华尽在掌握。可以说苏辉大厦是江苏省经贸委、江苏劳动厅、江苏省质量技术监督局等省级机关最理想的办公场所，她秀丽挺拔的骄然身姿已成为北京西路上又一道亮丽的风景。苏辉大厦的基本情况
2、是：大厦占地面积4670平方米，总建筑面积为34461平方米，其中地下室面积6708平方米，地上二十六层面积27753平方米。大厦总体设计由主楼、附楼、网球场和地下室组成。主楼为省级机关办公用房，办公用房集中布置于三至二十五层，共有标准办公房485个，以及中会议室1个和小会议室27个。自行车库、汽车库存及设备用房布置于地下室，可容纳580辆自行车、95辆汽车的停车需要。附楼由对外用房、职工餐厅、大中会议室等组成，其中附楼一层为对外用房，附楼二层为职工餐厅，可容纳300人同时就餐，附楼四、五层为大会议室，可布置300个桌椅座位。大厦功能分区合理，管理方便，分而不断，联而有序。大厦外观形体采用了局
3、部圆弧的设计方式，既与道路交叉口相呼应，又较好地处理了与苏建大厦不平行的视觉感。主楼设计风格与周围环境相协调，使得大厦自身的格调灵活而丰富，主楼的东、西两侧的凹口处理增加了侧向层次感，使得大厦整体显得轻盈秀丽。对称设计的手法衬托出了省级机关办公大楼的庄重格调，整体设计简洁明快，外在形式充分反映了建筑的内在功能，体现了现代建筑的风格和精神。大厦的设备设施先进，智能化程度较高，保安监控系统（SMS）、火灾报警系统（FAS）、综合布线系统（PDS）、制冷机组、燃油锅炉等将构成较高的大厦智能化程度，确保大厦的安全、可靠和舒适。综观全局，苏辉大厦的落成将成为镶嵌在北京西路上一颗闪烁的明珠，是省级机关办公
4、的最佳场所。第二部分 苏辉大厦物业管理运作实施方案第一节 苏辉大厦物业管理的模式物业管理发展到今天，其管理模式日趋多样化，但总的归纳起来，可归并为自管、全委托、顾问、合作等几种管理方式。爱涛物业在数年的市场砾砺中，凭借高素质的员工队伍、严谨的管理服务体系和善于创新的能力，务真求实，与时俱进，其物管类型涵盖了高档写字楼、大型住宅小区、涉外公寓、工业园区、部队、机关、院校物业等各种物业类型，管理模式囊括了自管、全委托、顾问、合作等各种方式。无论苏辉大厦采取何种物管模式，爱涛物业均能驾轻就熟、运用自如。1、自管模式即投资者自行建设自行管理的模式。它发挥了投资者的经营所长，从开发、建设到管理是一条龙。
5、但由于这类公司依附于投资者，物业管理公司经营得好与坏、盈与亏都由投资者负责，造成物业管理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。存在着物业公司吃投资者大锅饭的现象，因而难以提高服务水平。2、全委托管理模式即投资者将物业管理的全部内容委托给专业化物业管理公司实行全方位、综合性、一体化管理的一种物业管理模式。投资者与物业管理公司之间通过合同和契约的关系，明确双方的责、权、利，以合同来约束物业管理公司的行为，以合同来考评物业管理公司的管理目标。这种管理模式责任清楚、目标明确，接受委托管理的物业公司大多是按现代企业制度建立起来的独立法人企业，因而机制灵活、服务意识强，能够保证物业管理目标的实现。
6、3、顾问管理模式即管理水平、服务能力等均较弱的物业管理公司聘请品牌物业管理公司作为管理顾问，由品牌物业公司通过输出先进的管理经验、管理模式、管理理念来帮助、扶持、推动被顾问物业公司迅速提高管理水平，达到管理目标的一种管理模式。4、合作管理模式根据江苏省物业管理条例规定，从事物业管理的企业必须是独立法人且具备物业管理资质的企业，否则不允许从事物业管理业务，也无法到物价局办理收费批复。但对于一些企事业单位的后勤管理部门转制以后如是非独立法人企业或不具备物业管理资质，则通过与具备资质的品牌物业管理公司采取合作的方式来共同管理物业，以确保物业管理工作的正常进行和达到物业管理目标。苏辉大厦物业管理采用何
