房地产在我国国民经济中的作用分析研究.

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1、房地产在我国国民经济中的作用分析研究摘要在现代经济条件下， 房地产业是人们进行社会生产和其他经济活动以及科学、 教 育、文化、卫生等活动的基础和栽体，是国民经济中不可缺少的组成部分，也是决定 国民经济发展的重要因素。 房地产业在我国国民经济中所占比重如此之大， 使我们不 得不重视房地产业的发展。 房地产业是国民经济其他组成要素如农业、 工业等发展的 基础，我们将通过对房地产业相关知识的认识， 结合房地产业的发展现状， 综合分析 房地产业在我国国民经济发展中所发挥的重要作用， 并提出对房地产经济进行宏观调 控的必要性，以及使房地产业与国民经济协调发展的对策与措施。关键词 房地产业 国民经济 作用

2、 协调发展目录目录. 11 前言 11.1 本文研究背景 11.2 国内外研究现状 11.3 研究目的和意义 12 我国房地产业的发展现状 22.1 泡沫成份开始收缩 22.2 成交量萎缩，空置率上升 22.3 紧缩政策下房地产金融风险加大 32.4 市场开始走向分化 32.5 房地产中介经营困难 33 房地产业在国民经济中发挥的重要作用 43.1 房地产业在国民经济发展中发挥基础性产业的作用 . 43.2 房地产业在国民经济发展中发挥先导性产业的作用 . 43.3 房地产业在国民经济发展中发挥其他重要作用. 53.3.1 房地产业能够带动经济的发展。 53.3.2 房地产业能够促进城市经济的

3、繁荣。 53.3.3 房地产业能够带动消费市场的开拓。 53.3.4 房地产业能够优化城市消费结构。 54 对房地产经济实行宏观调控的必要性 64.1 房地产资源优化配置的需要 64.2 加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要 . 64.3 加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要 614.4 保证我国房地产经济健康、协调发展的需要 75 房地产业与国民经济协调发展的对策与措施 75.1 平衡部门经济与国民经济的关系，实现正确的产业定位 . 75.2 进一步完善房地产业宏观调控 75.3 加强政府对房地产市场的宏观调控引导房地产的理论管理 85.4 建立完善的金融政策 95.5 协调房价

4、与收入的比例关系 95.6 完善土地政策 96 结论 9后记 . 10参考文献 . 112丄 、八1 前言本文研究背景房地产在我国国民经济中占有很大的比重，而且还起到了推动经济发展的作用。研究房地产 在我国国名经济中的作用，是非常有必要的。房地产业包括土地的开发、房屋的建设、维修、管 理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款、以及由此形 成的房地产市场。对于房地产业的完整理解包含两个层次的意思：一是房地产业所从事的主要活 动内容，二是具体参与这些活动的组织和机构。即房地产业是指从事以第三产业为主，第二产业 为辅的，包括房地产买卖、租赁、评估、管理，以及土地开发、

5、房屋建设、维修等活动内容，以 及从事这些活动的组织和机构。房地产业是包括住宅在内的各类房屋及承载房屋的土地的开发、 建设、流通、消费、服务等经济活动内容的一个产业，是随着房地产在我国国民经济发展中日益 呈现的重要性而提出的，是国民经济中具有基础性、先导性、支柱性的产业。国内外研究现状现如今，我国房地产市场出现了部分城市房地产价格上涨过快、供应结构不合理、低收入群 众住房困难等突出问题。 【1】中低价位、 中小套型普通住房供应明显不足、 一些房地产开发仓业囤 积土地、捂盘惜售、造势抬价的行为时有发生、这些矛盾和问题，虽然是局部性的、结构性的 但影响很大。国外房地产发展的形势也各不相同。美国房地产

6、住宅销售量增长，商业楼闲置率上 升，目前的房地产业呆帐比例有 2左右，但房地产企业的财政形势在继续恶化，呆帐比例将会 持续上升。同时，商业建筑业将急剧收缩。商业房地产业目前面临的困境主要是由于需求短期疲 软，如果经济恢复顺利，商业房地产的出租率就有望回升，日本房地产创新改革，为了充分利用 办公楼， 缓解市中心住宅紧张状况。 政府以都市圈的办公楼为对象， 鼓励将办公楼层改装成住宅。 英国央行降息，住房抵押贷款利率也不断下降，目前经济相对平稳和失业率较低，住房贷款市场 更趋活跃，预计房地产市场将继续旺销，购房需求不断增加，不仅当地的潜在购房人员增加，外 国人到伦敦置业的人数也在逐年上升。另外，由于

