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1、某国际广场项目的总体开发规划 四川奥斯顿国际投资有限公司，依托西部大开发的绝佳契机将自身的全部优势资源融入到西部的建设中，聚集数亿资金着力收购绵阳市标志性建筑新益大厦，其收购物业创目前西部地区最大标的。本公司整合海内外人力、财力资源链，组建成强势团队，以绵阳为切入点，在西南乃至大西部地区从事房地产开发、酒店经营、商业零售、餐饮娱乐等多项跨行业投资，在最快的时间内，成为四川以及大西部地区投资经营的主力军之一。公司所收购的新益大厦将为绵阳市新商务中心的形成奠定坚实的基础。良好的商务氛围及经济发展将促使绵阳在21世纪成为西部地区最具竞争力的城市之一。经过前期的市场调研和多方位精心准备，现在本公司对奥
2、斯顿国际广场(原绵阳新益大厦,以下简称广场或国际广场)项目的开发已进入进一步细化开发规划并逐步付诸实施阶段。在此进程中，为了确保该项目的整体形象和与其地位相适配的社会效益、经济效益达到预期效果，还需要政府的大力支持。下面我们就从几个方面阐述我们的开发理念和总体规划。众志成城 再塑地标建筑新形象 从某种意义上说，奥斯顿国际广场项目开发的成败很大程度上取决于绵阳人民对这一项目的信心，我们首先要做的工作就是给广场一个全新的形象、全新的定位，充分发挥其地标建筑的核心价值，一扫人们心中烂尾楼的阴霾。这就要求我们不仅要从外观和开发形式上进行创新，更需要从开发理念和楼盘营销上进行创新。虽然目前本案所在位置还
3、不是真正意义上的商业中心，但很显然，随着项目开发陆续到位，随着世界巨头沃尔玛的开张，一个高水准的、现代化的商圈即将形成。正如上海南京西路商圈的兴起一样:在恒隆广场开张之前，上海的南京西路虽然也有梅龙镇广场、金鹰等高档的商业业态，但一直没能形成浓郁的商业氛围，但随着恒隆广场（附恒隆广场外观图）拔地而起，并抢滩高端消费品市场一枝独秀，南京西路静安寺商圈才渐成气候，成为和南京东路、淮海路、徐家汇平分秋色的独立商圈。恒隆广场的成功很大意义上取决于其精准的项目定位和开发理念。敢于做一个领跑者是地标建筑的责任！一个城市消费习惯的形成和消费水平的高低，不仅取决于这个城市经济发展的基础状况，还在于业者对于消费
4、者科学的引导和培养。我们国际广场项目开发的目标，就是把绵阳消费者的消费理念提升10年。为了完成这一目标,我们已经在广场的功能开发和招商引资上很下功夫,确保广场无论是商业业态、酒店档次、还是配套设施方面都能独领风骚（附广场外轮廓效果图）。我们也非常感谢绵阳市委、市政府在项目前期各个方面給予我们政策、关系协调等全方位的支持。但是,绵阳毕竟还只是一个拥有60万人口的中等城市, 要在短时间内去化近12万平米的商业面积，市场压力还是很大的。所以我们说给广场一个全新的形象，给绵阳人民十足的信心确是治本之策。这里还要请市政府能进一步加强周围环境的整治，对附近街道的商业布局统筹规划，形成将来与广场沃尔玛商圈的
5、功能和形象的配套。比如，在大厦与沃尔玛之间有必要规划成一条商业步行街；拆除附近的违章建筑和有碍交通损害区域整体形象的建筑、设施等。同时,政府需要引导和限制短期内市区范围高层建筑的重复开发,避免过度竞争引发恶性循环。敢为人先 引领生活消费新潮流装璜设计和空间规划彰显时尚现代风格。要改变广场在人们心目中的形象，并使结构更合乎现代化商业广场的要求，首先要对几个重要部位进行重新“整容”。第一是大厦正面的两个入口，必须做成特别气派、别致、抢眼的与大厦地标身相符的门庭。对于门庭的设计和制作，我们将不惜重金。因为整个大厦的定位就是是绵阳的“金茂大厦”。（附上海金茂大厦实景图）第二是主楼和副楼的中庭，我们已经
