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1、目录一、市场分析与营销分析31.房地产市场营销宏观环境分析31.1.人口环境31.2.政治法律环境31.3.自然环境32.房地产市场营销微观营销环境32.1.目标顾客32.2.竞争者42.3.价格定位4二、投资估算51.主要技术经济指标52.土地征用费及拆迁费53.前期工程费64.基础设施费用75.建筑安装工程费86.公共配套设施建设费87.不可预见费用88.管理费用89.项目开发间接费910.销售费用911.开发期税费912.财务费用913.总投资估算914.销售收入估算10三、评估项目的资金来源和融资方法及用款计划101.资金投入计划管理102.投融资汇总11四、评估项目的财务效益。121
2、.全部投资财务现金流量表122.资本金财务现金流量表133.损益表134.财务盈利能力指标的计算与分析144.1.静态评价指标的计算及分析144.2.动态评价指标144.3.项目主要盈利能力指标数据15五、项目的风险分析151.敏感性分析152.盈亏平衡分析17六、评估项目的国民经济和社会效益。181.项目对社会影响分析182.项目对所在地的互适性分析183.社会评价结论181. 市场分析与营销分析：以前面的规划为基础，通过对市场调查和分析，评估乌桥岛中、高档商品住宅的分配比例。并通过统计分析近期当地类似已销售的中高档住宅的价格的数据，估算出乌桥岛中、高档商品住宅价格。2. 投资评估3. 评估
3、项目的资金来源和融资方法及用款计划。4. 评估项目的财务效益。5. 项目的风险分析：包括项目的敏感性因素和盈亏临界点分析、贷款的风险分析及不可预计的风险分析6. 评估项目的国民经济和社会效益。一、 市场分析与营销分析1. 房地产市场营销宏观环境分析1.1. 人口环境乌桥岛面积0.6平方公里，有居民住户6291户，户籍人口2.03万。街道现有贫困户2032户，占总户数的32.3%；家族观念强烈。低保人员548户；残疾人441人，占总人口数2%，其中精神残疾人数达到148人，其中不乏一个家庭中有多人患精神疾病的例子。现因丧偶和离异的单亲家庭达90户，占居民户数1.5%。除单亲家庭外，由于种种原因，
4、乌桥存在尚无独立能力的孤儿9名现有60周岁以上的老年人6012人，占总人数29.3%，其中独居老人37人。约有下岗失业人员3000人，占人口比例为14.7%。总结：1.人口老龄化明显。2.人口受教育程度偏低。1.2. 政治法律环境根据汕头市颁布的汕头市城市总体规划(20022020)，乌桥岛规划为居住区，除保留海霸王等个别工业地块以外，其余用地规划为居住用地、绿化、配套等用地。总结：在乌桥地段开发受到政策上的鼓励和支持。1.3. 自然环境乌桥岛位于汕头市区西北部，如水滴状，两江环绕，是一处风景绝佳的小岛。总面积约06平方公里，人口约3万人。它地理位置特殊，四面环水，东临梅溪河下游，与中山公园相
5、向；西至石篱尾，与牛田洋二号码头相望；南濒韩江，与对岸“月眉翠堤”相映；北接厦岭港，与光华街道相邻。总结：小岛，四面环水。2. 房地产市场营销微观营销环境2.1. 目标顾客由以上的人口状况和对政府未来规划来看，目前汕头市市场刚性需求相对较热，购房人群多为首购及中等收入人群改善型购房。相对于同为特区的深圳、厦门，汕头外来人员工资水平不高。汕头房地产主要消费者还是本地人。外归潮商回汕购房，区位高，品牌好的楼盘，依然不愁销售。按此区分购房群体如下：购房群体： 第一类：80后人群进入适婚年龄，购房成家。 第二类：中等收入人群想要购房改善居住环境。 第三类：归国潮商，回汕定居购房。 第四类：受政府扶持政
6、策吸引，前来投资经商的外来商人购房。2.2. 竞争者由于乌桥岛上的住宅绝大部分建于上世纪80年代，多为比较低矮而且老旧的平房。整个乌桥岛上几乎找不到中、高档住宅，也没有在售楼房，所以难以以岛上原有住宅销售价格作为拟定新建楼盘价格的参考对象。因此，我们需要在汕头市内找到与本规划楼房比较相似的住宅区进行分析比对。信逸雅园 参考均价：6590元/m2 已经售罄富逸时代 最低价： 6410元/m2 剩余少量户型柏宝大厦 参考均价：7050元/ 柏宝大厦剩余1套房源水岸名都 最低价： 6600元/m2 房源充足（资料来源：）总结：平均价格： 6670元/m22.3. 价格定位汕头市12年至13年平均房价