7、经济因素，预计今后相当一段时间内利率不会 有太大的上升，这更为贷款买房和养房提供了有利条件。研究目的和意义房地产业作为产业部门，与国民经济中的其他产业部门一样，在其生产和再生产过程中也要 经过四个环节，即生产、分配、交换、消费。房地产生产，就是对土地进行开发和再开发，对房 屋进行的开发、建设、维修和养护等生产活动；房地产分配，就是依据国家经济制度和经济体制 确定的分配原则和分配方式，把房地产品分配到国民经济各个部门和居民之间。房地产流通，就 是房地产品在市场上形成的各种交易活动，即对房地产品出售、租赁和抵押等经营活动，通过房 地产市场，实现房地产资源优化配置和房地产价格和价值，满足居民生产和生

8、活的需求。在房地 产消费过程中， 房地产经营管理部门还要为消费者提供房屋维修、 管理和消费过程中的其他服务， 也就是我们现在所说的物业管理活动。 从事房地产开发、 建设、经营、 维修、服务和管理的企业， 就是房地产企业。房地产业，是国民经济产业体系有机构成部分。按照国民经济产业分类或性质的划分，房地 产业属于第三产业部门。无论在理论研究上，还是在实践上，对国民经济和房地产经济发展的指 导上，都有着极其重要的意义。我国房地产业的发展现状泡沫成份开始收缩2007 年以来， 在紧缩政策调控下， 我国的房市的泡沫成分开始收缩， 一些城市的房价虽然仍 然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下

9、调。深圳、广州、上海、北京、东莞 等城市的房价从 2007 年四季度开始下调。 其中深圳房价在 2007 年 11 月环比下跌 13.5%，此后逐 步下跌，至 2008 年 5 月，新建商品住宅均价 11014 元/ 平米，回落至 2007 年初的水平，与 2007 年 10 月高峰期的 17350 元/ 平米相比，下跌了 36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一 步探底。广州也出现了类似的情况， 2008 年 3 月，商品住宅均价为 9316 元/ 平米，与 2007 年 10 月相比，下跌了 19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌， 显示其价格坚挺的

10、基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示， 上海平均成交价格从 08 年 6 月下半月的 17258 元下滑到 13207 元，环比下滑了 23.5%。而据某门 户网站报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格 也较去年高峰时有了较大的下降。 东莞房价则距从最高点下降了约 40%，基本回到了 2006 年初的 价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年 5 月份，全国 70 个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落 0.6 和 1.5 个百分点。与此 同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产

11、商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些 炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售【2】。成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅 上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至 5月，上海月平均成交面积为 83 万平方米，而 2007 年月均成交面积为 174 万平方米，同比下降 52%；其中今年 5 月成交量为 100.89 万平方 米，虽然环比 4 月份增长 8%，但同比去年 4 月则下降了 57%。7 月上半月上海一手商品住宅的成 交量仅 33.62 万平方米，环比下滑 22%，只相当于去年同期成交的三成。据

12、焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年 7月 1日-16 日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为 164.63 套，而去年同期平均为 393.07 套，同期下降 58.12%。2008 年上半年， 深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。 根据世联地产研究中心发布的数据， 2008 年 6 月深圳一手房成交面积为 28.3 万平米，环比下降 30.3%，同比也下降 45.5%。广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅 239.78 万平方米， 与去年同期的 427.82 万平方米相比大幅度下降 44，而与 2006 年同期相比降幅更达 52。从 单月来说

13、，今年上半年单月成交量最大的是 6月，为 64.64 万平方米，其它月份全部低于 40 万 2平方米，成交量最低的 2 月仅 23.12 万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在 60 万 -75 万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长 沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。紧缩政策下房地产金融风险加大目前， 我国房地产商目前面临着巨大的资金压力【3】。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临 5000 亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来， 房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项

14、业务展开恶性竞争，不断降低 门槛， 导致房贷规模成倍扩大。 房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后， 是潜在的巨大风险。据统计， 我国 80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭 贷款买房的人， 占全部购房总数的比例高达 90，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融 机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转 嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。市场开始走向分化一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付 地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏

15、有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市 发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率 提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞 争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用 将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。 1 月 22日，北京市建委对拟注销资质证书的 862家房地产开发企业名单进行了公示； 根据名单， 此次 拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭 现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些 房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关 门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年 1 月 11 日，创辉租售上海所有门店一夜 之间全部关门。 而在东莞， 创辉租售在最近两个月内关闭了近 130 家店面。 创辉租售在广州的 100 多家门店已张贴公示 ，声称因股权调整需要暂时停止营业。在北京，地产中介巨头中大恒基 关店 50 家，信一天等退出北京市场；北京