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1、房地产项项目可行行性研究究概论一、可可行性研研究的内内容 可行行性研究究的根本本目的是是实现项项目决策策的科学学化、民民主化，减减少或避避免投资资决策的的失误，提提高项目目开发建建设的经经济、社社会和环环境效益益。 可行行性研究究的主要要内容有有：(11)项目目概况；(2)开发项项目用地地的现场场调查及及动迁安安置；(3)市市场分析析和建设设规模的的确定; (44)规划划设计影影响和环环境保护护;(55)资源源供给；(6)环境影影响和环环境保护护；(77)项目目开发组组织机构构、管理理费用的的研究；(8)开发建建设计划划；(99)项目目经济及及社会效效益分析析;(110)结结论及建建议。 二、
2、可可行性研研究的工工作阶段段 投资资机会研研究。该该阶段的的主要任任务是对对投资项项目或投投资方向向提出建建议，即即在一定定的地区区和部门门内，以以自然资资源和市市场的调调查预测测为基础础，寻找找最有利利的投资资机会。 投资资机会研研究相当当粗略，主主要依靠靠笼统的的估计而而不是依依靠详细细的分析析。该阶阶段投资资估算的的精确度度为30%，研究究费用一一般占总总投资的的0.22%00.8%。如果果机会研研究认为为可行的的，就可可以进行行下一阶阶段的工工作。 初步步可行性性研究，亦亦称“预可行行性研究究”。在机机会研究究的基础础上，进进一步对对项目建建设的可可能性与与潜在效效益进行行论证分分析。
3、初初步可行行性研究究阶段投投资估算算精度可可达20%,所需需费用约约占总投投资的00.255%11.5%。 详细细可行性性研究，即即通常所所说的可可行性研研究。详详细可行行性研究究是开发发建设项项目 投投资决策策的基础础，是在在分析项项目在技技术上、财财务上、经经济上的的可行性性后作出出投资与与否决策策的关键键步骤。 这一一阶段对对建设投投资估算算的精度度在10%，所需需费用，小小型项目目约占投投资的11.0%3.0%，大大型复杂杂的工程程约占00.2%1.0%. 项目目的评估估和决策策，按照照国家有有关规定定，对于于大中型型和限额额以上的的项目及及重要的的小型项项目，必必须经有有权审批批单位
4、委委托有资资格的咨咨询评估估单位就就项目可可行性研研究报告告进行评评估论证证。未经经评估的的建设项项目，任任何单位位不准审审批，更更不准组组织建设设。 三、可可行性研研究步骤骤 可行性研研究按55个步骤骤进行：(1)接受委委托；(2)调调查研究究；(33)方案案选择与与优化； (44)财务务评价和和国民经经济评价价；(55)编制制可行性性研究报报告。 房地产可可行性研研究第1操作作环节：成功迈迈出投资资第一步步第2操作作环节：房地产产可行性性研究战战略分析析第3操作作环节：设计成成功的可可行性研研究流程程第4操作作环节：撰写出出色的可可行性研研究报告告书第5操作作环节：如何协协调可行行性研究究
5、投资预预算第6操作作环节：从全局局出发进进行可行行性研究究使用指南南可行行性研究究通常是是一种打打哪儿指指哪儿的的游戏，先先射出箭箭，然后后画出靶靶心。 中国房房地产发发展的阶阶段性局局限，导导致市场场的不确确定因素素较多，项项目成 败的回回旋余地地也较大大如此此也罢，最最危险的的是可行行性研究究仅仅成成为一纸纸说辞。房房地产可可行性研研究实战战操作手手册从从实用的的角度总总结了房房地产可可行性研研究的要要点与程程序，并并将之纳纳入整体体战略设设计。 第1操作作环节：成功近近出投资资第一步步1透视视民地产产可行性性研究房地地产开发发项目的的可行性性研究是是在投资资决策之之前对拟拟开发的的项目进
