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1、XX 公寓物业管理方案第一章物业管理要点项目简介：xx 公寓坐落于 xxx ，小区总面积 23510 平方米，共有 1 幢高楼、3 幢多层住宅，总户数 217 户，现已入住 210 户（面积 22728 平方米）。停车位除了一定比例的地面停车外，集中安排了地下停车场。小区现有管理处主任一名，管理员一名，秩序维护员五名，清洁工两名，水电工一名，绿化工一名。二、日常管理工作一、秩序管理服务因小区共有 3 个出入口， 1 幢 1 单元旁为小区主进出口设有保安岗亭有保安 24 小时值班， 2 好楼财税大厅及 3 好楼旁为小区次出入口于早上 6 点开，晚上 6 点关闭。因小区进出口多管理难度大如要进行车
2、辆管理就必须增加秩序维护人员。1. 秩序管理服务内容1.1 小区基本实行封闭式管理；1.2 实行 24 小时值班及巡逻制度；1.3 执行小区内安全巡查， 做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水等；1.4 结合小区特点，制订安全防范措施；1.5 进出小区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象， 不影响行人通行；1.6 小区停车有专人疏导，管理有序，排列整齐；1.7 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；1.8 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。1.9 及时处理小区内各突发事件，必要时疏散人员， 及时汇报物1/27业管理部门并做好记录；1.10检查小区
3、设施是否完好；1.11 负责停车场区域的巡查、管理，保证车道畅通，设备、工具装卸区的车辆、人员管理；1.12检查进口设备、工具及非开放时段进出人员的凭证，负责人员登记工作；1.13监督小区内装修项目的施工，装修人员的出入登记，装修工具物料的出入登记。2. 门岗服务2.1 门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行 24 小时立岗秩序管理服务；2.2 在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；2.3 立岗姿势端正，面带微笑行注目礼，热情回答询问，禁止与他人闲聊。2.4 外来人员进出管理装修施工人员应到管理处办理手续，经核对身份后佩带施工人员出入证，方可进入管理区域，离开管理区域应交回施工人员出入证；对
4、装修施工人员进出状况，每天下午5：00 核对一次，保证人、卡数量相符；非开放时外来人员， 应到秩序管理服务处办理手续，佩带临时出入证，方可进入管理区域。2.5 物品进出管理非开放时大件物品应凭业主签发的出门证，经核对物品名称、数量准确无误后，方可放行；进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货。2.6 机动车辆进出、停放管理2/27对机动车进出管理域区实行出入证制度、登记制度和收费制度，禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的车辆进入管理区域。外来车辆谢绝进入管理区域。地面停车场车辆停放有序， 并做好车辆状况检查， 发现漏油、破损等缺陷立即提示车主，并向管理处报告，做好记录。2.7 地下车
5、库管理车辆凭管理处所发停车证进出车库；无停车证车辆，应经管理处同意后方可进车库，但不得占用业户车位；督促进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内学习驾驶和洗车；保持车库及车库出入口清洁、通畅；经常到车库内巡视， 发现问题应作好记录并向小区管理处主任报告；车库内发生事故应保持现场，立即向管理处报告。便民服务遇业主携带重物需帮助时，请业主将重物暂放在指定点，用对讲机通知巡视岗为业主提供搬运服务；3. 巡岗服务3.1 管理区内实行全年365 天 24 小时全天候秩序管理巡视服务，确保每 2 小时巡遍全部公共区域。3.2 区内巡视巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、笔和巡视记录表，并随身携带装小件垃圾的
6、塑料袋；巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、机房、门、窗、装修现场等；按秩序管理服务处指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记3/27载发现情况及时间。客户需要帮助时， 应及时提供服务或通知有关人员到场处理；发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视；发现装修违规情况，立即向客户指出，及时阻止，并报告管理处做出相应处理；遇紧急情况，按应急预案执行；巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；发现灯熄灭、水管及阀门漏水、 煤气管漏气等，应及时通知设备人员修复；巡视结束后，交接巡视器材；3.3 夜间巡视夜间巡视的路线应经常变化；巡视时注意扶梯、走廊、电表房及通道等
