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1、细心整理农村集体土地运用权出租相关问题的法律分析近年来，我国存在着大量擅自将农夫集体全部的土地运用权出租用于非农业建立的现象，很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地运用权出租给第三方，用于建立厂房或门面房等非农业建立。随着城市建立规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进展征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也干脆影响了城市的建立与开展。针对此问题，我们就农村集体土地运用权租赁合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事务的处置、预防等进展了相关的法律分析，以求对妥当解决农村集体土地运用权出租问题有所帮助。一 、关
2、于合同效力的法律分析一合同法有关合同效力的规定合同法第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵遵遵守法律律律、行政法规，敬重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。合同法第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”。合同法第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同局部无效，不影响其他局部效力的，其他局部照旧有效”。二集体土地租赁合同的效力1、土地管理法第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进展建立，须要运用土地的，必需依法申请运用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建立住宅经依法批准运用本集体经济组织
3、农夫集体全部的土体的，或者乡镇村公共设施和公益事业建立经依法批准运用农夫集体全部的土地的除外”。土地管理法第六十三条规定，“农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权发生转移的除外”。那么以及合同法第一百二十八条的规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议，当事人和解、调解不成的可以向人民法院起诉。也就是说并不是全部的人都可以主见合同无效，原那么上只能由合同当事人来向法院主见合同无效。即使由于利益关系的驱动，很多出租集体土地的村民组织不情愿去法院诉讼确认合同无效，政府相关部门及其他组织亦
4、不能越俎代庖，来确定合同无效或代为向法院诉讼，这在我国法律上是没有依据的。其次，关于合同解除的法律后果问题。合同无效的状况下：合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自担当相应的责任”；第五十九条规定，“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家全部或者返还集体、第三人”；民法通那么第六十一条规定，“民事行为被确认为无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双
5、方都有过错的，应当各自担当相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体全部或者返还第三人”。依据以上规定，由于目前农村集体土地租赁合同大多应属无效合同，当解除合同时，当事双方有相互返还的义务。也就是说，村、组一方向承租土地的第三方返还出租土地所取得的收益多数为租金，承租土地的第三方向村、组返还所取得的集体土地运用权，自行撤除地上建筑物，复原土地原状。至于过错赔偿损失，那么要依据具体的租赁合同进展过错分析。租赁双方对过错赔偿数额有争议的，可以协商解决，协商不成的，可以共同托付专业评估机构进展评估。人民法院也可以依据最高人民法院
6、关于人民法院托付评估、拍卖和变卖工作的假设干规定组织评估，最终依法确定一方担当还是双方分担过错赔偿数额。合同有效的状况下：合同法第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当担当接着履行、接受补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条第一款、其次款规定，“当事人可以约定一方违约时应当依据违约状况向对方支付必需数
7、额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当削减”。依据以上规定，在合同有效的情形下，违约方应赔偿守约方的实际损失，具体数额标准应依据具体合同条款执行。大体上应包括违约所造成的实际损失、守约方的预期利益以及违约金等。三、关于合同主体资格的法律分析在大多数的农村集体土地租赁合同中，出租方大局部是村民委员会，也有少局部是村民小组做为出租方干脆出租土地。村民委员会可以成为合同的主体，但村民小组是否具有民事行为实力，成为合同的主体，在法律实践
8、中，各方认知并不相同。合同法其次条第一款规定，“本法所称合同是同等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”；第九条第一款规定，“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利实力和民事行为实力”；民事诉讼法第四十九条规定，“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进展诉讼，其他组织由主要负责人进展诉讼”。由此可以看出，合同的主体包括自然人、法人和其他组织三种形式。村民委员会组织法第十条规定，“村民委员会可以遵照村民居住状况分设假设干村民小组，小组长由村民小组会议推选”。这条规定是村民小组设立的法律依据，同时也赐予了村民小组独立的民事法律关系主体资
9、格。民法通那么第七十四条其次款规定，“集体全部的土地依照法律属于村农夫集体全部，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡镇农夫集体经济组织全部的，可以属于乡镇农夫集体全部”；土地管理法第十条规定，“农夫集体全部的土地依法属于村农夫集体全部的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农夫集体全部的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡镇农夫集体全部的，由乡镇农村集体经济组织经营、管理”；农村土地承包法第十二条第一款规定，“农夫集体全部的土地依法属于村农夫集体全部的，由村集体经济组织或者村民委员会发
10、包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农夫集体全部的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得变更村内各集体经济组织农夫集体全部的土地的全部权”；最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的说明其次十四条规定，“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议事程序，确定在本集体经济组织内部支配已经收到的土地补偿费”。上述法律法规说明，我国集体土地全部权存在三种根本形态，即村农夫集体全部、村民小组农夫集体全部和乡镇农夫集体全部。集体土地全部权的主体是“农夫集体”，村委会、农村集体经济组织、村民小组对集体土地享有
11、经营、管理权。综合以上分析，我们认为村民小组可视为合同法、民事诉讼法中所规定的“其他组织”，其具备民事法律关系中的主体资格，可以作为农村集体土地运用权转让中的当事一方。四、对擅自出租集体土地的处置一合法的土地租赁应履行的程序租用集体土地，必需先行征用并转为国有土地后，再遵照以下程序办理租用手续：1、与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定;2、在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地运用权登记手续;3、租赁土地运用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地运用权终止。