7、走势：（图片来源：）总结：最低为12年12月6739元/m2 ，最高为13年6月7557元/m2汕头市金平区12年至13年平均房价走势：（图片来源：）总结：最低为13年1月5908元/m2 ，最高为13年6月6594元/m2根据汕头市金平区的房价趋势以及乌桥岛周边同类中、高档商品住宅的销售价格，考虑乌桥岛改造后的区位优势，经组员讨论，初步估算本组项目所建设楼房的均价为7500元/平方米。二、 投资估算1. 主要技术经济指标序号项目单位数量1规划建设用地面积平方米40,0002总建筑面积21,4502.111栋6层住宅21,4502.2商业用房02.3人防地下室（停车场）03建筑基地面积3,57
8、54车位数个1825可售面积5.1住宅平方米20,3945.2车位个127.45车位数个1826建筑密度%39.247容积率0.748绿化率%419住宅户数户1322. 土地征用费及拆迁费假如按照汕头市2010年汕头市地价管理规定的基准地价为1560元，涨幅为13.16%，所得2013年乌桥岛该区土地价格应该为： 但根据“中国城市地价动态监测网”汕头市2013年第三季度住宅用地均价统计调查所得为 ，相比上季度涨幅3.44%，可见，两者相差颇大，关乎数据的真实性，三年前的基准均价已经缺乏参考性，最终采用监测网的住宅土地均价。而且本次工程规划为40,000平方米的小区，但出于经济因素的考虑，本次工
9、程先购15,000平方米的用地。序号项目计算说明单价依据总价1土地征用及拆迁费用按建筑面积55,506,400.001.1土地出让金按3494元/平方米计算3,494.0015,000.0052,410,000.001.2拆迁安置费1,000,000.001,000,000.001.3契税土地出让金的4%4%52,410,000.002,096,400.003. 前期工程费序号项目计算说明单价依据总价2前期工程费用按建筑面积8,159,481.642.1勘探设计费1,692,750.002.1.1勘探费88,500.002.1.1.1地质勘探费2.7015,000.0040,500.002.1
10、.1.2地下文物勘探费3.2015,000.0048,000.002.1.2设计费1,604,250.002.1.2.1总体规划设计费35.0021,450.00750,750.002.1.2.2人防设计费40.00-2.1.2.3施工图设计费30.0021,450.00643,500.002.1.2.4环境设计费20.0010,500.00210,000.002.2职能部门费用按建筑面积5,161,731.642.2.1人防费-2.2.2市政设施配套费170.0021,450.003,646,500.002.2.3消防审查费1.2021,450.0025,740.002.2.4绿化费21,4
11、50.00-2.2.5墙改专项费（须交）8.0021,450.00171,600.002.2.6墙改专项费（须退）-6.4021,450.00-137,280.002.2.7民工工资保证金-2.2.8招标代理费0.05%17,116,926.888,558.462.2.9质量监督费2.0/m22.0021,450.0042,900.002.2.10施工图设计审查费设计费的6%*1.20.061,604,250.00115,506.002.2.11劳动保险基金0.0417,116,926.88684,677.082.2.12人防质检费7.50-2.2.13规划公示费4300元/栋4,300.00
12、11.0047,300.002.2.14定位放线费2300元/栋2,300.0011.0025,300.002.2.15面积测量费住宅面积测量费1.36元/m2-21,450.00-2.2.16购航测图费550元/栋550.0011.006,050.002.2.17预算编制费0.0017,116,926.8834,233.852.2.18检测费21,450.00248,820.002.2.18.1土壤中氡浓度检测费暂按6元/建筑平方估算128,700.002.2.18.2室内空气检测费2.2.18.3主体基础、结构、屋面、外窗、电阻等检测费2.2.18.4地震检测费2.2.18.5防雷装置检测
13、费2.3元/m22.3021,450.0049,335.002.2.18.6电气检测费商业部分按2.2元/M2计入住宅部分按1元/M2计入-21,450.0021,450.002.2.18.7消防设施检测费按建筑面积2.3元/M2计取2.3021,450.0049,335.002.2.19销售面积预测费住宅0.2元/M2，非住宅0.3元/M24,290.002.2.20桩基检测费21,450.00250,000.002.2.21日照分析费0.3元/平方米0.3021,450.006,435.002.2.22环境测定费50平米两个点，每点100元100.0021,450.0085,800.002.2.23设计
