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1、 . 一基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的根本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原那么，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比拟，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进展修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为：地价基准地价综合修正系数期日修正系数年期修正系数容积率修正系数开发程度修正2、市基准地价成果市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知政文201437号于2014年8月29日公布实施，文件中附的市市区土地基准地价表适用围为市市区围的国有土地，基准地价的涵如下：1基准地价是指不
2、同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、根底设施配套费、公共事业建立配套费、利息、利润、管理费、级差地价等局部构成，即由土地取得费、出让金、开发费等局部构成；2基准地价估价期日为2013年1月1日；3土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共效劳用地不含旅游、娱乐、公共管理与公共效劳用地旅游、娱乐、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；4土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共效劳用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；5土地使用年限：均为法定最高出让年限即商服用地40年、工矿仓储用地50
3、年、住宅用地70年、公共管理与公共效劳用地不含旅游、娱乐50年、公共管理与公共效劳用地旅游、娱乐40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年；6土地开发程度：宗地外部“七通即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖，部土地平整；7市市区土地基准地价成果。 市市区土地基准地价表 单位：元/平方米类型商服用地住宅用地工矿仓储用地公共管理与公共效劳用地不含旅游、娱乐公共管理与公共效劳用地旅游、娱乐交通运输用地特殊用地水域及水利设施用地一级90008400112530005100270016501050二级75006750915232537501800975675三级63005
4、550720172527001200450420四级5250465054012001950825五级435039003847501275525六级35253300七级28502700八级21752100九级150018003、测算过程1确定估价对象土地级别及基准地价待估宗地位于天轩街东、绿城路南, 规划用途为二类居住用地(R2)。根据市基准地价文件及市市区住宅用地土地级别与基准地价图，估价对象不在市现行的城镇住宅用地基准地价级别围，本次评估参照市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅1800元/平方米。根据市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表和修正系数表如下：市城区九级住宅用地宗地
5、地价影响因素指标说明表影响 因素影响因子优较优一般较劣劣商服繁华条件距商服中心距离距小区级商服中心小于500m距小区级商服中心小于5001000m距小区级商服中心小于10001500m距小区级商服中心小于15002000m距小区级商服中心大于2000m街道等级生活型主干道混合型主干道交通主干道生活次干道支路交通 条件距主干道距离2000m15002000m12001500m8001200m1000m距公共交通设施距离有4路以上路公交车通有3-4路公交车通有2-3路公交车通有1-2路公交车通有1路以下公交车通距汽车站距离4000m根底设施条件供水条件保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低
6、排水条件排水畅通排水较畅排水一般排水较差排水不畅供气保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低供暖保证率高保证率较高保证率一般保证率较低保证率低公用设施条件距中学距离2500m距小学距离2500m距幼儿园距离1300m距医院距离2500m距菜市场距离2500m距公园距离2500m距文化设施距离3000m自然环境优劣度自然环境优劣度工程地质条件优越无灾害影响工程地质条件较好无灾害影响工程地质条件一般，无灾害影响临近存在地质灾害隐患的区域，工程地质较差位于地质灾害易发区，工程地质条件差环境质量条件大气环境好较好一般较差差声环境无污染轻微污染一般污染较重污染严重污染绿地覆盖度绿地覆盖度绿地率高，
7、环境好绿地率较高，环境较好绿地率一般，环境一般绿地率较低，环境较差绿地率低，环境差宗地自身条件临近道路类型混合型主干道生活型主干道生活型次干道交通型主干道支路临街状况十字路口丁字路口临主街临次街临支路宗地形状矩形规那么多边形较规那么不规那么极不规那么宗地面积无影响略有影响有一定影响影响较重严重影响规划限制条件规划限制条件对土地的利用类型利用强度无限制对土地的利用类型无限制，但对利用强度略有限制对利用类型无限制，利用强度有一定限制对利用类型根本无限制，利用强度限制较大改变了利用类型市城区九级住宅用地基准地价修正系数表影响因素影响因子优较优一般较劣劣商服繁华条件距商服中心距离0.02170.010
8、80-0.0158-0.0317街道等级0.00870.00430-0.0063-0.0127交通条件距主干道距离0.00650.00330-0.0048-0.0095距公共交通设施距离0.01520.00760-0.0111-0.0222距汽车站距离0.01080.00540-0.0079-0.0158根底设施条件供水条件0.00430.00220-0.0032-0.0063排水条件0.00430.00220-0.0032-0.0063供气0.00430.00220-0.0032-0.0063供暖0.00430.00220-0.0032-0.0063公用设施条件距中学距离0.00870.00
9、430-0.0063-0.0127距小学距离0.00650.00330-0.0048-0.0095距幼儿园距离0.00430.00220-0.0032-0.0063距医院距离0.00870.00430-0.0063-0.0127距菜市场距离0.00650.00330-0.0048-0.0095距公园距离0.00430.00220-0.0032-0.0063距文化设施距离0.00430.00220-0.0032-0.0063自然环境优劣度自然环境优劣度0.0130.00650-0.0095-0.019环境质量条件大气环境0.01730.00870-0.0127-0.0253声环境0.01520.
10、00760-0.0111-0.0222绿地覆盖度绿地覆盖度0.0130.00650-0.0095-0.019宗地自身条件临近道路类型0.00430.00220-0.0032-0.0063临街状况0.00650.00330-0.0048-0.0095宗地形状0.00650.00330-0.0048-0.0095宗地面积0.00430.00220-0.0032-0.0063规划限制条件规划限制条件0.0130.00650-0.0095-0.0192综合修正系数确实定根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表，针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析，并对其影响幅度进展评估，编制待估
11、宗地地价修正系数表。最终确定待估价宗地综合修正系数如下表：待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表住宅条件描述评定等级修正系数商服繁华条件距商服中心距离距小区级商服中心小于5001000m较优0.0108 街道等级生活次干道较劣-0.0063 交通条件距主干道距离4000m劣-0.0158 根底设施条件供水条件保证率高优0.0043 排水条件排水畅通优0.0043 供气保证率高优0.0043 供暖保证率低劣-0.0063 公用设施条件距中学距离2500m劣-0.0127 距小学距离1000m优0.0065 距幼儿园距离300m优0.0043 距医院距离20002500m较劣-0.0063 距菜市场距离3000m劣-0.0063 自然环境优劣度自然环境优劣度工程地质条件优越无灾害影响优0.0130 环境质量条件大气环境好优0.0173 声环境无污染优0.0152 绿地覆盖度绿