7、种模式，要针对投资者的具体情况而言。我司认为最好的管理模式应是全委托管理模式，这种模式责任清楚，目标明确，投资者只需通过合同和契约来约束物业公司的行为，考评物业公司对苏辉大厦的管理目标。但是省级机关内可能会有许多后勤职工需安置，如果自行成立物业管理公司来管理苏辉大厦，自行成立的公司是具备物管资质的独立法人企业，则可通过顾问的方式来迅速提高管理水平，如该公司为非独立法人企业或不具备物管资质，则可通过合作的方式来开展物业管理工作。无论采用何种物管模式，全托、顾问还是合作，我公司均向投资者郑重承诺我们的管理目标。目标既定，志在必夺，言必行，行必果，爱涛物业绝不拿自己的声誉当儿戏，誓创苏辉大厦物业管理
8、精品品牌。附件：爱涛物业各类管理模式明细表（节选）序号物业名称物业类型建筑面积（万）发展商管理模式备注1弘业大厦高档写字楼2.4江苏省工艺品进出口集团股份有限公司全委托管理模式2龙江高教公寓高层住宅14.7各高校3工行营业办公大楼机关办公楼5A智能化大厦5.51省、市工行4金陵世纪花园高档公寓3.2南京市基础设施开发总公司顾问管理模式5省级机关高层公寓高层住宅7.0省级机关事务管理局合作管理模式第二节 苏辉大厦物业管理整体设想与策划面对苏辉大厦这样一个一流地理环境、一流设计、一流监理、一流施工的高档写字楼，必须要有一流的物业管理。一流的物业管理服务不仅是省级机关投资兴建苏辉大厦过程的延续和完善
9、，而且有利于树立省级机关的形象，同时也有利于维护业主利益，达到保值增值的目的。这样一个现代化的大厦，其对物业管理的服务质量和管理人员本身素质及技术水平的要求之高是不言而喻的。江苏爱涛物业管理有限公司作为南京市物管企业的领跑者，作为南京首家通过ISO9002国际质量体系认证的专业物业管理公司，作业中国物协的理事单位，完全有能力、有信心承担起苏辉大厦物业管理工作。我们将充分凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势，把苏辉大厦建设成为体现现代城市风采和催生现代文明的摇篮，成为办公大厦物业管理的典范。 针对苏辉大厦物业管理的各个要素，我们在时间很紧的情况下，进行了深入广泛的研究和分析
10、讨论，提炼了物业管理工作面临的难点和重点，从而确定了我们的整体构想和管理策划思路。 我们的整体构想和管理策划思路可以概括为：选用一定模式、发挥自身优势、确保质量目标、把好相关关口。一、 选用一定模式：即我公司的弘业大厦管理模式，一手抓物业管理，一手抓大厦文化建设。我公司管理的弘业大厦位于南京市中华路50号，占地5000M2，建筑面积23600M2，是一座智能化的现代办公楼。我公司自接管此楼起，就推行我们爱涛物业的管理模式，一手抓物业管理，一手抓大厦文化。该大厦已于一九九九年分别通过南京市、江苏省行业主管部门考评，获得市级、省级“城市物业管理优秀大厦”。 苏辉大厦无论是建筑规模还是从房屋建筑本身
11、与弘业大厦有着一定的相似之处。针对苏辉大厦业主的需求，要求我们从事大厦管理的物业管理公司必须站高角度、放远眼光、切准特点、有的放矢，注意在“高雅、和谐、文明、文化”等方面开动脑筋，做好文章，而我公司弘业大厦的管理模式，正好与之吻合。所以采用弘业大厦的管理模式，应该是适合的、可行的，也是能够受到广大业主的欢迎和拥护的。二、发挥自身优势 （一）经验与人才优势 公司自九八年六月成立以来，始终坚持“发展精品战略，创建名牌企业，走规模化、集团化发展之路”的发展战略，理性经营，稳步发展，以其高素质的员工队伍，科学的管理服务体系和善于创新的能力，取得了众所瞩目的业绩，建立起以“人性化管理”为核心的爱涛物业物
