某大厦项目建议书

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1、中国长春北方大厦项目建议书深圳同致地产顾问有限公司二零零二年六月二十四日、项目概况1- 1 、项目地块简介1、地理位置 项目位于长春市宽城区南侧，与城市干道胜利大街紧紧相喧哗、唇齿相依， 快速直达火车站、机场，与全国联为一体。项目周边交通网络纵横，庞大的公交系统，通达顺畅，覆盖全市。该区域为长春的CBD地区，是长春市未来的的政治文化休闲中心，内设省政府、省政协、胜利公园等。可举行礼仪庆典、国际性商务会议、大型工业展览 等文化经济活动。行政机构的一体化，为各种商务活动提供高效率的行政管理； 项目正处于这个中心内。项目周边拥有丰富的经济、文化信息储藏和先进的设施，是长春文献收藏中 心和区域图书馆网

2、络中心。项目距南边的商业中心区人民广场商业区仅 5分钟车程，以及站前地下 商城，将火车站、人民广场的商业氛围接引于此，形成庞大的购物、娱乐、休闲 空间。2、地块状况整个地块呈三角形，地势平坦，东南两边临路，西北临其他商务写字楼3、项目经济技术指标项目规划许可证所提供的经济技术指标，如下：项目总占地面积0.32公顷；绿化率为38% ;总建筑面积为24203平方米； 建筑高度103.8米；对外可售面积约为11000平方米；地下停车位为30个，机 动停车位约为30个。1- 2、项目地块优劣势分析1、地块本身的优劣分析优势：A、可充分借用未来市政规划以及长春 CBM形成而带来的商业办公气氛。B、所处位

3、置极其方便，交通便利，且属于长春未来的政治经济中心。C、周边商务配套完善。劣势：A、北面临主干道较近，有一定的噪音污染。B、有长春银座在前，消化了一定市场。C、周边无景观。D暂时配套不齐全，且还未形成集中办公氛围。E、周边道路、环境状况较差。2、由项目地块因素决定的开发方向显而易见，这是“写字楼”项目的黄金地块，具备写字楼项目的必要条件。二、项目依托的市场分析2- 1 、长春市写字楼总体概况及目标市场长春市写字楼近市场近年来一直较淡静，由于经济增长期大量盲目开发，宏 观经济不景气，导致写字楼市场存量大、空置率高，市场一直处于低迷状态，因 而发展商对写字楼开发持谨慎态度， 加上政府对写字楼开发的

4、严格控制， 使一段 时间内长春市写字楼的开发量较小， 市场供应量无多大变化， 租售也未出现热点。近段时间受宏观经济的影响，写字楼市场开始回暖。随着国企改革、抓大 放小的裂变效应， 长春经济向高科技、第三产业转型和私有经济的快速增长， 部 分先富者由于投资意识和经济承受能力的不断增强， 对经济、 心理上可承受范围 内的写字楼物业投资需求在逐步增长， 这批伴随着经济复苏发展起来的中小企业 逐步成为长春写字楼消费的新生力量。另一方面，中国在加入 WTC后，一大批外资企业、跨国公司、办事处将入 驻国内，作为立志成为经济强市的长春必将成为投资热点， 高档写字楼租售市场 将会看好。尤其长春中心区作为中央商

5、务区 , 市场将会出现热点，但是具有不同 功能的写字楼的命运也可能不一样， 带有综合布线和宽频上网等高科技功能、 有 特色的中高档写字楼会受到租户和投资者的青睐。长春市现有写字楼较典型的有光明大厦、 时代大厦、21 世纪国际商务总部、 长春银座等。 这些写字楼以旧盘为主，新开发的较少。这些楼盘销售情况总体来 说比较平稳，比之前一段时间要好，平稳中有所上升，有趋好的倾向。2- 2 、片区写字楼市场状况本项目所在的位置为长春市的中心区， 中心区位于长春市的中心位置， 其整 体建设正处于飞速发展阶段。中心区的基本定位是长春的CBD（中央商务区）。中央商务区将是长春金融、证券、贸易商业、信息、旅游等商

