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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.项目专业手手册（成本分册册）新城控股集集团有限限公司二一四年年五月（内部资料料注意保保密）第一章 项目开开发前期期管理21.目标成成本管理理22.项目合合约框架架编制6第二章 项目开发过程程管理91.工程预预算管理92.工程结结算管理103.动态成成本管理144.工程变变更管理195.现场签签证管理216.招投标标管理21第三章 项目开发后后期管理理331.成本数数据库332.项目成成本后评评估作业业指引343.档案管管理374.指导检检查38第四章 常用表
2、单4026第八部分 成本分分册第一章 项目开开发前期期管理1. 目标标成本管管理1.1目的的指导项目开开发成本本控制，明明确成本本控制目目标，规规避经营营风险，规规范公司司成本数数据的归归集和积积累。1.2适用用范围适用于公司司及项目目公司的的开发项项目在各各阶段成成本目标标制定和和分解工工作。1.3术语语及定义义(1)目标标成本：通过确确定成本本目标值值，施工工过程中中各阶段段成本控控制的指指标性文文件。(2)目标标成本版版本：目目标成本本按开发发进度的的不同阶阶段始终终处于动动态调整整之中，原原则上，每一个版本本的制订订都是在在上一版版本的指指导下进进行的。新新城目标标成本主主要分为为三个
3、版版本。1) 第一一版（可可研版），可可研阶段段目标成成本（也也称成本本估算），采采用会计计科目形形式，编编制范围围为项目目整体，定定稿时间间为项目目可研报报告通过过时间；2) 第二二版（方方案版），确确定规划划方案目目标成本本，采用用会计科科目形式式，编制制范围为为项目整整体，定定稿时间间为项目目详细规规划方案案确定后后；3)第三版版（施工工图版），施施工图预预算修订订目标成成本，是是在主体体工程施施工图预预算确定定后对第第二版目目标成本本的修订订；1.4职责责(1)项目目管理中中心成本本管理条条线：负负责项目目建安成成本（可可研版）的的归集并并提交财财务中心心；项目目公司成成本部负负责建安
4、安成本（方方案版、施施工图版版）的归归集提交交财务中中心；(2)财务务管理中中心：可可研版由由财务管管理中心心负责土土地契税税、土地地使用税税、期间间费用及及其他税税费的归归集。土土地成本本应由战战投提供供。方案案版由项项目公司司财务部部负责土土地契税税、土地地使用税税、财务务管理及及其他税税费的归归集，行行政部负负责管理理费用测测算，营营销部负负责销售售费用测测算；(3)战略略投资中中心、设设计研发发中心：提供与与相关的的成本信信息和数数据，如如：土地地信息、周周边配套套等，编编制填写写可研阶阶段总总体规划划指标。报报批报建建费根据据集团战战略投资资中心提提供的报报批报建建费用清清单，负负责
5、前期期工程费费。1.5关键键活动描描述(1)目标标成本测测算表的的构成1)目标成成本测算算表共有有9大类类表格组组成：填填报指引引、产产品定位位、销销售收入入、投投资计划划表、差差异分析析、面面积指标标、成成本测算算汇总表表、单单体建安安造价、单单体综合合造价。2)其中成成本测算算汇总表表由具具体项目目业态来来定，如如可分为为：购物物中心、商商业地下下车库、住住宅地下下车库、超超市、写写字楼、公公寓、住住宅、金金街、商商铺等(2)目标标成本管管理原则则1)市场导导向原则则：目标标成本管管理以市市场为导导向，确确保目标标利润的的实现。2)准确严严谨原则则：目标标成本指指标应科科学准确确，每项项来
