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1、论农村私房买卖合同的效力【摘要】近年来农村私房买卖市场活跃，关于房屋买卖的纠纷也是越来越频繁。是否允许宅基地上的房屋买卖，我国法律规定不甚明确，国务院有关文件则指出城镇居民不得购买农村住宅以及取得宅基地使用权，而合同法对合同效力的认定又另有规定，相关规定的不相一致，使农村私房买卖合同的效力，成为历来争论的热点之一。本文从农村私房买卖行为中涉及的不同的法律关系入手，综合分析我国现行立法下有关农村私房买卖行为的法律规范，来探讨农村私房买卖合同效力的问题。【关键词】农村私房买卖 合同效力 宅基地使用权AbstractRural Private trading markets in recent ye
2、ars, the active disputes on buying and selling homes is becoming more and more frequent. Whether to allow the sale and purchase of houses on the homestead of the law is unclear, the relevant documents of the State Council, pointed out that urban residents are not allowed to purchase rural residentia
3、l use rights in homestead, Contract Law recognized the validity of the contract and as otherwise provided, the relevant provisions are not consistent, so the effectiveness of the contract for the sale of rural Private, traditionally one of the hotly debated. Different legal relationship to start fro
4、m the Rural Private trading behavior involved a comprehensive analysis of the legal norms of behavior on Rural Private trading under current legislation, and to investigate the Rural Private contract for the sale of the effectiveness of the problem.KeywordsRural Private trading the effectiveness of
5、contract homestead right of use引言近年来，我国经济快速发展，城市化进程不断推进，城市郊区或城乡结合部的农村房屋因拆迁而身价陡增，农村房屋买卖行为大量出现，也因此导致农村房屋买卖合同纠纷激增。不少当事人在利益的驱动下，单方反悔和故意毁约，纷纷向法院提出诉求，对当初以低价卖掉的农村房屋，甚至是已经交付完毕的房屋以房屋买卖合同无效为由而主张返还。此类纠纷如何解决，不仅涉及双方当事人的切身利益，也不仅仅是房屋买卖合同有效抑或无效的问题，它还涉及合同效力认定之后的法律责任与判决执行问题，同时司法判决不同的价值取向也会给民众的行为方式作出不同导向，而且对农村房屋买卖合同效力
6、的认定也关系到我国有关农村土地的政策与相关法律秩序。也因此，对于农村房屋买卖合同效力的认定成为当今的热点问题，北京“画家村”小产房案更是引起社会的广泛关注。社会各界纷纷对此进行探讨，众说纷纭，至今也无法给出一致答案。在我国目前的司法实践中，通常根据买方身份的不同，将农村私房买卖区分为三种类型：第一类是本集体经济组织的成员购买农村房屋；第二类是其他集体经济组织的成员购买农村房屋；第三类是城镇居民购买农村房屋。对于第一类合同，法院一般认定为有效。第二类合同如果取得有关组织和部门批准的，一般也认定合同有效。而对于第三类合同，在理论和实务中争议较大、纠纷最多，一般为城镇居民向农村集体经济组织成员购买其
7、私有房屋。 参见李松、朱雨晨、黄洁：北京法院调研建议允许农村房屋产权流转，载法制日报2008年12月7日，第8版。本文主要探讨这类合同。 一、农村私房买卖合同效力“同案不同判”的司法现状司法实践中对于农村私房买卖合同效力的认定及处理，全国各地法院的分歧较大，存在“同案不同判”的现象，总体而言，认定合同无效判决的占据多数。（一）判定合同有效的司法实践认定农村私房买卖合同有效的判决在目前的司法实践中非常少见。1999年新修订的土地管理法开始实施。在此之前，国家有关立法和政策并不禁止城镇居民购买农村房屋，允许城镇居民通过“申请一审批”的方式取得农村的宅基地使用权。而在此之后的司法裁判中，很少有承认宅
8、基地使用权可以向非农村集体经济组织的成员转让的，但实务界对此仍存在较大争议。浙江省温州中院曾专门组织课题组，对瓯海、瑞安和苍南 三个法院进行调查，调查结果显示：多数法官认为，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。少数法官认为，作为宅基地的集体土地的转让不符合土地管理法第63条的规定，农村房屋买卖合同应当认定为无效。 郑永胜、鞠海亭、郑文平：“农村房屋买卖：是耶，非耶？农村房屋买卖纠纷案件的调查与思考”，载最高人民法院网，转引自应秀良：“农村房屋买卖合同效力辨析”，载法律适用2009年第7期，51页。（二）判定合同无效的司法实践对于此
9、类合同，司法实践中判其为无效的较为多见。北京市高院下发的关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要（京高法2004391号）认为，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、行政法规所禁止的，进而认定农村房屋买卖合同无效。2012年在张某与赵某农村房屋买卖合同纠纷上诉案中，北京市第一中级人民法院也承认原审判决对房屋买卖协议无效的认定。 参见张某与赵某农村房屋买卖合同纠纷上诉案，北京市第一中级人民法院民事判决书(2012)一中民终字第11569号。在於某某诉杭州市萧山区某某高级中学农村房屋买卖合同纠纷案中，法院以如下理由认定合同无效：宅基地使用权是农村集体经济组织成员所