6、得到市政府同意和技术认证，可搭建成三层楼的商业用房。现在为了提升整个广场的品味，我们要求在四层楼增建挑空9米高的中庭,我们计划搭建成类似于上海威斯顿大酒店中厅的咖啡茶吧。（附威斯顿中厅图）这样既是整个大厦的中心绿化休闲茶吧，又可作为四、五楼美食休闲娱乐人们的小憩之处。这样的结构就要求副楼朝向中庭的办公楼窗户封闭或安装固定窗页与玻璃才能保证中庭的安全与卫生，在五层楼的楼顶，我们还计划建成室外空中花园，增加大厦整体的绿化面积。届时，要请政府协调各购买公房的单位，服从统一规划，保证广场整体功能和形象。商业业态重在和沃尔玛的有机互补与良性互动（-1楼3楼）高档购物商场沃尔玛的商业模式决定了它的产品结构
7、主要还是定位在中低端的日常消费品，而高端的时尚消费品、知名品牌和奢侈消费品一般不在其经营范围内，因此我们将结参照上海恒隆广场、港汇广场以及正大百货（附港汇广场、恒隆内厅、太平洋百货图）的产品结构和布局模式，引进一家知名的走高端路线的商家（现在与伊藤洋华和太平洋百货商洽中）及部分名牌专卖店落户其中，这样便可以和沃尔玛相得益彰，彼此协力拉动人气形成真正意义上的新商圈。酒店突出品质和档次，力避与现有业态的低端恶性竞争。通过调查了解到作为四川省第二大城市的绵阳至今尚没有一家五星级酒店，即使是现有的星级酒店在服务功能和硬环境上与发达城市同级酒店相比还差强人意。这和绵阳经济的发展形成鲜明反差，也是城市服务
8、功能的严重缺憾。我们计划将主楼的19F36F开发成超五星级标准商务酒店。（附上海的万豪国际酒店图）我们一定要诚信面对顾客，给顾客一个货真价实的五星级酒店。但价格却不能跳出均价太多，一般在同业四星级均价的125%以内，也要考虑到市场的承载能力。写字楼宁精勿滥，提高入驻率是关键 向绵阳的部分企事业单位、外地驻绵办事机构，特别是金融保险部门提供功能配套的甲级写字楼是我们作为地标建筑管理者应尽的职责。这些写字楼的规模我们从开始拟预估的18个楼层下调到9个楼层。另外，副楼已经有2万多个平方的写字楼以成本价出让给了行政机关，使得本案中写字楼部分比例已经达到了相当高的水准。同时希望政府鼓励绵阳的一些大中企业
9、到广场上办公，这不仅可以大大提升企业自身的形象，同时也提升了整个绵阳对外的品牌形象。娱乐休闲、美食以品牌开道，以服务和营销创新为旗帜 由于整个广场的商业形态走高端路线，我们计划从市外引进一批运营美食和休闲娱乐的知名品牌。其中，4、5层作为大型宴会厅以及餐饮娱乐场所，6层由运动健身会所、游泳馆及空中花园。（附效果图）应该说，绵阳这类场所不少，但真正上档次、服务上水准的美食休闲场所基本上空白，现有的场所只能说满足了人们有地方吃、有地方玩的基本需求，还称不上享受，很多上流社会人们享受的消费模式和水准还很欠缺。我们一定要通过这些美食、休闲项目的引进，带动绵阳高级白领层的现代消费方式，并满足来绵工作或旅
10、游的外国人、因商务出差到绵的上流人群各种消费要求。（附上海新世界、上岛咖啡图）政府支持 共创跨世纪工程兴盛多赢的新局面“新益永远是绵阳人的新益，新益将永远造福于绵阳人民！”这是由房地产项目的基本性质决定的。随着项目的成功开发，她将产生出我们在以前报告中所陈述的业绩，比如对GDP的贡献、对地方财税的贡献、对整合劳动力资源、提升消费理念等方方面面的贡献。当然政府的支持不仅能使项目顺利的完成销售，更可以通过项目的成功提高绵阳的经济竞争力，打造新商业中心。以及使得市容环境的整体形象得以全面的提升。这些支持除了前面几个部分中我们已经提到的，还包括以下几个方面：1.对于已经出让给各部门沿街商铺，敬请政府协
11、调好，由我们进行配套工程的统一施工和外墙装修，装修成本费用由各企业自理。这是保证大厦整体形象和功能完善的基本前提，希望届时不出现任何障碍。2.关于副楼2万平方米616楼办公写字楼的处理请配合我们整体招商租赁，保证项目销售、招商工作的顺利进行3.预售开始后，按市政府之前的支持承诺，即请协调有关银行发放相关贷款，确保整个项目顺利实施。4.在整个大厦项目正式开业时，请市府协调各舆论媒体给予大力宣传，并请市领导出席重大项目的开业剪彩等活动，以营造项成功改造运营的氛围，给绵阳人民以信心上的支持。我们相信依靠绵阳市委、市政府对新益大厦项目的大力支持以及通过公司上下的一致努力，绵阳市第一高楼、新商务中心新益大厦将在2007年盛世起航！*国际投资有限公司2005年12月14日 /