6、源都都要有充充分依据据，保证证目标成成本的权权威性。3)事前控控制原则则：目标标成本管管理贯穿穿于建设设项目的的每一阶阶段，凡凡事做到到事先控控制为主主，事中中事后控控制为辅辅，重点点要放在在立项、设设计、施施工之前前发现问问题，减减少无效效成本。4)动态管管理原则则：建设设项目的的动态成成本要及及时与目目标成本本进行比比较并纠纠偏，确确保建设设项目总总成本在在目标成成本控制制范围内内。(3)目标标成本文文件制订订的步骤骤1)目标成成本的汇汇总编制制由项目目管理中中心牵头头，项目目管理中中心成本本条线负负责项目目建安成成本的归归集，包包括：基基础设施施建设费费、基础础安装工工程费、公公共配套套
7、设施费费；战略略投资中中心负责责可研阶阶段前期期工程；费财务务管理中中心负责责土地费费用、期期间费用用与税费费的归集集，期间间费用包包括：管管理费用用、财务务费用、销销售费用用。2)内部评评审结束束后100个工作作日内，项项目管理理中心成成本条线线负责归归集建安安成本，财财务管理理中心组组织相关关部门分分项费用用与指标标的测算算，由财财务管理理中心汇汇总完成成项目目目标成成本的的编制与与审批工工作。3)目标成成本报开开发副总总裁、财财务副总总裁审核核，联席席总裁审审批后通通过执行行。(4)目标标成本测测算表的的编制1)目标成成本测算算必须应应用公司司统一测测算表格格，见项项目目标标成本测测算表
8、，并并体现量量价分离离的原则则。2)目标成成本的制制订以项项目的规规划指标标、建造造标准以以及各部部门共同同确定的的销售交交楼标准准/商业业交房标标准为基基础，目目标成本本测算表表必须附附详细的的产品建建造标准准及部品品标准（施施工图预预算阶段段）说明明书。3)成本测测算表中中各成本本项目的的工程量量，应根根据已竣竣工的相相似工程程的结算算分析得得出的关关联系数数，由项项目规划划的基本本指标（如如建筑面面积、基基底面积积、户数数、单元元等）推推算得出出，如按按“窗地比比”推算门门窗面积积，按基基底面积积推算屋屋面面积积；施工工图预算算完成后后项目目目标成成本中中的工程程量，应应是按图图实际计计
9、算的结结果。4)成本测测算表中中的单价价应根据据产品定定位、产产品标准准、图纸纸要求按按当地工工程造价价计算依依据、市市场行情情计算得得出，如如是参照照已结算算工程的的单价，需需注明参参考数据据的来源源和依据据。5)产品定定位和目目标成本本测算是是一个互互动的决决策过程程，需要要设计、商商业、营营销、工工程、成成本反复复沟通，标标准是“满足品品质要求求的性价价比最大大化”；在本本过程中中可使用用价值功功能分析析法得到到最优的的方案。6)项目目目标成成本中中的材料料设备，对对其品质质应有准准确的描描述，且且应与楼楼盘的定定位相适适应，能能提供品品牌和图图片说明明为最佳佳。7)项目目目标成成本中中
10、的跨期期成本分分摊方式式以项项目目标标成本中中的填报报指引或或表中备备注为准准，相关关数据提提供部门门详见项项目目标标成本中中的填报报指引。8)项目目目标成成本中中二级以以上（含含）成本本科目不不可以进进行调整整，二级级以下科科目项目目管理中中心成本本条线可可以根据据项目的的特点及及实际情情况进行行增减调调整。9)目标成成本报分分管副总总裁、财财务副总总裁审核核，联席席总裁审审批后通通过执行行。1.6目标标成本管管理责任任类别成本分项责任部门具体职责内内容土地获得成成本土地获得价价款战略投资中中心开展针对性性的市场场研究，确确定重点点地块，通通过分析析论证和和商务谈谈判，按按照公司司的成本本和
