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1、精选优质文档-倾情为你奉上项目名称：十五峯项目安管服务方案编制单位：深圳猎豹物业服务公司编制日期：二一四年五月十日目 录第一章 ：项目基本情况第二章 ：项目安全评估第三章 ：安全服务需求分析 第四章 ：根据需求设定的管理措施第五章 ：安管服务运行与管理第六章 ：服务承诺第七章 ：人员素质第八章 ：绩效管理第九章 ：风险防范及危及管理 第一章项目基本情况1.项目全称：十五峯花园2项目地址：南山区龙珠大道龙珠五路 塘朗山生态郊野公园入口3.建筑类型： 塔楼、框架剪力墙结构（简称框剪结构）4.建筑形式：14栋12至18层高层建筑5.物业类型：不同住宅6.物业状况：项目由深圳市城市假日房地产开发有限公
2、司开发（二期为山居假日房地产开发公司），共629户（一期451户、二期178户），总占地面积为55608平方米，总建筑面积平方米，总住宅面积平方米，容积率为2.2，绿化覆盖率为33%，停车位数1050个。各栋为12至18层不等。地下室停车场、会所、社康中心、居委会和警务室组成。住宅楼中1栋、6栋和11栋由两个单元组成，其余每栋由1个单元组成，每个单元两梯两户。十五峯会所为双会所，约六千平米。分别为南运动会所：露天泳池，篮球馆、羽毛球馆、乒乓球馆、瑜珈房、健身房等；北商务消闲会所：红酒房、雪茄房、情调餐厅、水吧、室内恒温泳池、水力按摩池、桑拿房、商务中心等。地下室建筑面积53250.31（停车场
3、47436.58,设备房2660.77，架空层绿化3152.96）社康中心500,居委会300，警务室60。第二章项目安全评估1.住户状况：共629户（一期451户、二期178户）2.车位情况：停车场47436.58，停车位数1050个 3.出入状况：小区有3个出入口，南大门、北大门和西门。南大门位于龙珠五路城市假日大门口处，有双向车道和人行通道，为小区主要出入口；北大门位于塘朗野郊公园入口处，有双向车道和人行通道，为小区主要出入口；西门位于十五峯和水木华庭交界处，为消防出口，作为行人及车辆出入口。4.项目周边环境：十五峯花园位于南山区龙珠大道北侧、龙珠五路东侧，周边以居住小区为主。居住人员相
4、对稳定，临近项目商业场所较少，治安环境相对较好。5.安全隐患：51项目属高档居住区，业户群体收入较高，容易被选为作案选择目标；52地下叠层错综空间大，死角多，熟悉环境人员进入，较难布控；53外来人员进入园区后，较难做到有效跟踪；6.安全隐患防范措施：61加强安全防范措施，增加园区内部巡逻的频次，设置签到点，对签到点进行不定时的抽查。62加大进出人员把控，做好外来人员进入登记及监控工作。63加大技防投入及使用，尽量不留监控死角。做到一流的智能化系统：十五峯采用了大量先进的智能化系统，在此基础上加以现代化的管理手段，营造温馨安全的生活空间，体现人防与技防相结合的安防理念，为业主提供优质的生活配套服
5、务。智能化系统覆盖了小区公共部分和业主的室内部分，公共部分包括：消防系统、小区闭路电视监控系统、周界红外防范报警系统、门禁一卡通系统、停车场智能管理收费系统、保安无线巡更系统、信息发布系统等；室内部分包括可视对讲系统等等。确保系统的有效使用，保证100%完好率。第三章安全服务需求分析 1小区公共秩序维护需求2停车场车辆秩序维护需求3各个楼宇治安秩序巡逻维护需求4消防监控中心24小时值班需求5紧急事件处置需求第四章根据需求设定的管理措施根据项目技防功能及业主类型特点、十五峯项目安全管理将实施以技防和人防统一封闭式安全管理模式。1公共秩序维护：1.1.东门、西门、北门岗实行24小时值班制度，严格执
6、行外来人员及货物放行管理规定。1.2做好各个外访人员监控工作。1.3确实做好外访人员咨询、引导、身份确认工作。1.4东门、西门、北门岗周围公共秩序的管理，预防各类治安案件的发生。2停车场车辆秩序维护2.1停车位数量可以满足业主车辆停放需求，做到专车专位的固定使用管理规定。2.2对进出的车辆进行检查。时刻掌握停车场车辆停放数量及车辆安全的有效把控。2.3制定停车场管理制度.加强车场设施、标识的管理，满足规范要求，并保障完好、清晰。2.4引导车辆有序停泊，发现异常现象及时处置或上报。2.5做好停车场内消防设施设备的日常检查。3架空层及楼宇巡逻：3.1制定楼宇内的巡逻路线，并按照巡逻路线巡逻，保证每
7、班不少于8次对楼宇内部烦的全面检查。3.2对厂楼宇内的闲杂人员及时的请离管辖区域，防止不法份子踩点作案。3.3协助门岗做好嫌疑人员的跟踪，对形迹可疑的人及时的请离管辖区域。3.4为业户以及来访人员提供便捷的咨询、引导、便民服务。4监控中心24小时值班：4.1 监控中心实行24小时对楼宇消防、安防系统进行监控，及时掌握火灾报警及重点区域异常情况。4.2通过闭路监控对公共区域及围墙等24小时监控，及时了解掌握公共区域的流动人员动向。4.3监控值班员作为消防监控及安防监控，必须熟悉掌握火警处理程序。4.4监控电梯运行情况及时发现故障，及时报修和对被困人员的安抚工作。5. 各类紧急事件处置5.1建立各
8、类应急处置预案，定期培训。5.2针对项目消防特点，制定火灾应急预案，定期做消防应急演习。5.3保证队员都能够熟练掌握各类应急预案。5.4能及时发现或接收火警火灾的各类信息，第一时间赶赴现场处置。5.5开展消防知识宣传和应急演练工作，每年组织不少于2次的消防演习。5.6突发事件发生后，当班人员应立即在3分钟到达事发地点，应急队伍应迅速在5分钟到达指定地点，对现场进行处置。5.7所有安管人员组成义务消防队伍，做好火灾预警准备工作，平时做好消防技能和防火知识培训、演练，熟悉辖区灭火作战方案，火灾情况下迅速按预定方案投入灭火作战。5.8对台风、暴雨等应急事件，按照应急预案的规定，组织应急队员开展各类防
