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1、古北中央花园项目市场简报壹、项目简况一项目简简介1、地理位位置项目位于红红宝石路路、伊犁犁路交接接区域，属属于古北北二期高高级涉外外居住区区中心区区域，古古北二期期交通主主轴分布布项目四四周2、交通网网络虹桥路、古古北路、延延安路高高架构筑筑区域主主要交通通网络，可可达市中中心主要要区域，交交通网络络顺畅便便捷。古北二期期内部公公路网路路逐步健健全，伊伊犁路、黄黄金城道道作为区区域十字字交通的的主轴，区区域范围围内尚无无公交线线路进入入，多以以私家车车作为主主要代步步工具。3、商服环环境依托古北北一期成成熟的商商业环境境，拥有有众多购购物中心心、餐饮饮、娱乐乐中心；古北家家乐福大大卖场、异异国
2、情调调的餐饮饮休闲餐餐厅成为为众多境境外人士士休闲的的场所；构筑区区域商业业的主体体。古北二期期处于开开发的先先导期，项项目周边边商服配配套尚未未形成，伴伴随古北北商业广广场的建建设，区区域商业业环境将将有本质质性转变变。4、房产开开发新古北国国际社区区亦称古古北二期期，由正正在开发发建设中中的古北北二期高高档住宅宅区、以以及规划划于两年年内施工工的古北北商务区区组成。预预计20005年年完工后后，该区区域将成成为集居居住、休休闲、教教育、商商务为一一体、上上海规模模最大、层层次最高高的国际际化社区区。整个古北北新区占占地面积积1366公顷，建建筑面积积约2440多万万平方米米。一期期用地面面
3、积522.3公公顷，总总建筑面面积约770多万万平方米米，经过过10多年年开发建建设，形形成了古古北新区区独特的的人文居居住环境境及鲜明明的品牌牌特征。新古北国国际社区区亦称为为古北新新区二期期，位于于古北一一期东侧侧，北至至虹桥路路，南至至古羊路路，以伊伊犁路为为小区南南北主干干道。规规划占地地面积557.77公顷，建建筑面积积1033万平方方米，公公共绿地地近8.5公顷顷，主要要以高端端住宅为为主。新古北国国际社区区的规划划方案由由美国JJY建筑筑设计事事务所与与上海城城市规划划设计研研究院共共同编制制完成，总总体布局局上以黄黄金城道道为中轴轴线来组组织南北北两面主主体对称称的建筑筑空间，
4、轴轴线顶端端以半圆圆弧形空空间作为为主轴线线的高潮潮和终端端，形成成古北特特色的延延续。二、基地现现状古北中央花花园一期期项目情况：中央古古北花园园（一期期），于于20002年开开发，属属于古北北地区较较早高档档楼盘，于于20004年3月销售售完毕；总户数数2000户，主主力面积积3R:15552440;产品格格局以装装修为主主，装修修单价在在2500030000元/。价格走势基地概况基本情况：项目紧紧邻古北北中央花花园（一一期），呈呈正方形形空地，由由围墙包包围，目目前土地地尚处平平整阶段段。建筑筑容积率率为2.56。产产品类型型：以高高层建筑筑为主，呈呈现半围围合式布布局，突突出中心心景观
5、绿绿化，板板式结构构户型排排布，打打造舒适适的居住住空间。l 户型类别：项目有有三种户户型类别别1R、2R、3R、6R均为为平层，面面积从7795833平方米米；户型型种类较较为齐全全。面积构成贰、竞争分分析一、 竞争市场解解析1、价格分分析（注：选取取在售个个案45月市场场成交均均价）古北二期期高档住住宅区作作为上海海规模最最大、层层次最高高的国际际化社区区；良好好地生活活环境、完完善区域域的城区区规划，带带动价格格的稳步步攀升，13000元/产品均价占据市场最高端。华丽家族族古北处处于古北北二期中中心区域域，外部部由在建建的高档档社区所所环绕，居居住环境境理想，产产品以2250003000
