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1、2022房地产估价师-估价原理与方法考前拔高名师测验卷（附答案解析）1. 单选题：某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%答案：B 本题解析：本题考查的是年限法。剩余使用年限40年，建筑物已经使用年限8年，成新率40/4883.33%。2. 单选题：征地管理费，是由用地单位在（ ）的基础上按一定比例支付的管理费用。A.农业
2、人口总数B.农业人均占有耕地数量C.农业前三年的生产总额D.征地费总额答案：D 本题解析：征地管理费用是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征收土地的有关事宜，由用地单位按照征地费总额的一定比例支付的管理费用。包干方式有全包方式、半包方式和单包方式三种。3. 判断题：根据我国现行统一规定，在补交出让金等费用方面，地下建筑面积不补交出让金。（）答案：错误 本题解析：本题考查的是房地产权益因素。在补交出让金等费用方面，有的地方政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出让金等费用水平的一定比例补交。这些规定对地价都有很大的影响。4. 单
3、选题：在估价中选择4个可比实例，甲成交价格12000元m2，建筑面积100m2，首次付清60万元，其余半年后支付40万元，一年后支付20万元；乙成交价格11000元m2，建筑面积120m2，首付88万元，半年后付清余款44万元；丙成交价格11500元m2，建筑面积90m2，成交时候一次性付清；丁成交价格13600元m2，建筑面积110m2，成交时支付100万元，一年后付清余款49.6万元。已知折现率10，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是（）。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.丁甲丙乙D.丙乙丁甲答案：C 本题解析： 本题考查的是名义价格和实际价格。计算各自的实际价格：甲的实际单价6040（11
4、0）0.520（110） 1001.1632（万元/m2），乙的实际单价8844（110）0.51201.0829（万元/m2），丙的实际单价1.1500（万元/m2），丁的实际单价10049.6（110）1101.319（万元/m2），故有丁甲丙乙。 5. 单选题：约翰.冯.杜能的地租的计算公式是（）。A.地租农产品市场价格农产品生产成本B.地租农产品市场价格农产品生产成本农产品平均利润C.地租农产品市场价格农产品生产成本农产品平均利润投资的利息D.地租农产品市场价格农产品生产成本农产品所使用的资本一般农业资本利润章答案：C 本题解析：考点:地租理论及地租的测算。地租农产品市场价格农产品生产
5、成本农产品平均利润投资的利息。6. 判断题：当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。（）答案：正确 本题解析：考点:房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。7. 判断题：根据合伙企业法，合伙人可以用货币出资，不可以用实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，可以用劳务出资。（）答案：错误 本题解析：考点:房地产转让和租赁的需要。根据中华人民共和国
6、合伙企业法，合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，可以用劳务出资。8. 单选题：市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格答案：A 本题解析：市场状况调整是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理，房地产状况调整是使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理。9. 单选题：近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（ ）。
7、A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价答案：D 本题解析：价值（估价）时点为过去的情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。A项属于价值时点为现在，估价对象为现时状况下的情形。B项属于价值时点为现在，估价对象为过去状况下的情形。C项属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。10. 单选题：有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250答案：A 本题解析：(12505000-10001500)5000950(元/m2)