11、时间间要求获获得目标标土地开发前期费费用报批报建费费战略投资中中心按照时间节节点的要要求完成成项目的的报批报报建工作作，有效效降低报报批报建建费用勘察设计研发中中心有计划性开开展勘察察工作；通过招招投标确确定勘察察单位；勘察测测量费用用与报告告的准确确性挂钩钩；复核核实际完完成的勘勘察工作作量规划设计设计研发中中心根据目标限限价合理理安排各各项规划划设计费费；推广广限价设设计；设设计费用用的支付付与设计计质量挂挂钩三通一平项目管理中中心临时围墙、道道路力求求永久化化；临时时水电管管线敷设设尽可能能利用库库存的旧旧材料，完完工后对对可利用用材料作作好回收收临时设施项目管理中中心加强临时设设施的重
12、重复利用用性主体工程建建安费用用主体建安设计研发中中心做好施工图图内部评评审工作作，将设设计不合合理的现现象消灭灭在施工工之前，避避免引起起设计变变更、签签证费用用；通过过研究新新材料、新新技术有有效降低低工程成成本城市（项目目）公司司招投标选择择优秀而而可信的的施工队队伍项目管理中中心、设设计研发发中心设计变更、签签证做到到先估价价、审批批后实施施，避免免出现盲盲目变更更；按实实复核现现场变更更、签证证的工程程量，有有效控制制工程签签证的发发生；审审核竣工工图等结结算资料料，确保保结算资资料的准准确性城市（项目目）公司司审核施工方方案合理理性、经经济性；编制完完善、严严密的施施工承包包合同装
13、饰材料及及设备城市（项目目）公司司根据目标成成本的材材料限价价，确定定材料的的规格、档档次、品品种设计研发中中心根据目标成成本的材材料限价价，开展展甲供材材料的招招投标工工作城市（项目目）公司司严格按标准准验收材材料，对对不合格格的产品品进行扣扣款；处处理好供供货商与与施工单单位的材材料收发发工作，对对不按期期供货等等进行扣扣款公共管网配配套工程程费用室外水电煤煤等配套套工程战略投资中中心和项项目管理理中心城市（项目目）公司司对水、电、煤煤气等附附属配套套公建工工程实行行全面招招投标城市（项目目）公司司合理安排配配套工程程的施工工工期；尽可能能减少或或消灭政政府垄断断工程成成本中不不合理的的成
14、分；严格控控制配合合水、电电、煤等等专业工工程的零零星人工工签证园林景观设计研发中中心严格按目标标成本总总额控制制，进行行限价设设计；特特别做好好绿化、景景观的方方案论证证，避免免由于效效果不满满意引起起的返工工费用设计研发中中心直观性装饰饰材料实实行甲供供或甲控控，按目目标成本本选用经经济美观观的建筑筑装饰材材料；城市（项目目）公司司严格控制现现场的变变更及签签证公建配套设设施费设计研发中中心和项项目管理理中心严格按目标标成本指指导书总总额控制制，进行行限价设设计；严严格控制制会所等等配套公公建的室室内装饰饰工程设设计标准准；特别别做好装装修工程程的方案案论证，避避免由于于效果不不满引起起的
15、返工工费用设计研发中中心直观性装饰饰材料实实行甲供供或甲控控，按目目标成本本选用经经济美观观的建筑筑装饰材材料；城市（项目目）公司司严格控制现现场的变变更及签签证工程管理费费城市（项目目）公司司通过招投标标确定工工程监理理单位城市（项目目）公司司工程费用的的支付与与工程质质量挂钩钩；施工工合同外外的奖金金必须做做到有据据可查销售费用市场营销中中心营销策划费费、广告告宣传费费、样板板间等1.7目标标成本的的执行(1)在项项目实施施过程中中，应及及时反映映项目成成本的动动态情况况，项目目管理中中心成本本条线在在进行合合同签订订、变更更与签证证审核时时，及时时将成本本信息在在动态态成本信信息报表表进行行更新，以以实时反反映成本本动态状状况，并并提报财财务管理理中心。(2)在合合同审批批时，即即时反映映施工合合同和材材料设备备采购合合同造价价与目标标成本的的对比概概况。(3)设计计变更和和工程签签证