6、0元/精装装修价格格推入市市场，配配备基本本家电系系统，产产品定位位、档次次与周边边产品实实行错位位竞争，位位于市场场的高端端。杰仕豪庭庭位于古古北外围围区域，产产品规模模、档次次与古北北二期高高档居住住区内部部个案存存在较大大差异，产产品推出出精装修修、全配配的小面面积公寓寓产品以以178800元元/市场场价格推推入市场场，市场场认同度度相对较较低。未来价格走走势分析伴随区域域供给量量的集中中释放，区区域市场场将处于于白热化化竞争态态势，受受地价、产产品品质质提升的的综合影影响，区区域均价价将持续续保持小小幅稳步步上扬的的走势。参照周边边预推个个案，装装修产品品格局受受高端消消费群体体的喜好
7、好，成为为市场的的主导需需求，毛毛坯房将将逐步推推出市场场，装修修房产品品价格将将与毛坯坯房价格格差距将将逐步拉拉达，精精装修产产品有效效实现附附加值的的提升，市市场前景景看好。古北二期期高档住住宅区市市场均价价位于市市场高位位，受期期房现转转、贷款款紧缩等等相关政政策的影影响，市市场均价价将保持持合理上上涨空间间，预计计年平均均涨幅为为6。2、供需分分析分析区域市场场整体去去化状况况维持较较高水平平，目前前市场推推案总量量达222.6万万，平平均销售售率611，在在售个案案月均去去化集中中在25530套/月，市市场呈现现健康理理性的发发展趋势势。容积率作作为水平平存在较较大差异异，新建建产品
8、注注重内部部环境的的打造，容容积率水水平呈现现逐步下下降发展展态势，目目前市场场平均容容积率为为3.33；本案案容积率率水平为为2.556,存存在较大大可操作作空间。潜在供应量量分析（注：选取取个案均均为20005年年推入市市场）分析：由上表看看出古北北二期汇汇聚众多多知名品品牌，220055年将成成为古北北二期建建设的高高潮期，49万市场供给量将与2005年2006年推入市场；市场供求状况区域平衡，市场趋于合理性发展。未来品牌牌型、规规模型个个案将占占据市场场主导，产产品内部部竞争成成为主导导竞争模模式，寻寻求产品品面积、总总价的差差异，将将成为影影响整体体去化的的关键因因素。3、面积配配比
9、在售个案面面积配比比户型面积(平方方米)比例(%)1R64-70042R108-111612120-1121163R140-115814161-117921187-119794R201-223314复式212-22536306-33854合计555（注：选取取黄金豪豪园、杰杰仕豪庭庭、华丽丽家族、嘉嘉年华庭庭、瑞仕仕花园在在售户型型）分析：3R:1661-1179占211市场场份额构构筑区域域产品面面积的主主峰值，预预示舒适适型产品品格局占占据市场场绝对主主导，客客源群体体购买实实力强劲劲。较高市场投投资回报报率，受受到投资资客源的的追捧，2R:120-121构筑区域的次峰值，1R少量推出，同
10、样形成市场的热销。4、客源分分析受产品档档次国际际化定位位，使得得客源来来源脱离离了区域域概念，面面向和辐辐射到全全市及境境外。受到总价高高、户型型面积大大，购买买力的限限制，本本市客源源居住型型消费逐逐步退出出市场，投投资性消消费成为为区域客客源的主主要消费费需求，且且市场占占有份额额有逐步步放大的的走势。区域传统境境外人士士聚积区区，是境境外人士士购房首首选区域域，区域域的认同同度较高高，客源源构成比比例占到到45，略略高于本本地客源源，构成成区域客客源主要要消费群群体。境外客源以以港台、日日韩为主主，主要要以在沪沪投资办办厂、驻驻沪高级级代表的的性质较较多，同同时区域域内分布布驻外领领事