12、业管理模式。在公司发展的两年多时间里，一直以主要精力从事高层写字楼的物业管理，在长期的物业管理实践中，已积累了一整套的经验，这与苏辉大厦的管理需要是合拍的，同时我公司深深认识到人才是企业制胜之本，爱涛物业的迅速崛起有赖于企业培养凝聚了一批物业管理各岗位上的优秀人才。这些人学有专长、经验丰富、对企业忠诚、谙熟爱涛文化，是爱涛物业不断突破、不断发展的动力源泉，也是我们做好苏辉大厦物业管理工作的根本保证。 (二) 创新优势创新是物业管理工作的生命源泉，在这急剧变化的年代里，唯一不变的真理就是：改变。那种固定不变的常规型管理已经不能适应变化的环境，必将为创新管理所取代。爱涛物业的领导层具有接受新事物、
13、探索新思想的先锋意识，在南京市物业管理行业中率先导入ISO9002质量保证体系，同时以其前瞻、睿智的眼光，积极探索和尝试物业管理新的管理模式，并且在南京物业管理行业中首推“物管110”等全新的服务理念。在苏辉大厦今后的物业管理工作中，我们还将推出我公司已设计完成的“菜单式”服务等新的服务方式，同时还将物业管理新概念如绿色管理、数字盔甲等逐步融入到苏辉大厦物业管理实践中。 三、实现质量目标 省级机关斥资兴建苏辉大厦来之不易，能否管出最佳效果，社会影响巨大。我公司将本着对省级机关高度负责的精神，瞄准四大目标，发奋冲刺。我们的四大管理目标是： 1、以服务“零投诉”为质量管理目标，通过专业化的管理，规
14、范化的服务，贯穿“以人为本”的服务思想，致力在苏辉大厦创造一个优美的办公环境；2、自管理苏辉大厦起，按五级等级标准（最高等级）实施物业管理服务，做到管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言，从而在二年时间内树立起苏辉大厦物业管理品牌；3、自管理苏辉大厦之日起，第二年通过ISO9002质量体系认证。4、自管理苏辉大厦之日起，第一年创市级、第二年创省级物业管理优秀大厦。 四、把好相关关口 预测苏辉大厦的物业特点、当地社情特点和未来业主特点，在具体的管理服务过程中，我们将牢牢把好相关关口，以求得最佳的管理效果。(一) 把好安全关，确保大厦万无一失安全是大厦管理的头等大事，要把它摆在头等重要的位置，是苏辉大
15、厦物业管理各项工作中的重中之重。我们要发挥一切优势，运用各种手段，确保安全工作万无一失。1、统筹计划安排：把苏辉大厦的治安管理方案统筹考虑，全盘计划安排，以形成下紧上松、内紧外松的防护体系。2、突出防范重点：根据高层写字楼的治安防范特点并结合苏辉大厦的实际情况，我们确定了苏辉大厦的治安防范重点部位为电梯轿厢、地下室停车库、应急楼梯和设备层等， 并建议省级机关在这些重点部位安装智能化安全防范系统，发挥技防在治安管理中的重要作用。3、组成统一网络：建立集群对讲基站，构建统一指挥联络网络。一旦遇有紧急情况，一个指令，十分钟内即可得到及时高效的增援。由此，大厦保安任何时候都不是孤立的，他们的身后有着一个完整的、力量雄厚的坚强后盾。4、制订应急预案：设想在大厦的不同方向、不同部位、发生不同的意外情况，据此订立不同的应急处理预定方案。重点明确大厦保安增援的方向、力度和办法，一旦真有情况，即可从容应付，迅速处置。5、管理处实行全员义务消防员制，在员工虽牢固树立“隐患险于明火、防范胜于救灾、责任重于泰山”的意识，加强巡逻、加强监控，同时做消防设施的维
