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1、【精选】营改增后合作建房的税收筹划分析2019-08-06合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。根据税法规定，合作建房有两种方式： 一是纯粹以物易物方式；二是成立合营企业”方式。对于成立合营企业，要根据不同的分配方式来确定如何征税，这 就给纳税人提供了税收筹划空间。笔者以案例形式将合作建房不同的分配模式划分为九种情形，进而分析双方的税负情 况。案例基本情况：为简化分析，假设项目在城市，交易发生在2016年6月，成交价均为不含税价，各个交易环节均取得增值税专用发票，甲乙均为房地产企业一般纳税人。甲企业提供土地，土地取得成本800万元，乙企业提供资金1110万元欲共同建
2、筑商铺。建筑商铺造价1110万元，获得施工方提供的金额1000万元，增值税税额110 万元的增值税专用发票；建成后房屋经评估总价值3200万元（契税税率3%）。模式一：甲乙合作建房，甲负责开发，甲乙平分房屋 双方均分房屋后均自用分析:（一 ）土地使用权没有发生转移，不产生土地转让环节相关税费。（二）甲企业为建设单位，应分得房屋时未发生产权转移，因此不缴纳相关税费。（三）乙企业分得房屋时，甲企业应按销售不动产缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、 印花税、所得税；乙企业应缴纳契税、印花税 ；同时，乙企业提供资金1110万元，获得了价值1600万元的房屋， 其差价490万元应视
3、为乙提供借款给甲企业的利息收入，应当开具利息发票，缴纳利息收入”增值税。本文为简化计算，假定按同期同类金融贷款利率计算的利息支出应为100万元，则甲企业在计算所得税时可以扣除的利息支出为100万元；在计算土地增值税时，该利息支出不能扣除。1. 甲企业应缴纳的增值税=（ 3200寺2 -800幸2）x11% - 110 = 22（万元）；2. 甲企业应缴纳的城建税等相关附税=22x（7%+ 3% + 2%） = 2.64（万元）；3. 甲企业土地增值税的扣除项目金额=（800+2+ 10002）x1.3 + 2.64 =1172.64 （万元）；甲 企 业应缴 纳土 地 增值税=（3200 幸2
4、 - 1172.64 ）x30% = 128.21 （万元）；4. 甲企业应缴纳印花税=3200小2x0.0005 = 0.8 （万元）；5. 甲企业应缴纳所得税=3200+2 - 800+2 - 1000小2 -（2.64 + 128.21 + 0.8）- 100x25% =117.09 （万元）；6. 乙企业应缴纳利息收入增值税=（1600 - 1110）x6% = 29.4（万元）；7. 乙企业应缴纳契税=3200+2x0.03 = 48（万元）；8. 乙企业应缴纳印花税=3200+2x0.0005 = 0.8 （万元）.双方合计纳税为348.94万元。模式二：甲乙合作建房，乙负责开发，
5、甲乙平分房屋双方均分房屋后均自用分析:乙企业开发，则为纯粹的以物易物，相当于甲企业以部分土地换得乙开发的部分房产,甲企业转让部分土地使用权取得的对价为一半房屋的公允价值1600万元和其自有一半土地的成本价之间的差额即 1600 -800+2 = 1200（万元）.（-）土地转让环节，甲企业应缴纳增值税及其附税、印花税、所得税 ；乙企业应缴纳契税、印花税。1. 甲企业应缴纳增值税=（1200 - 800:2 ）x11% = 88 （万元）；2. 甲企业应缴纳城建税等附税=88x（ 7% + 3%+ 2%）= 10.56 （万元）；3. 根据规定，合作建房后分房自用的，免征土地增值税 ；4. 甲企
6、业应缴纳印花税=1200x0.0005 = 0.6 （万元）；5. 甲企业应缴纳所得税=（1200 - 800:2 - 10.56 - 0.6 ）x0.25 = 197.21 （万元）；6. 乙企业应缴纳契税=1200x0.03 = 36 （万元）；7. 乙企业应缴纳印花税=1200x0.0005 = 0.6 （万元）。（二）甲企业分得房屋时，乙企业应按销售不动产”缴纳相关税费。1. 由于乙企业分给甲企业的一半房屋，其土地使用权为甲企业自有的，价值400万元，不包含土地使用权的房屋价值应为1200万元（1600 - 400）；而乙企业取得土地所支付的对价也是1200万元，同时甲企业已经缴纳增值
7、税，并已按规定开具增值税专用发票给乙企业，乙企业应缴纳的增值税=1200x11% -（ 1200x11% + 110） = - 110（万元）；2. 根据规定，合作建房后分房自用的，免征土地增值税 ；3. 乙企业应缴纳印花税=1200x0.0005 = 0.6 （万元）；4. 乙企业应纳所得税=（0 - 0.6）x0.25 =- 0.15 （万元）；5. 甲企业应纳契税为0 ；6. 甲企业应缴纳印花税=1200 x0.0005 = 0.6 （万元）。（三） 乙企业为建设单位，成分得房屋未发生产权转移，不征税。甲乙双方合计纳税为224.02万元。模式三：甲乙双方共同投资设立 A企业，A企业为建设
