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1、第一篇：市场背景分析一、2005年写字楼市场回顾（一）总体评价1、市场供应持续增长2005年市场供应持续增长,全年写字楼新批预售面积约33.69万平方米，同比增长11.04%。中心区依旧是写字楼市场最主要的供应区域，2005年新批预售面积约27.80万平方米，同比增长33.46%，占全市总量的82.52%。 2、市场需求基本平稳2005年深圳写字楼市场整体需求基本保持平稳，全年写字楼销售面积为28.48万平方米，比2004年上升了约5%。得益于片区所聚集的大量电子、外贸、建筑等快速发展的行业，车公庙片区推出的物业销售见好；而南山文化中心区受惠于良好的片区规划、西部通道即将开通等利好因素,强大需
2、求逐步形成，这使得深圳写字楼局部片区市场供应略显不足。 【深圳市历年写字楼销售面积图】 数据来源：深圳市房地产年鉴3、甲级写字楼空置率继续下降由于深圳经济的快速发展，同时甲级写字楼物业因其所在片区成熟、自身品质优越、具备专业完善的硬件设施，不断吸引国内外大中型企业入驻，因此，从2003年开始到2005年底，甲级写字楼空置率已连续11个季度保持下降的趋势。 【深圳市历年甲级写字楼空置率走势图】4、售价稳中有升，租金坚挺2005年110月,深圳写字楼成交均价为11,806元/平方米，较2004年同期的9,372元/平方米增长25.98%。【深圳市历年甲级写字楼租金及售价走势图】2005年写字楼市场
3、主要分布在中心区和华强北一带，基本上都是走大开间高档写字楼路线，目标客户为具有较强实力的国际国内大企业及投资客。在租赁市场上，蔡屋围、中心区及周边的甲级写字楼都处于高入住水平，不单成为国内外大中型企业入住的首选，而且很多中小企业也纷纷进驻，使入住率不断提高，创造了新高。写字楼的租金均价比2004年上升了5.5%，总体均价在7585元/月之间；甲级写字平均租金上涨较快，达8.2%，为115元/月。小结：n 2005年深圳国民经济总体上呈现平稳增长的态势，工业生产、国内贸易、对外经济、港口、财政等主要经济指标均实现稳步增长，直接带动了写字楼需求的增长。本年度写字楼市场在供应增长的情况下，写字楼租赁
4、、投资市场活跃。区域市场呈中心强化、两翼增强之势。n 由于写字楼的供应明显失衡，多数产品成本、价格和目标客户的定位基本一致，造成高端物业竞争烈。n 2005年写字楼租赁保持在稳定上升状态，但租金越来越呈现两级分化：甲级物业受到市场追捧，租金不断上涨；中低档物业越来越举步唯艰，难以持续经营。（二）区域评判深圳写字楼大多数分布在罗湖和福田区，而且大部分又集中在深南大道两旁的区域商业圈内，形成商业与写字楼互相发展的现状。目前的写字楼热点区域我们称之为“一线五珠”，它们分别是：人民南路国贸圈、蔡屋围地王圈、华强北赛格圈、福田中心区圈、车公庙商务圈。人民南国贸圈蔡屋围地王圈华强北赛格圈福田中心区圈车公庙
5、商务圈深南大道【深圳写字楼区域圈“一线五珠”示意图】1、人民南路国贸圈代表性写字楼：国贸大厦周边组团写字楼：深房广场、天安大厦、嘉里中心、佳宁娜广场等主流客户构成：（1）在深圳有较长发展历史的专业公司（2）规模较大的外资、港资企业出租价格：50-100元平方米（不含管理费）区域特点：此区域商业气氛浓烈，具有一定的历史代表性。国贸大厦始建于80年代，是深圳市标志性建筑物之一，以其为代表的写字楼是8090年代最高档次的。该地区的写字楼以商业氛围较浓、距口岸较近、交通便捷，但智能化程度较低、单位面积较小为特点，是深圳早期最具规模的写字楼群体。根据深圳法定图则，此圈将不会有新的写字楼出现，因此租赁市场