6、进行全面面、系统统的调查查研究和和分析，运运用科学学的技术术评价方方法，得得出一系系列评价价指标植植，以最最终确定定该项目目是否可可行的综综合研究究。一般般来说，可可行性研研究是以以市场供供需为立立足点，以以资源投投入为限限度，以以科学方方法为手手段，以以系列评评价指标标为结果果，它通通常要处处理两方方面的问问题： 第一一是要确确定项目目在技术术上能否否实施； 第二二是如何何才能取取得最佳佳的效益益（主要要是经济济效益）。从房房地产项项目开发发的实际际情况来来看，单单从建筑筑施工技技术上讲讲，一般般不存在在一时无无法突破破的重大大难点，无无论是大大跨度桥桥梁，还还是超高高层建筑筑，如上上海市的
7、的杨浦、南南浦大桥桥，及高高达 4420米米、 888层的的金茂大大厦和高高达 4468米米的东方方明珠塔塔就是很很好的佐佐证。可可见，关关键在于于投资的的回报，即即能否取取得最佳佳的经济济效益，并并兼顾社社会效益益和环境境效益。2、项目目投资制制胜第一一法宝一个个房地产产项目在在实施之之前，都都必须进进行投资资可行性性分析。在在该阶段段，可行行性分析析所要解解决的波波特定项项目成功功的可能能性问题题。当然然，一个个投资方方案有成成功的可可能性，或或者说其其是可行行的，也也并不意意味着该该项目是是合适的的。般般情况下下，可行行性分析析要研究究的不仅仅仅是一一个方案案，而是是同时研研交多个个方案
8、，有有时几个个方案都都可能是是可行的的，而且且都很可可能具有有吸引力力。要在在多个可可行方案案中优选选出最优优秀方案案，研究究人员只只能在可可行性分分析的基基础上，综综合考虑虑市场、资资金、风风险等各各方面的的问题，综综合评价价合理取取舍。可可行性研研究，至至少要能能精确地地回答这这么三个个问题： a、这这项目是是可行的的还是不不可行的的 b、如如果可行行，可行行到什么么程度 c、如如果投资资，可能能遇到的的最坏的的情况是是什么，对对此应作作什么打打算第2操作作环节：房地产产可行性性研究战战略分析析 分析角度度一：社社会经济济环免对对房地产产市场的的影响房地地产业不不是个孤孤立的行行业，本本书
9、多处处强调，将将房地产产业当作作国民经经济的喷头产产业”来看待待是错误误的，这这并不仅仅仅是个个说法问问题，而而是一个个最基本本的认识识问题：到底是是房地产产业带动动国民经经济的发发展还是是国民经经济的成成长带动动房地产产业的发发展？如如果把这这个问题题搞颠倒倒了，在在形势的的判断上上就会出出现根本本性的失失误。无无论政府府还是企企业都会会导致“先人为为主”的决策策倾向。如如年代初初海南、惠惠州、北北海等地地出现房房地产业业畸形膨膨胀，大大起大落落，都是是无视当当地国民民经济发发展情况况，主次次颠倒，没没有摆正正房地产产业的位位置所带带来的后后果。 分析角度度二：当当地政府府行政行行为对市市场
10、的影影响 一些些地方政政府的城城市规划划及规划划控制水水平对当当地房地地产开发发有着直直接的影影响。众众所周知知，在城城市规划划管理比比较好的的张家港港市及江江阴市，房房地产开开发一直直处于比比较平稳稳的状态态。超前前而科学学的规划划、有效效的规模模控制、严严格的规规划管理理，使这这两个城城市的房房地产开开发避免免7盲目目的、一一窝蜂的的现象，本本着配套套一片、开开发一片片、管理理一片的的原则，这这里的小小区住宅宅市场基基本上没没有出现现供大于于求的情情况，所所有楼盘盘的预售售成绩都都很好。与与此形成成对比的的是，不不少城市市的土地地批出规规模严重重失控，房房地产市市场管理理混乱，造造成地皮皮