7、，确认有无可疑人物藏匿于其内；若发现可疑人物，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处理；3.4 突发事件的处理为应对突发事件，按指定的应急预案作业， 平时应定期参加演练。3.5 发生火警立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警电话 119；通知火灾周围业户撤离危险区；做好现场安全保卫工作，听候指挥。3.6 发生刑案立即向管理处报告或报公安部门110 并保护现场，并救护伤员；4/27向发现人和周围业户了解情况并记录。向公安人员提供情况，协助破案。3.7 发生盗、抢事件用对讲机报告请求支援，同时设法抓住犯罪嫌疑人；对犯罪嫌疑人应认清特征、人数、作案工具，及时报告公安部门 110；保护现场，协
8、助破案。3.8 发现触电事故切断电源，使触电者脱离电源；报告管理处主任和监控中心，同时尽快施行人工急救，并拨打医务急救电话 120，请求医务急救中心派医生来现场；引导救护车抵达现场；无救护车时，临时调车将触电者即送医院抢救。3.9 发现电梯困人立即用对讲机报告，敦促设备人员迅速前往处理；安慰被困人员；协助设备人员抢险，安全接应被困人员。3.10发现人员、车辆堵塞，立即用对讲机报告，增派秩序管理员及时疏导。4. 监控岗服务4.1 日常工作监控系统 24 小时开通运行，监控人员24 小时监控值班，录像资料保存 1 个星期。监控人员密切注视屏幕，发现可疑情况立即定点录像，跟踪监视，做好记录并及时报告
9、管理处主任。接到周界报警系统报警时，立即向管理处主任报告，并跟踪处理过程，做好记录，然后将系统复位，重新布防。5/27负责对讲机的保管、充电、调换、借用和登记。4.2 监控设备系统的管理对监控系统每天进行检查， 发现异常情况和故障立即报修，并做好记录。任何人（包括秩序管理人员）未经管理处主任同意，不准查看监控录像保存内容。监控人员每天擦拭监控设备一次，保持显示屏、录像机等设备清洁。4.3 中央监控室的出入管理与工作无关的人员不得擅自进入中央监控室。因工作需要进入中央监控室的管理人员，应经管理处主任批准；外来人员进入，应经管理处主任签证认可，由秩序管理人员陪同进入。凡进入中央监控室的人员都得办理
10、登记手续。5 秩序管理各岗位之间的轮换5.1 秩序管理岗位采用岗位固定，人员轮值的方法，即各岗当值人员每隔 60 分钟循环换岗；5.2 换岗程序 : 巡视岗门岗监控巡视岗;5.3换岗必须从巡视岗开始轮换，不可从门岗或监控岗开始轮换。6 秩序管理岗位设置6.1 秩序管理岗位每岗设置2 人，由管理处主任确定巡视点和巡视路线，每小时一次按巡视路线巡视所有巡视点。6.2 秩序管理人员品行端正， 作风正派，无劣迹记录；身体健康；具有初中以上文化水平， 能处理秩序管理的日常工作， 能作每日执勤记录。7 秩序管理服务检查制度6/277.1 自查：秩序管理各岗位在换岗交接时按作业标准进行检查，发现问题及时纠正
11、，做好记录；7.2 秩序管理班长巡查：秩序管理班长巡回监督检查秩序管理各岗位的作业情况，每天巡回监督检查不少于 4 次，做好记录；7.3 管理处主任抽查：秩序管理巡视、车辆管理现场及客户装修现场，每天至少一次，做好记录。二、 保洁服务管理1. 外环境的保洁清扫地面垃圾、树叶等 无瓜果皮壳、纸屑等杂物、无积水、无污渍、无烟蒂；路牌、标志、指示牌 干净、无尘灰、无污渍 擦拭一次 ；拣拾花圃内外垃圾 目视无枯枝、无果皮、无饮料罐、无废纸杂物；行人路 / 车路面之清扫 无明显泥沙、污垢，每 100 平方米内烟头、纸屑均不超过 2 个，无一厘米以上石子；清洁照明设施、标牌无积尘、无污迹，透明度好；各进出
12、口台阶清洁 无尘、无污渍、光亮，一次冲洗 ；地下车库 无异味、泥土、垃圾和堆放物；外围立柱之清洁 无积尘、无污垢、光亮；垃圾箱、垃圾桶 箱体内外四壁干净无污渍、箱口箱内外无垃圾、无异味、箱桶外表干净、无污渍、桶内垃圾超过 1/2 桶或发现有异味及时处理一次清洗 ；2. 检查手段：2.1 视检：以眼睛直觉检查，达到光亮、清洁、视觉舒适；2.2 手检：用白色餐巾纸擦摸被检查的物体表面无明显灰尘、污迹；2.3 嗅检：凭嗅觉气味进行检查，保持空气清新；7/273. 质量监督保证严格的检查规程是保证作业标准， 作业规程等管理制度落实的重要手段，我们主要通过三查制度，三检手段和培训教育来实现；三、 绿化服
13、务管理1. 绿化服务内容及标准1.1 整形造形： 6 次/ 年1.2 施肥：春秋各一遍1.3 浇水：因时因地制宜浇水，浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜。1.4 除杂草：中耕1 遍/ 季，平时 1 遍/ 天，下雨天除外。1.5 补缺：视缺苗情况及时补缺。1.6 杀虫： 1 遍/ 周，发现害虫立即消灭。四、设备维修服务实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度， 设备人员安全守则实施安全管理。 制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。 制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。 根据设备完好率统计标准对设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。设备管理内容物业设备在安装调试验收通过后，就进
