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1、项目调研步骤、方法等项目调研，要按照规定的程序推进和实施，并最后形成项目调研报告的文本。二、项目调研报告的形成，基本上可以分为界定、设计、实施、结果形成四个阶段。具体可以概括为：了解调研需求明确要解决的问题确定调研目标设计调研方案辨别信息类型及可能来源确定信息获取方法设计数据获得工具（问卷、访问提纲等）-现场实施、收集数据信息数据处理、分析报告及结果展示。原始数据收集的方法：入户访问、拦截访问、电话调查、邮寄调查、小组座谈会及深度访谈等。收集数据的问卷有两种：1、结构式问卷，即问封闭式问题，答案非是即非等的问题。2、非结构问卷，即问题是开放式的。设计抽样方案及确定样本量，必须把握三个问题：要根
2、据研究的问题确定研究总体要规划怎样从样本框中抽出需要的样本要明确研究需要的样本量，即该次调研需要多少调查对象项目调研具体实施投资项目选题的基本方法即选项。实际上就是一个项目投资机会的选择问题。选项的三要：要下功夫：关键是你要熟悉你的投资业务，不要盲目地交学费。要依资本而行要有“根”：选的项目一定要有生命的根，就是要有活下去的条件、站得住脚的基石。争夺市场份额的内在力量，可以通俗的表示为四句话：别人没有的；先于别人发现的；与人不同的；强人之处的。投资项目调研的方案设计是指在一个拟投资项目的调研工作开始之前，事先制定一个科学、严密、可行的工作计划并组织实施，以便在调研过程中统一认识、统一内容、统一
3、方法、统一步骤，圆满完成任务。方案设计必须明确的要点：调研目的调研对象（通常是指与拟投资项目相同或类似的项目）调研单位调研时间和调研期限调研地点调研方式和方法调研资料的整理和分析的方法调研费用出行方式具体步骤：投资项目调研任务分解图初步选项一确定调研目的确定调研对象一确定调研方法一调研材料整理f确定调研时间、或确定调施I用。一案例：房地产投资项目调研内容区域经济社会概况，包括城市经济、交通、商业、人口、消费文化等行业信息，包括房地产规模、水平、类型、等级层次、主要品牌的营销特点、房地产产业链的发育状态、代理商情况以及媒体、广告、规划设计等情况市场状况，包括项目周边区域的市场竞争态势、周边在销楼
4、盘的相关情况、目标客户的来源与基本信息等同类或类似项目的相关情况分析，如区位、地块、规划、设计、目标市场细分、营销策略、成功与失败个案等调研基本流程调研的前期准备，包括调研目的、范围、重点、提纲、需要客户提供的成文资料、访谈目标与考察目的地、调研的时间与人员安排组建调研团队，人员分工，责任到人按照计划，分工行动，实施调研，如进行周边楼盘的走访、消费者问卷调查等调研资料的整理分析，将一线的数据资料进行整理分析，得出欲知的调研信息补充调研，即不详之处、重点内容要作重新调研，做到信息真实准确。调研问卷的设计和调研材料的整理与分析问卷设计：确定问卷的结构与内容：前言；问题与答案；结束语；被访者个人资料设计问卷中的问题：开放式；封闭式；量表式问题合理排列问题的顺序、问卷的评估、问卷的测试调研材料的整理与分析回收与检查问卷对问卷进行编码：对一个问题的不同答案进行分组和确定数字代码的过程。数据录入：将问卷或编码表中的每一个项目对应的代码转化成计算机能够识别的形式的过程。对问卷进行分组整理对分组数据进行频数分析的百分比分析使用图表呈现调研分析的结果投资项目管理的过程与内容过程：大致分为项目启动过程项目计划过程项目实施过程项目控制过程项目收尾过程特例：工程建设投资项目过程：项目评估阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段验收与移交阶段