6、活跃，较受外资尤其是港资企业欢迎。区域现状：由于早期规划的局限，区域办公已经面临着困惑，同时由于罗湖区人民南路改造，道路反反复复的修建、再加之其他区域写字楼市场的升级，人民南国贸圈的写字楼呈现一种“夕阳西下”的感觉，早期进驻的大型公司有“悄然撤离”之势。2、蔡屋围地王圈代表性写字楼：地王大厦、华润大厦周边组团写字楼：国际金融中心、金丰城、金山大厦、发展银行、振业大厦等主流客户构成：（1）国际知名的外资公司（金融为主）（2）国内较有实力的公司（证券等）出租价格：70-135元平方米（不含管理费用）区域特点：以地王大厦为标志性建筑的蔡屋围写字楼圈一直被人们认为是深圳的金融中心区域。去年华润大厦的落
7、成，引进了众多的国际性知名的公司，带动租金上浮的同时，更加夯实了金融中心区域的地位。该区域写字楼高档次、高价位、以租为主是其显要特点，客户群多以跨国公司、国内著名企业、大财团、证券金融类为主。区域现状：该区域未来市场基本上不会有新的写字楼开发，加之政府有意打造福田中心区CBD之势，将“证券交易中心”迁移至高交会馆所在地，势必动摇蔡屋围“深圳金融中心”的地位，租赁客户群也将面临被分流的局面。3、华强北赛格圈代表性写字楼：赛格广场、世贸广场、鼎诚国际周边组团写字楼：电子科技大厦、国际科技大厦、佳和华强大厦、华能大厦、航都大厦、东风大厦、现代之窗等。主流客户群体：（1）国内、国际高科技公司 （2）新
8、兴产业公司（3）部分港资公司 （4）电子配套产品公司等出租价格：60-100元平方米（不含管理费用）区域特点：华强北商业区拥有全国最大的电子器材市场，同时又是深圳著名的商业中心区，周边写字楼大厦众多。进驻此区域写字楼的公司多以通讯、电子、及贸易行业的中小型公司为主。区域现状：在政府对整个商圈进改造指引之下，华强北写字楼面临的是“规划改造与物业升级”，写字楼规模受到限制，新开发力度较为有限；此圈客户群主要来自通讯、电子、及贸易产业链上的中小型公司，大公司引进受到限制。4、车公庙商务圈代表性写字楼：招商银行、金润大厦周边组团写字楼：大庆大厦、喜年中心、中国有色大厦、财富广场、天安数码广场等等。主流
9、客户群体：（1）部分颇具实力的新兴产业公司（2）创业型中小公司（3）已经成熟的咨询中介公司（4）装潢装饰、家具建材制造和销售企业出租价格：45-80-120元平方米（不含管理费用）区域特点：多个写字楼与泰然工贸工业园组成民营企业的办公、研发基地，位置临近中心区，虽不如CBD有利，租售价格与中心区有较大差距，但作为中心区的一级辐射区，依托中心区同样具一定市场优势。该区域配套虽然不是很完善，但有良好的社区氛围，且有一定数量的可开发写字楼地块，展望后市，应可形成中档写字楼开发另一热点。区域现状：车公庙泰然工贸工业园区的属性决定了写字楼的档次不会太高，同时也决定了其客户群的层面；另外，由于区域内许多厂
10、房改建的办公写字楼制约了市场租金的上扬。5、福田中心区圈代表性写字楼：荣超、大中华、金中环、新世界、卓越、凤凰、地铁大厦、星河世纪等等周边组团写字楼：江苏大厦、国际商会大厦、投资大厦、联合广场、中银大厦、特区报业大厦等等（早期），新华保险大厦（原九州创展）、诺德、安联、华融、航天、联通等等（近期）主流客户群体：（1）国内大规模集团公司（2）国际性跨国公司（3）金融、证券公司（4）个人创业较小规模的公司出租价格：60-80-115元平方米（不含管理费用）区域特点：作为深圳CBD发展之地，福田中心区写字楼基本上代言了未来的深圳写字楼市场。新批准项目市场份额占据八成以上，规划、设计等各方面都相当超前