6、务办公的中心，为 跨国公司的商务活动提供便捷、 高效的工作环境， 为区内各类人员的活动提供舒 适优美的空间环境。有迹象显示 ,目前该区的写字楼正处于不断升值中。2- 3 、整个市场对项目的支撑点1、写字楼物业作为一种生产资料而不是生活资料，因而与住宅物业相比， 消费者对物业的关注点以及关注点的强度不同，一般而言，写字楼物业， 消费者 关注点次序依次为：A、地段，非单纯从地理意义上划分的地域概念， 而主要是指物业周边 的商务氛围和办公氛围，并具有良好的交通条件；B、物业形象，其物业形象应具有较强的识别作用，人对其“能见度”高，能彰显大厦的气势和形象，对企业是无形的资产；C、物业的内部功能先进，满

7、足现代化办公条件；D、区域将来的发展潜力和趋向。2、缘于市场大环境的项目支撑：A、如前所叙，写字楼物业在2000年初开始，受总体经济大环境趋好和中国加入世贸的利好所趋，办公物业呈现租售相对较旺的局面；B、98 年以前的长春办公物业多向大型企业或机构进行，市场面相当狭窄，新生代中小型公司对优质办公物业的需求远未得到满足，这是一个庞大的市场， 有潜力可挖。3、源自项目本身的支撑点所在：A、区位条件极佳；B、中心区的开发建设已见雏形，到本项目推出时期，中心区的建设业已完毕，为项目提供有利的行政配套和商务配套设施；C、长春高档写字楼为紧缺产品，而本项目为吉林省最高档写字楼，与市场的切入点较好；D、本项

8、目目前的外在硬环境较佳，胜利大街边线物业， “能见度”高，形象展示能力强；E、综观中心区目前的开发现状，住宅物业的开发规模较大，相对而言，商用物业的开发目前不成气候，但近期即将推出的作 为写字楼功能的物业较多，集中在项目周边，对项目而言，一方面，市场的竞争力较激烈，另一方面，周边写字楼的相继推出，该区域的办公环境会更佳，吸引更多的公司购买。F、本项目要成为片区内的“高档写字楼”必须在拥有优良物业质素的前提下，以项目定位和策划差异化取胜市场。三、产品建议艺术：用形象来反映现实但比现实有典型性的社会意识形态， 包括文学、 绘画、雕塑、建筑、音乐、舞蹈、戏剧、电影、曲艺等。指富有创造性的方式、方法。

9、形状独特而美观。3- 1 、产品定位1、产品命名 ：北方国际艺术大厦（物业不一定取这个名字，只是概念，对一些客户群体的圈定、指引） 。2、主要目标客户 ：报社、画院、时装设计、模特、影视中心、装典、律师、地产等与艺术有关的经纪公司等等3- 2 、围绕定位，我们对产品有如下建议：1. 多功能服务用房，功能有会议、展示、演讲等等。2. 办公入口： 前广场，塑造一个艺术感较强的景观，如各种音乐器具组合在 一起的抽象雕塑，或者世界上一位著名艺术家塑身像。3. 车库出入口：顶盖造型浪漫、抽象，是否是一本巨大的翻开的书，以后， 做仔细研究。4. 中央大厅：建议中间不设柱，大空间。里面可以雕塑各种艺术家头像

10、、名 言，塑造强烈的艺术氛围， 中央大厅所有进出口门洞， 装饰成艺术性非常浓的风 格。3- 3 、个体产品设计要点1、平面布局：组合空间概念。具体建议 ：A、712 层以下为小写字间，每间 5080 平方米，小写字间可自由组 合，如此计算，每层可进驻 1017 个小型公司，共 60 100个小型公司。B、1317 层以上大写字间，每间 200400 平方米，带洗手间，可以自 由组合，如此计算，每层可进驻 35 个中大型公司，共 1525 个中大型公司C、公共部分每层设保安（前台小姐）值班室，开水间，公共洗手间等。D楼顶增加其功能性，比如可以建一个露天网球场、半露天游泳池等。2、空间构成 ：在空