11、馆、驻驻沪商贸贸公司，为为区域市市场提供供欧美、东东南亚客客源群体体。外省区客客源仅占占有较少少比例，市市场占有有率在不不断缩小小，主要要以上海海周边省省区（如如浙江、江江苏）为为主叁、项目建建议一、 项目SWOOT分析析优势外部因素古北二期涉涉外居住住区将成成为集居居住、休休闲、教教育、商商务为一一体、上上海规模模最大、层层次最高高的国际际化社区区；本案案位于中中心区域域地段优优势明显显吸引来自自欧美及及港、台台、日、韩韩等300几个国国家和地地区的外外籍人士士，形成成了古北北新区独独特的人人文居住住环境及及鲜明的的品牌特特征；国国际化的的购房群群体，构构筑区域域主力消消费群体体，客源源购买
12、力力强劲、潜潜在需求求群体旺旺盛。社区集中中了上海海大部分分最早的的外销楼楼盘，市市场均价价呈现长长期维持持高端水水平，住住宅市场场发展成成熟，区区域均价价将继续续保持小小幅攀升升的态势势。内部因素中央古北北花园一一期属于于区域内内较早推推出高档档次全装装修房，产产品20002年年推出，产产品档次次、价格格位于市市场的顶顶峰，良良好的文文化底蕴蕴、完善善配套，受受高端消消费群体体的推崇崇，品牌牌效应成成熟，为为后期产产品市场场推广奠奠定良好好的市场场基础。二期户型型产品实实现多元元化发展展趋势，主主力户型型小面积积3R：12881322与周周边竞争争个案，形形成有效效错位竞竞争，无无形中增增加
13、潜在在客源群群体市场场前景看看好。项目采取取半围合合产品格格局，与与一起产产品连成成一体，大大面积绿绿化广场场、高档档次的会会所配套套，无形形中提升升产品附附加值。机会古北二期期开发定定位更加加面向国国际化，境境外宣传传成为主主体推广广模式，无无形中提提升区域域的品牌牌知名度度，市场场潜在客客源群体体巨大。伴随市政政规划的的完善，居居住环境境进一步步成熟，古古北二期期区域均均价将持持续攀升升，为项项目开发发奠定良良好的市市场基础础，预留留充足的的升值空空间区域房产产开发实实行品牌牌性开发发策略，产产品档次次快速提提升，为为区域房房产发展展注入“强心剂剂”；市场场发展潜潜力巨大大。劣势舒适型户户
14、型将占占据市场场主导，消消费群体体受到限限制，外外籍客源源成为主主力消费费群体，外外部经济济环境、宏宏观政策策、对客客源消费费需求的的导向形形成较大大的影响响；产品品无法预预期的风风险相对对较大。规模型个个案占据据市场主主导，220055年20006年市市场潜在在供应量量体达449万，区域域市场内内部竞争争将更为为激烈，本本案属于于小规模模楼盘，规规模效应应无法体体现，产产品塑造造空间得得不到充充分体现现。项目为纯纯高层社社区，居居住密度度相应增增加，景景观主要要依靠中中心花园园，活动动空间有有限，对对项目品品质提升升形成负负面影响响。威胁新开楼盘盘较多，势势必产生生客源分分流现象象，高消消费
15、客源源成为主主要争取取对象。房产调控控政策的的出台、房房产投资资利润的的缩小、房房产市场场观望气气氛浓厚厚将导致致高价位位楼盘价价格攀升升放缓，项项目价格格升值空空间受到到一定程程度的限限制。区域小户户型比例例偏低，市市场需求求相应旺旺盛，预预计后期期市场供供给量有有所放大大，对本本案在产产品上构构成一定定的竞争争威胁。二、价格建建议2005年年上半年年开盘价价格：140000元/（毛毛坯）165000元/（装装修）解析区域国际际化程度度日渐浓浓厚和高高消费群群体认同同度高的的优势点点切入，建建议以毛毛坯价格格和装修修价格两两种形式式定位价价格，迎迎合消费费需求多多元化趋趋势；考虑项目前前期高品品质楼盘盘形象定定位，建建议毛坯坯价1440000元/；1660000元/（装装修）价价格定位位形成错错位竞争争，规避避市场风风险，突突出项目目价格优优势、产产品优势势来获取取最佳的的市场收收益和回回报。可充分利利用产品品户型面面积多样样性、装装修配套套采用豪豪华