10、享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员、无权取得或变相取得。本案原、被告所签订合同的买卖标的物不仅包括农村房屋，还包括相应的宅基地使用权。被告自是不符合农村集体经济组织的成员身份，且诉争房屋及宅基地的权属至今未作变更。因此，本案买卖合同因违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效。 参见於某某诉杭州市萧山区某某高级中学农村房屋买卖合同纠纷案，杭州市萧山区人民法院民事判决书(2012)杭萧瓜民初字第83号。江苏省李军杰诉於元中等农村房屋买卖合同纠纷案中，法院也是认定合同无效。参见李军杰诉於元中等农村房屋买卖合同纠纷案，江苏省常州市武进区人民法院民事判决书(2012)武前民初字第
11、47号。在这种“无效”的处理模式中，多数都是以合同违反法律、行政法规的强制性规定而认定合同无效的。二、理论界对农村私房买卖合同效力的不同争论相比司法实务中多数判决都认定此类合同为无效的情形，理论界对此类合同效力的争议却非常激烈。（一）合同有效论及其理由此种观点多以合同法第五十二条为作为判定合同效力的法律依据，认为只要买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不存在法律规定的合同无效和可撤销情形，应该认定为有效。认为实务中以1999年关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知（以下简称通知）第二条第二款的规定“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住
12、宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”来认定农村房屋买卖合同无效是不正确的，因为该通知为国务院办公厅发布，不属于合同法中规定的“法律”和“行政法规”，所以不能作为认定合同无效的依据。（二）合同无效论及其理由认为此类农村私房买卖合同无效的理由主要有，一是认为农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权主体的变更，而我国一些政府文件中均明确规定，宅基地使用权的取得人应当是取得农村集体经济组织成员资格的人，严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。而物权法、土地管理法也对宅基地使用权转让作出了限制，因此认为此种违反国家规定的行为应认定为无效。二是认为确认合同无效比确认合同有效更能得到顺利地执行
13、，根据我国现有的相关规定，如果判决农村房屋买卖合同有效的话，必然导致依法应取得房屋所有权的买受人无法在国土部门办理土地使用权证和房产证的后果，判决无法执行。三是认为此种房屋的买卖侵犯了集体经济组织及其他组织成员的公共利益。如果允许集体经济组织成员自由处分农村房屋所有权，根据“房地一体”的原则，宅基地使用权主体必然会无限制的扩大，甚至引入一部分城市居民。在我国农村保障制度尚未完善、农业用地日趋减少的国情下，不将宅基地使用权主体予以限定，最终必定会使部分农民丧失土地，居无定所，生存环境更加恶劣，公共利益必然受到侵犯。三、我国现行立法下的农村私房买卖合同的效力分析不论司法实务与理论界有何争议，要解决
14、农村私房买卖纠纷都无可避免的要遇到确定该类合同的效力问题，由于我国现行法律对此没有十分明确的规定，而规定农村私房买卖行为的法律法规与相关政策又不协调统一，要确定这类合同的效力则需要综合分析有关法律以及政策的规定。且在农村私房买卖中，不仅涉及到买卖合同效力的问题，还涉及到房屋所有权转让以及宅基地使用权转让问题，而对于房屋所有权与宅基地使用权是否可以转让，同样存在较大争议。（一）对于农村房屋所有权转让的法律分析1.我国法律允许农村房屋所有权转让毫无疑问，村民对其房屋是享有所有权的。而基于私法自治理念，无法想象一个人对房屋拥有所有权，却不能将其转让。物权法第64条规定“私人对其合法的收入、房屋、生活
15、用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”第39条规定“所有权人对自己的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”可见以我国现行法律的规定，房屋所有人自是可以对房屋的所有权进行转让。上述判定房屋买卖合同无效的司法实践，变相阻止了房屋所有权的转让，这不仅违反了私法自治的理念，限制了所有权人的对其所有之物的权利，同时也不符合我国法律的规定。2. 房地一体原则在我国现行法上的规定 虽然房屋所有权可以依法转让，然而，在我国土地公有制的经济制度下，对集体所有的宅基地之上的房屋所有权进行转让，必然要考虑房屋与宅基地之间的关系。物权法第147条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出
16、资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。” 这是“房地一体”、“房随地走”原则的体现，但根据本条规定其适用的是“建设用地使用权”，宅基地使用权是否可以适用这一原则呢？物权法第135条规定“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”有学者认为这是我国法律对建设用地使用权进行的解释，认为建设用地使用权限于国有土地，但笔者认为，根据本条规定，其只是明确了建设用地使用权人的权利，并非对“建设用地使用权”的定义。而土地管理法第4条第2款的规定，土地分为农用地、建设用地和未利用地。其第三款接着规定，前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑
