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1、第三部分：项目产品策略1 项目分期发展策略1.1项目分期开发原则综合考虑地地块现状状，以监监控即将将开通的的黄河路路为首选选开发地地块；各分期开发发中要充充分考虑虑水系的的完整性性和连续续性；各分期开发发中要充充分考虑虑公建配配套布局局的兼顾顾性；分期过程中中要充分分考虑首首期引爆爆市场后后，后几几期能持持续升温温之特点点；首期发展用用地面积积可少于于2000亩。1.2建筑筑类型的的选择采用多层洋洋房为主主，别墅墅为辅，以以及适量量的小高高层洋房房、小户户型公寓寓具体描描述如下下1、多层洋洋房：4层半高级级洋房：首层还还私家花花园，顶顶层带阁阁楼、层层顶花园园6层半高级级洋房（或或511）顶层
2、层带阁楼楼（或中中空复式式）首层层带私家家花园顶顶层带屋屋顶花园园2、别墅24联联联排别墅墅（23层），私私家花园园，户均均一个车车位，顶顶层露台台作屋顶顶花园4层叠加式式别墅：首层带带私家花花园，顶顶层带露露台屋顶顶花园3、小高层层洋房/公寓911层层电梯洋洋房，地地下停车车场4、小户型型公寓3-4层440-770平米米国际公公寓，设设地下停停车场或或人防。1.3项目目分期开开发计划划：根据项目地地块自身身开发条条件，以以及市场场容量，现现项目划划分为44个开发发期：如如下图：第一期：地地块最南南面即临临黄河路路一面以地块东南南角为起起点、横横向或纵纵向划出出2000亩地块块作为第第一期开开
3、发，并并且在该该区域划划出地理理位置最最优越，交交通条件件最好的的一块作作为项目目的首期期第一组组团，即即项目的的核心启启动区。第一期的住住宅类型型建议为为：6层半高级级洋房，4层半高级级洋房，23层22联别墅墅。本期以洋房房为主，联联排别墅墅为辅，且且还要将将洋房和和别墅的的区域明明显分开开第四期：地地块最北北面，即即内部规规划道路路以北的的区域。该地块监控控沪宁高高速，既既是项目目开发难难点，又又是整个个项目的的利益归归属点；第四期的住住宅建筑筑类型建建议为：6层半高级级洋房911层层小高层层。第二期、第第三期：以内部规划划道路以以南，第第一期2200亩亩以外的的所有地地块，原原则上将将二
4、、三三期平均均划分，但但可根据据地块现现状及规规划思想想灵活掌掌握。第二、第三三期住宅宅建筑类类型建议议：4-6洋房房联排、高级级洋房高层电梯洋洋房国际公寓本期主要以以多层洋洋房和别别墅为主主，为了了减轻后后期提高高容积率率的压力力，配备备少量的的小高层层；具体体的建筑筑类型配配比视市市场情况况而定。1.4分期期发展的的策略方方针通过上述分分期开发发原则奥奥园的一一贯模式式和项目目自身特特点，初初步制定定各分期期发展策策略方针针如下：第一期：以以“品牌生活方方式+奥奥园的参参照+产产品+价价格”推动首首期的热热销；第二期：以以“产品+生态环环境+品品牌+生生活”方式推推动第二二期的热热销；第三
5、期：以以“产品+生态环环境+教教育+服服务推动动”第三期期的热销销；第四期：以以“产品+生态环环境+教教育+服服务+文文化”推动第第四期的的热销。最终拉动项项目的利利润最大大化。1.5项目目总平面面布局要要点建议议：1.5.11主轴线线建议：项目南北呈呈长方形形，建议议项目的的主轴线线以奥林林匹克大大厦为起起点，南南北呈龙龙型蜿蜒蜒贯穿整整个小区区I（如如图）：原因之一：常州市市俗称龙龙城，一一种龙文文化的延延袭；原因之二：便于小小区内交交通组织织及主干干道的布布局。原因之三：便于通通过主轴轴线，将将小区内内完全不不同的两两种物业业类型（别别墅、洋洋房），在在平面布布局上分分离开来来互不干干扰
6、。原因之四：便于社社区内公公建配套套的布局局；原因之五：通过主主轴线将将第四期期地块与与前期有有机的连连系在一一起；原因之六：通过纵纵向主轴轴线布局局可延伸伸若干条条横向的的次轴线线。1.5.22首期开开发分期期建议根据地块现现状及各各分期计计划，首首期开发发分期有有如下方方向。各方案分析析如下：方案优势劣势方案11、临街面面大、较较易形成成开发气气势；2、横向开开发可以以方便多多种物业业类型同同时开发发，互为为造势3、利于首首期商业业的开发发1、开发时时间长、投投资大、开开盘前形形象难以以保证；2、可利于于独立组组团的形形成；3、后期开开发对前前期影响响不太大大4、难以形形成大面面积集中中绿
7、地；5、可利水水资源的的利用和和延续性性处理6、可利用用样板区区的构成成方案21、有利于于项目样样板区及及核心启启动区的的形成；2、可以形形成相对对独立完完整的组组团；3、1.11期可大大可小、相相对灵活活；4、有利于于项目快快速启动动；5、有利于于成本控控制。1、不易具具备多种种物业类类型同时时开发；2、所受施施工影响响时间较较长综上分析：方案22比方案案1更具具优势，故故此1.1期建建议设在在项目地地块东南南角。2.项目总总体规划划设计2.1主题题概念在在总体规规划中的的体现运动的体现现：奥林匹克运运动大厦厦社区运动系系统高尔夫球场场健康环境跑跑前径教育的体现现：奥林匹克学学校青少年素质质
8、训练基基地高尔乐园生态的体现现：生态农庄生态湖高尔夫球场场文化的体现现：奥林匹克文文化广场场奥林匹克文文化长廊廊2.2总体体规划原原则（1）可持持续发展展原则：在规划过程程中，合合理的、科科学的利利用自然然资源，维维护资源源的再生生能力，并并使环境境得到最最大保护护（2）生态态原则在规划中正正确处理理保护培培育与开开发之间间的关系系及方法法，达到到保持生生态平衡衡、各因因素协调调有序发发展的规规划目标标。（3）特色色原则在对常州的的江南城城市特色色及内容容研究基基础上，对对自有资资源环境境和发展展的合析析，基础础上确立立规划的的整体氛氛围和风风格。（4）持续续原则规划项目应应促进整整个区域域环
9、境、社社会的持持续协调调发展；并且在在规划和和管理上上都是持持续性的的。（5）系统统原则一个社区的的规划要要重点由由社会系系统、生生态系统统、经营营管理系系统以及及文化系系统组成成，规划划设计要要同时考考虑。2.3 项项目规划划设计要要求1设计应应遵循奥奥林匹克克花园设设计理念念与常州州市场相相结合的的原则。强强调环境境概念，把把常州奥奥林匹克克花园建建设成为为功能齐齐全、设设施先进进、环境境优美，并并重点突突出运动动、教育育、旅游游等硬件件支撑独独特要素素，建立立具特色色的新生生活社区区。设计计还应体体现美观观、经济济、实用用、安全全、新颖颖的原则则。2本次设设计一是是须高起起点、高高水平地
10、地完成项项目总体体规划；二是依依据分期期开发之之原则，着着力作好好第一期期2000市亩及及分四期期开发的的各期规规划。3、体育融融入生活活-本项项目设计计的宗旨旨为“以人为为本，科科学运动动、健康康生活”以迎合合“运动就就在家门门口”主题。通通过对每每期开发发在建筑筑形态上上充分体体现体育育生活和和居住区区日常的的生活融融为一体体。中心心步行绿绿化系统统把各期期中心绿绿地联系系成一个个整体，体体育活动动被精心心组织并并顺延至至每个组组团，运运动就在在身边，和和生活休休戚相关关，形成成新型居居住区的的显著特特色。4、文化演演绎文化化-设计计中浪漫漫主义设设计手法法的灵活活运用，营营造出居居住环境
