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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟考试历年真题汇总含答案参考1. 单选题：（）是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。A.理论价格B.成交价格C.市场价格D.清算价格正确答案：C2. 判断题：房地产估价原则是房地产估价师在估价中必须遵守的法则或标准。()正确答案：对3. 单选题：在现实生活中，房地产价格的高低是由()的结果。A.经济因素和社会因素共同作用B.房地产估价师评估C.房地产权益因素与经济因素共同作用D.众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用正确答案：D4. 判断题：谨慎原则不是技术性原则。()正确答案：错5. 判断题：【2013年真题】运
2、用长期趋势法估价时，若历史价格受短期波动影响较大，可采用加权移动平均法进行趋势分析。()正确答案：对6. 判断题：间接比较调整是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较打分。()正确答案：对7. 单选题：现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。A.现在B.未来C.过去D.B和C正确答案：A8. 判断题：房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力强。（）正确答案：错9. 单选题：说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的
3、有关资料的是()。A.估价原则B.估价依据C.估价机构D.估价定义正确答案：B10. 判断题：抵押价值通常具体为估价作业期间的某个日期（一般为实地查勘之日）的价值。()正确答案：对11. 多选题：下列是估价委托人的义务的有（）。A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作正确答案：ABDE12. 判断题：运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。（）正确答案：对13. 判断题：
4、在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，便于价格指数有个相比的对象。()正确答案：对14. 多选题：房屋权属证书中的房屋所有人对房屋享有()权利。A.管制B.使用C.收益D.处分E.拍卖正确答案：BCD15. 判断题：城市土地价格高低几乎为位置优劣所左右，肥力对地价的影响几乎为零。()正确答案：对16. 判断题：只要房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，就可运用平均增减量法。()正确答案：错17. 单选题：【2012年真题】对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括()。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方
5、法的测算结果一致正确答案：D18. 多选题：商品租金是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括()。A.折旧费、维修费B.代理费、贷款利息C.房产税、保险费D.地租和利润E.转租费正确答案：ACD19. 单选题：按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为（）。A.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积B.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积土地总价总建筑面积C.某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额D.某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积土地总价正确答案：A20. 判断题：狭义地租是指利用土地所获得的超额报酬。()正确答案：对21. 判断题：可比实例的成交价格是
6、其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。()正确答案：对22. 单选题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限正确答案：A23. 单选题：()的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。A.成交价B.均价C.标价D.起价正确答案：A24. 判断题：深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。()正确答案：错25. 判断题：在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等属于构筑物。
7、()正确答案：错26. 单选题：在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于()。A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年折旧率正确答案：A27. 多选题：下列()是对房地产实物状况的描述。A.土地形状B.土地开发程度C.建筑规模D.位置E.交通条件正确答案：ABC28. 多选题：【2013年真题】收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业(个人)所得税E.房屋保险费正确答案：BD29. 单选题：由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A.不可移
8、动B.用途多样C.相互影响D.易受限制正确答案：D30. 判断题：报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。()正确答案：对31. 单选题：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算的是（）。A.房屋建筑面积B.房屋使用面积C.套内建筑面积D.套内墙体面积正确答案：B32. 多选题：实物状况比较修正的主要内容有()。A.建筑物坐落位置B.土地形状C.土地面积D.建筑物工程质量E.容积率正确答案：BCD33. 判断题：交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。（）正确答案：对34. 单选题：关于明确价值时点，下列说法错误的是（）。A.价值时点从本质上讲
9、既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的B.价值时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D.价值时点为未来的，确定的价值时点应晚于估价报告出具日期正确答案：B35. 判断题：土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利。（）正确答案：错36. 单选题：某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。A.180B.300C.309D.313.2正确答案
10、：D37. 单选题：()的方法主要有环比价格指数法和定基价格指数法。A.房地产状况调整B.市场状况调整C.比准价格修正D.交易情况修正正确答案：D38. 判断题：房地产尽管有独一无二性，但很多房地产之间仍然有一定程度的替代性，从而彼此有一定程度的竞争性，在价格上相互之间也有一定程度的牵制。（）正确答案：对39. 判断题：房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。（）正确答案：对40. 单选题：评估一在建工程的抵押价值，该项目的投资总额为1000万元，房地产开发商已投入150万元，通常贷款比率为70%，该在建工程的抵押价值应当为()。A.850万元B.700
11、万元C.7001000万元D.0正确答案：D41. 单选题：估价业务来源一般不包括()。A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.公开竞标正确答案：D42. 单选题：房地产的总价格()反映房地产价格水平的高低。A.完全能B.完全不能C.一般能D.一般不能正确答案：D43. 多选题：可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构主要指大类建筑结构，它包括()。A.钢结构B.框架结构C.砖混结构D.简易结构E.网状结构正确答案：ACD44. 单选题：房地产估价是评估房地产的（）。B.价格C.理论价格D.成交价格正确答案：A45. 单选题：某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万
12、元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.180B.196C.200D.300正确答案：B46. 单选题：无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价的()等加以明确。A.收费标准、收费依据B.收费方式、完成时间C.有关估价的基本事项等加以明确D.所有其他项目的综合正确答案：D47. 单选题：正常使用的磨损主要是由于()引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数相关。A.人
13、工使用B.外力作用C.自然引起的D.结构的变化正确答案：A48. 多选题：砖混结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房为()年，非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.40B.30C.50D.60E.65正确答案：ABC49. 判断题：估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。（）正确答案：错50. 多选题：临街深度价格修正率表又称()。A.深度百分率表B.深度指数表C.深度价格递减率表D.深度价格递增率表E.深度价格测算表正确答案：AB51. 单选题：征收农地时的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年的()倍。A.10B.15C.20D.30正确答案：D52. 多选题：【2014年真题】房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用期限B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定正确答案：ABCD53. 多选题：重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术