9、范检查和24小时处于戒备和待命状态。6其他协助性工作需求6.1对装修、动火现场进行监督检查。6.2协每月对所有消防设施、器材全面检查一遍，以保障完好，发现问题及时上报或更换。具体措施如下：一、实施一级治安秩序维护标准（1）小区设有专门的监控中心岗位、实施24小时不间断服务； （2）秩序人员人均管理建筑面积为3000以下； （3）每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演习不少于二次； （4）对秩序人员的培训及实操全年不少于240课时； （5）加强对小区的巡逻，秩序人员每隔一小时到指定区域巡逻一次； （6）实行封闭式管理的，对外来人员进入物业小区进行询问和登记； （7）对居住满一年的业主或非业主使
10、用人或住户，熟悉率达到90%以上； （8）在本小区工作六个月以上的秩序人员占60%以上； （9）车辆行驶有规定路线，停车场内配置道闸和录像监视系统，停车标识清晰明确，有专职人员24小时巡视和协助停车事宜；停车场24小时有专人管理。二、小区消防管理（一）消防组织机构的建立（1）服务中心负责建立消防安全小组。（2）服务中心主管为消防安全负责人。（3）服务中心其他人员为义务消防员。（4）秩序维护班长为专职安全监督员。（5）日常巡视安管员为兼职消防巡视员。（6）物业服务中心负责制定组织机构图及人员职责。（二）建立各项消防制度（1）消防检查制度。（2）专职安管员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备
11、、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在安全检查记录中，该记录每周由服务中心主管审核。（3）兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每2h巡视一遍，并填写消防安全检查登记表。（4）在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。（5）发现业主因装修造成的消防隐患，应向业主发放整改通知，限期整改，并跟踪验证。（6）物业服务中心制定动火审批制度，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。（三）防火措施（1）贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业主要树立防火意识，物业服务中心每周确定一名管理人员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。（2）严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路
12、需维修时请及时找物业服务中心安排施工。（3）严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。（4）不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。（5）不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。（6）严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。（7）公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。（8）配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。（四）消防知识培训（1）对业主的消防要求（包括安全用水、用电），通过业主须知、管理公约传达到各业主，并向业主发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业主进行消防宣传教育。（2）物业服务中心内部每月的第一个星
13、期一上午为各组安全消防学期时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施的操作方法等，学习情况须详细记录。（3）物业服务中心主管每月检查一次安全活动记录并签字认可。（4）在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行在活动记录中登记并整改。（5）专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。（五）消防设备管理（1）物业服务中心负责建立消防档案。（2）物业服务中心对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制消防设备标识登记。消防设备标识由物业服务中心主任指定专人实施，并在各项安全检查中作为检查内容。（3）制定设备管理制度，对消防设备进
14、行检查和维护。（六）消防演习（1）小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由物业服务中心每次制定的消防演习方案并报政府消防部门。（2）消防演习后，物业服务中心主管编制消防演习报告。对演习过程中发现的问题，及时调整、纠正并验证其结果。三、小区车辆管理为确保小区车辆安全，为业主提供良好的车辆保管服务，特制定本标准。(1）本小区停车场实行日夜24h值班制度，由小区安管员负责管理，车辆可以随时进出、停放。(2 ) 本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡（月卡或一次性卡进入停车场。(3 )车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可进入
15、。(4 ) 车辆停放：车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。(5) 驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。(6) 管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场内车辆与登记记录相符，并列签字交接。(7) 停车场内不得试刹车、练