11、境自由的的空间氛氛围。对对人居问问题细致致缜密的的思考通通过设计计手法具具体到居居住区各各个层面面的设计计要点中中。细微微尺度的的仔细深深入推敲敲，贯彻彻了生态态建筑理理论以及及对居住住环境、生生理、心心理全面面关注的的设计主主旨。作作为开发发前提基基调的体体育精神神和当地地乡土文文化的导导入，使使得整个个设计具具备了独独特的文文化内涵涵，成为为营销竞竞争中独独树一帜帜的卖点点。5、总体布布局在严严谨和活活泼中寻寻找最佳佳的切入入点，以以求在严严谨中体体现活泼泼，在统统一中求求得变化化。6、充分协协调周边边关系，既既能满足足规划要要求和设设计规范范，又能能最大限限度地满满足市场场需求和和开发商
12、商的规划划理念及及设计要要求，并并合理控控制容积积率。7、交通组组织能力力求合理理简捷、方方便、做做到通而而不透。8、住宅单单体设计计力求户户型动静静分区合合理，通通风良好好，利用用率；室室内空间间舒展；立面造造型活泼泼中见典典雅，现现代风格格中带欧欧陆韵味味。9、结构设设计力求求明确、简简单、安安全、经经济；公公用设施施设计力力求合理理、实用用、适度度超前。22.4总总体规划划设计建建议2.4.11组团划划分项目围绕“国际运运动生态态社区”的市场场定位，根根据项目目地块现现状及分分期原则则，以项项目主轴轴线为中中心，向向四周呈呈放射状状形成各各个小组组团。因因由多种种物业形形态组成成，所以以
13、在分组组团上要要打破分分期开发发的局限限，以相相同物业业形成大大组团。形成两个别别墅组团团，三个个洋房组组团构成成代表表表五大洲洲“五环”，并且且各个组组团又可可分为若若干小组组团，便便于分期期开发和和施工管管理。2.4.22配套设设施在总体规划划上，要要考虑到到配套设设施和运运动设施施的规划划，见下下表：公共配套设设施运 动 设设 施第一期1、奥林匹匹克营销销中心2、奥林匹匹克大厦厦3、奥林匹匹克商业业街（部部分）4、绿化停停车场5、住户接接送专车车站场6、奥林匹匹克广场场1、环组团团晨跑径径2、健康步步道3、室外下下沉式网网球场4、社区运运动系统统（室外外简单运运动场地地）第二期1、高尔夫
14、夫会所2、绿化停停车场3、幼儿园园1、英式乡乡村高尔尔夫球场场2、室外乒乒乓球场场3、环组团团晨跑位位4、社区运运动系统统第三期1、水上名名人俱乐乐部2、小学3、商业街街4、奥林匹匹克文化化长廊1、水上乐乐园设施施2、健康步步道3、环组团团亲水晨晨跑径4、社区运运动系统统5、沙滩排排球场第四期1、中学2、商业街街3、奥林匹匹克公园园4、青少年年素质培培训营地地1、环组团团晨跑径径2、奥林匹匹克体育育公园3、社区运运动系统统4、五人小小型足球球场5、健康步步道2.4.33关于各各主要配配套建筑筑物的细细化建议议奥林匹克大大厦建议面积为为40000-550000平方米米分三层层，运动动中心的的建筑
15、风风格，要要求为现现代感前前卫的风风格，外外型设计计要鲜明明和突出出，并要要求一定定程度的的抽象化化与稍微微地夸张张处理。建建议采用用钢结构构处理。奥林匹克大大厦提倡倡轻体育育概念之之外，还还提倡数数字化体体育、体体育生态态，以突突出科技技奥运、信信息运动动。设数数字化运运动中心心，内设设电脑虚虚拟的体体育运动动设施（如如网上棋棋牌，虚虚拟室外外体育运运动）1大厦总总建筑面面积约440000-50000平平方米；2室内恒恒温泳池池：他内内分为浅浅水区与与深水区区，游泳泳馆附设设蒸汽房房、集中中更衣房房、淋浴浴房等配配套设施施，同时时应考虑虑方便管管理；3室内综综合运动动场：网网球、篮篮球、排排球、羽羽毛球、攀攀岩功能能互用，设设置少量量看台，兼兼顾运动动比赛与与表演；4室内乒乒乓球馆馆：能同同时满足足10对人人共同使使用