11、炒卖现现象严重重，商品品房供应应量过大大，市场场价格起起落过剧剧，地方方政府规规划管理理不妥，给给发展商商们带来来了很大大的风险险。 分析角度度三：街街区环境境对房地地产营销销的影响响古北北新区并并非上海海闹市区区，楼价价何以如如此昂贵贵？原来来，由880年代代起率先先开发的的第一个个上海外外贸区一虹桥桥开发区区，随着着愈来愈愈多外商商人驻办办公，邻邻近的古古北新区区自然成成为外商商购买或或租赁住住宅的主主要目标标。区内内满是豪豪华住宅宅，住户户大部分分是港、台台同胞及及外国人人，所以以成为上上海唯一个名名副其实实的境外外人士居居住区。这这使古北北新区享享有很高高的知名名度，并并自然形形成了一
12、一个独特特的社交交圈及生生活社区区，区内内楼宇质质素又不不赖，需需求者多多而且舍舍得花大大价钱，故故此售价价及租金金曾一直直稳步上上扬。进进入19996 年以后后，该小小区房价价虽有所所下跌，但但仍是国国内最贵贵的地方方。 从古古北新区区的例子子可以看看出，房房地产的的价值似似乎并不不完全取取决于楼楼盘自身身的档次次和质量量，还与与周边的的街区环环境有关关。正因因为有虹虹桥开发发区的发发展，才才产生了了对古北北新区高高尚住宅宅的需求求，虹桥桥开发区区与古北北新区之之间明显显存在著著功能上上的互补补关系。街街区功能能是使房房地产实实现其市市场价值值的外在在动因。*投资商商自身条条件考察察 1、考
13、考察你的的经验隔行行如隔山山，隔山山买牛难难。任何何一家公公司都不不可能对对自己完完全不了了解的领领域进行行投资，房房地产投投资也是是如此。即即使是已已经在房房地产业业内有一一定资历历的企业业，如果果该公司司以前是是开发市市内写字字楼的，如如今目标标投资对对象是郊郊区别墅墅，那么么能不能能考虑呢呢？那要要看公司司的经理理层里是是否有具具备别墅墅开发经经验的人人才，否否则还是是慎重为为好。当当然，事事情并不不是绝对对的，当当你认为为“经验”这一风风险也值值得冒的的时候，就就不必在在这个问问题上多多思量了了。 2、考考察你的的投资方方式由于于企业背背景和实实力不同同，各房房地产投投资企业业的项目目
14、投资方方式也不不一样。也也许你的的企业从从来不会会在建一一幢楼后后靠出租租来获取取长期回回报，而而是建一一部分卖卖一部分分，甚至至靠预售售楼盘来来滚动开开发，那那么对那那些适合合于长线线开发的的项目和和适于长长钱投资资的地区区，你就就要三思思而后行行了。有有时候一一个好项项目，到到了某些些房地产产企业手手里就成成了臭狗狗屎了，想想扔也扔扔不掉。 3、考考察你的的融资能能力每一一个房地地产项目目的开发发都会遇遇到借贷贷和融资资问题。问问题是你你的借贷贷渠道和和融资渠渠道是否否可靠，如如果项目目建到一一半而你你的后续续资金又又无人提提供，那那可要人人命了。笔笔者见到到不少这这样的事事情：一一个建了
15、了一半的的项目因因为没有有后续资资金而停停工两三三年，前前期成本本已经上上升了一一半，如如此就算算建好了了也无利利润可言言了，明明摆着是是亏本的的生意。分分析角度度四：投投资商的的自身条条件对营营销的影影响俗语语说“太贵有有自知之之明”。房地地产商在在进行项项目分析析时是不不可能不不对自身身的条件件进行分分析的。一一家公司司不可能能什么样样的项目目都能开开发，也也不可能能什么样样的风险险都敢去去冒，所所以在考考察一个个地区、一一个项目目值不值值得去投投资时，还还必须有有针对性性地权衡衡：本公公司适不不适合于于那个地地区去投投资，适适不适合合于投资资那样的的项目。第3操作作环节 设计成成功的可可行性研研究流程程步骤A 人员员安排组组合项目 内容 人人数 负责项项目 费用 时间间注册房地地产估价价师 造价工程程师 市场调查查和分析析人员 经济分析析专家 制作人员员