8、单位房屋建成后双方平分房屋，双方均分房屋后均自用分析:（-）甲乙共同投资给A企业，双方按约定比例分配开发产品，不属于投资入股共担风险，因此，对甲企业而言相当于把土地全部转让给了 A 企，所以需要按照“转让无形资产”征税1. 甲企业应缴纳增值税=（3200:2 - 800 ）x11% = 88 （万元）；2. 甲企业应缴纳城建税等附税=88x（ 7% + 3%+ 2%）= 10.56 （万元）；3. 甲企业土地增值税的扣除项目金额=800 + 10.56 = 810.56 （万元）增值率=（1600 - 810.56 ）:810.56 =97.39%应缴纳土地增值税=（1600 - 810.56
9、 ）x40% - 810.56x5% = 275.25 （万元）；4. 甲企业应缴纳印花税=1600x0.0005 = 0.8 （万元）；5. 甲企业应缴纳所得税=（1600 - 800 - 10.56 - 275.25 - 0.8 ）x0.25 = 128.35 （万元）；6. A企业应缴纳契税=1600x0.03 = 48 （万元）；7. A企业应缴纳印花税=1600x0.0005 = 0.8 （万元）。（二）A企业将房屋分给甲乙企业时，应按销售不动产”征税1. A企业销售给甲乙企业的房屋价值为3200万元；A企业取得土地的对价为1600万元，投入房屋建筑的建设成本为1000万元，建筑项目
10、进项税额为110万元。因 此，A企 业应缴 纳 增 值 税=3200x11% - 1600x11%-110 =66 （万元）附税=66x（ 7% + 3% + 2% ）= 7.92 （万元）；2. 土地增值税扣除项目金额=（1600 + 1000 ）x1.3 + 7.92 = 3387.92 （万元）增值额=3200 - 3387.92 = -187.92，所以土地增值税为0 ；3. A企业应缴纳印花税=3200x0.0005 = 1.6 （万元）；4. A 企业应缴纳所得税=（3200 - 1600 - 1000 - 7.92 - 1.6 ）x0.25 = 147.62 （万元）。（三）双方
11、自用，不再产生应税项目。甲乙以及 A企业各方合计纳税为774.9万元。模式四：甲乙合作建房，甲负责开发，甲乙平分房屋双方均分房屋后再销售给第三方分析:（一 ）土地使用权没有发生转移，不产生土地转让环节相关税费。（二）甲企业为建设单位，应分得房屋时未发生产权转移，甲企业分得的房屋不缴纳相关税费。（三）乙企业分得房屋时，发生了不动产转移，相关税费同模式一。（四）双方将分得的房屋再以公允价值对外卖出时，应缴纳增值税、土地增值税、印花税、所得税等相关税费。此处为 了方便，假定双方均以公允价值1600万元卖出各自分得的房屋。因为相关计算同普通的不动产转让，此处不再赘述。 甲乙双方合计纳税为737.21万
12、元。模式五：甲乙合作建房，乙负责开发，甲乙平分房屋 双方均分房屋后再销售给第三方分析:（一 ）土地使用权发生转移，以部分土地交换部分房产；同时，由于甲乙合作开发，双方分房后又对外性销售，要缴纳土地增值税。因此，土地转让环节，甲企业应缴纳增值税及其附税、土地增值税、印花税、所得税；乙企业应缴纳契税、印花税。相关计算同模式二，在此不再赘述。（二）乙企业将房屋分给甲企业和对第三方销售时，均应按销售不动产征税。（三） 甲企业将分得的房屋销售给第三方，其销售价格为公允价1600万元，而其从乙企业取得房屋的成本为1200万元，其自有的土地使用权成本为 400万元，因此没有产生增值额，所以甲企业应缴纳的增值
13、税和土地增值税为0。甲企业应缴纳印花税=1600x0.0005 = 0.8 （万元）；所得税=-0.8x0.25 =- 0.2 （万元）。甲乙双方合计纳税 为807.02万元。模式六：甲乙双方共同投资设立 A企业，A企业为建设单位 房屋建成后双方平分房屋，双方均分房屋后再销售给第三方分析:（一）甲乙共同投资给A企业，双方按约定比例分配开发产品，不属于投资入股共担风险，因此，对甲企业而言相当 于把土地全部转让给了 A企业，所以需要按照转让无形资产征税。（二）A企业将房屋分给甲乙企业时，应按销售不动产征税。（三） 分房后，甲乙再分别对外隅售。由于双方取得房屋的对价和对外售价均为公允价值1600万元，所以不产生增 值，因此增值税和土地增值税为 0。甲乙双方应缴纳印花税=3200x0.0005 = 1.6 （万元）。甲乙以及 A企业各 方合计纳税为776.5万元。模式七：甲乙合作建房，甲负责开发 房屋理成并销售后双方均分利润分析:（一）土地使用权没有发生转移，不产生土地转让环节相关税费。