11、间的组合上， 着重营造共享气氛，写字间不豆腐块分割，必须创造一种 人性化办公空间。例如，大写字间依照功能分区，也考虑错层。公共部分，电梯 等候大厅艺术性摆饰品的陈列。3、写字间外观 ：给人感觉不但是个建筑物， 而且是一件艺术品。例如：屋顶考虑艺术型雕塑 收口，屋檐和建筑腰线象五线谱线， 窗子为艺术型不规则造型， 窗间墙断断续续 镶贴一些艺术品、艺术家人物等等。 建筑材料引用玻璃砖， 山墙顶部可能会募刻 一些著名曲目的开头曲。如贝多芬命运交响曲开头曲。总之，我们为产品策划出一种高品位，高档次的艺术殿堂四、销售推广方式4- 1 、销售推广前准备1、销售部的筹建A、销售部的筹建更有益于项目的运作。B

12、、销售部的筹建可以更好发挥员工个人特长。2、销售现场的准备A、可以提高物业本身的形象，突出高科技下的写字楼的质素。B、增强投资购买者的信心。C、模拟现场办公，增强销售气氛。3、成立企业服务公司， 为未来业主的经营提供可持续服务的空间。A、 在项目上市之前， 以企业服务公司为项目的形象代表， 在市 场上建立服务品牌，增强项目对市场的亲和力，同时， 取得 市场的注意。B、 对项目最终提供的个体产品进行支持。C、由此来落实“营业推广策略” 。4、媒体组合运用A、在项目上市前， 先以媒体广告的手段， 建立项目市场中的概念。B、结合媒体如报纸（长春日报等） 、杂志（商界等）、电视等传播 途径。C、寻找物

13、业形象代言人商界知名人氏4- 2 、形象推广计划1、名人面对面（换位，已故商界名人头像） ；2、聘请物业形象代言人，以其作为主线贯穿推广全过程；3、做一个大型的模型，展示楼盘形象；4、针对公司决策人进行目标市场的高品位定位；5、配套设施及服务的高品位、高档次、体现关爱；6、该变传统的销售员讲解模式，利用模特向客户模拟办公场景。 S4- 3 、营业推广计划针对目标客群，定向推广。所谓营业推广， 即是指将项目直接推广到目标市场之中进行， 这样，就能更接近目标市场，更能有效的说服目标市场完成销售工作 根据项目初步目标市场定位， 7 人、9人、11 人、17 人等创业型公司以及 30 人以上的中型公司

14、将是本项目主要销售对象。鉴于此，建议 成立直销专家推广小组， 以服务到家的方式将销售推广到市场最前沿， 以谈判专家的姿态直接同公司行政管理层进行面对面交流，可以针对 此类购买群设计特定的交易方式。本策略以企业服务公司负责实施。4-4 、营业推广计划1、由推广客户挑选合适的写字楼，并与企业服务公司签订股份制 合作协议；2、将即定价格提升 30%。3、由推广客交纳房款 15%的总额，由企业服务公司负责 15%的首期， 因此可建立合作基础；4、以签约后的实体的名义，和银行签订按揭协议，实现套现 70%。5、月供款由所成立的股份实体支付，即用未来的经营利润冲抵；6、甲、乙双方合作期为三年，期间有如下规

15、定：（1）正常经营期内，乙方退出， 15%不退；（2）连续半年亏损，由甲、乙双方按股份支付月供款；（3）亏损超过半年，乙方无条件退出， 15%不退；4）实体所产生利润，按股份分配；（5）合作期满，甲方无条件退出， 15%退还；（6）十年后，房产自动为乙方所有；（7）乙方退出后，甲方可找新的乙方合作，房产证不用更换。4-5 、互动式营销推广计划1、以小型办公单位的销售带旺人气，进而带动大开间办公楼的销售，形成一个完整的循环系统。2、将大厦的 7-9 楼共 3层，定位为“创业版” ；将大厦的 10-13 楼共 4 层，定位为“发展版” ；将大厦的 14-15 楼共 2层，定位为“办事处之家” ；将大厦的 16-17 楼共 2层， 定位为“绩优版”；3、各单体户型按定位设计，例如：对“创业版” ，项目不以面积来 确定，以 7 人、9 人等公司的规模来确定， 注意所确定面积的使 用功能，制止面积浪费。4-6 、口碑传播依照我司以往的经验，“口碑传销”式的推广手段比其他的推广手段来说是