11、，适合现代化办公要求，是写字楼热点片区；高档次、大规模、超前规划都是其他区域望尘莫及，同时也将形成“众星拱月”和“一线五珠领头珠”之势。区域现状：中心区写字楼可开发的地块总面积不超过5万平米，不考虑自用为主的写字楼项目，区内九成以上已经开发完毕或已达到预售标准，中心区内写字楼分布格局已经基本成形，未来新增的项目数量相当有限。写字楼聚集，商业配套正在建设中，但至少需要2年时间才能满足需求。二、2006年发展趋势判断2006年，深圳经济仍将保持健康、协调的快速发展，产业结构进一步优化，除金融贸易、高新技术、物流业将继续发挥重要作用外，文化资讯、电子信息、专业服务等行业也将获得更多发展良机。这些行业
12、在带动深圳经济发展的同时，也将成为支撑写字楼市场需求的巨大动力。n 写字楼区域市场呈“中心强化、两翼增强”之势日趋明显。中心区蓬勃发展，同时，“两翼”市场的巨大潜力逐渐呈现。n 近期，政府以“保持现有商业街总体格局，重点改善交通和优化环境，尽量减小对现有商业的影响”为原则对整个华强北商圈进行改造。在规划改造与物业升级的共同作用下，华强北片区写字楼市场的竞争力将借此大幅提升。西部通道2006年底的开通，南山作为连通深港、辐射内地的重要咽喉通道，其战略枢纽地位日益突出。因此，未来华强北片区与南山文化中心区将是写字楼市场的另两个热点片区。n 中心区依旧是写字楼市场激烈竞争的主战场，众多高品质物业高度
13、聚集，市场供应掀起一番高潮。如何在激烈的竞争中争夺有限的高端客户资源，将是发展商们急待攻克的难题。n 地铁一号线、四号线的全面开通及后续工程的开展，地铁沿线写字楼物业的潜在价值将进一步呈现，吸引更多市场关注。 小结：2006年写字楼市场供应充足，在旺盛的市场需求下，品质就是决定价值及价格的关键因素。高素质写字楼物业的入市，是拉动写字楼市场今后租金及售价上升的重要因素，可以预料，写字楼的租金与售价，将持续看好。三、中心区甲级写字楼分析对比福田区中心区（以下简称中心区），由滨河大道、红荔西路、彩田路和新洲路4条城市干道围合而成，总占地面积413.86公顷，规划区内总建筑面积740万平方米。深南大道
14、从东向西穿越其间，将中心区划分为南、北两区。发达的海港、航空港、高速公路、铁路、口岸等各种交通设施为中心区提供了优越的对外交通条件。北片区为行政文化中心，占地约180公顷，周边为居住配套。目前正在建设中的六大市政工程：市民中心、少年宫、电视中心、音乐厅、图书馆，地铁水晶岛就集中在该片区内。南片区为城市商务中心区（CBD），占地约233公顷，主要为城市提供高档商业商务办公物业，根据南区规划，除少量商务公寓外，该片区开发以写字楼为主。深圳市中心区的建成，不仅对深圳自身的发展，对于实现深圳香港间经济衔接，形成香港-深圳-广州国际性城市带，都将产生深远的影响。凭借地理优势和规模效应，深圳市中心区将成为
15、珠江三角洲城市群最重要的功能区、以及华南地区乃至全国对香港及海外联系的核心之一。1、项目总量及分布整个中心区由南向北分布着金中环国际商务大厦、卓越时代广场、大中华国际交易广场、国际商会中心、星河世纪中心、新华保险大厦（原九州创展）、中国凤凰大厦、安联大厦、诺德中心、荣超第四座经贸中心、新世界中心、华融大厦、航天大厦、江苏大厦、深圳地铁大厦等超过20个大型甲级写字楼项目，总体供应量超过150万，按全市不超过28万/年的消化能力，总供应量为全年最高消化量6倍，消化至少需4年。【中心区写字楼分布图】2、中心区写字楼项目特点n 交通便利，基础设施完备，位于城市CBD，行政配套齐全。n 项目体量大，均为高层及超高层建筑。n 建筑设计风格鲜明，气势宏大，外立面装修质量较高。n 停车位充足，平均200多平方米一个停车位，可满足商务办公需求。 项目车位状况金中环卓越新世界星河凤凰华融安联诺德地铁大厦总建筑面积13054212000010
