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1、解除房屋买卖合同代理词篇一：房屋买卖合同纠纷代理词代理词尊敬的审判长及合议庭成员：经过法庭质证、调查以及法庭辩论，本承办律师兰霄就本案提出以下几点代 理意见，恳请合议庭考虑并采纳：一、被上诉人应当依法先履行通知解除合同的义务才能提出解除合同，被上 诉人解除合同的程序不合法定。合同解除可分为约定解除和法定解除两种，但根据合同法第九十三条、 第九十四条并结合第九十六条的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、 第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”，藉此“通知”应当作为合同 解除之诉的前置条件。而本案中，不论被上诉人（张秋文等）是否具备合同法中规 定的约定或法定解除权，即使该解除权业已
2、成就，解除权人（即被上诉人）都应当 将解除合同的意思表示以合法有效的方式送达上诉人（农新建、四明公司）。但是 通过法庭调查，截至一审起诉前被上诉人始终未曾有过要求解除合同的意思表示。 因此，被上诉人诉请解除合同不合法。二、合同解除权属于形成权，该权利的行使应受三个月除斥期间的限制，逾 期则解除权消灭。1、根据合同法第九十五条第二款的规定，“法律没有规定或者当事人没 有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，前 述“合理期限”代理人认为应当参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释第十五条第二款的规定而予以裁判适用“法律没有 规定或者当事人
3、没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月”。2、结合本案，第二次补充协议书约定的最后还款付息的期限为20年6 月30日，但是该在期日之后上诉人（农新建）已经明确表明了继续履行合同的意 愿并且愿意承担利息，被上诉人（张汉文）也多次和上诉人一起吃饭谈事，但直至 一审起诉前被上诉人均未明确表达要求解除合同的意思，由此可推知被上诉人以其 事实行为表示了愿意继续履行合同。综上，被上诉人提出解除合同时已经超过三个 月的除斥期间，解除权消灭，依法不应得到支持。三、案涉合同约定之解除条件不明确且有歧义，应当视为未约定，被上诉人 当然不具备合同约定解除权。我方认为根据第二次补充协议书的约定，“
4、如果到期乙方不能支付欠款 及 利息，甲方有权收回房地产”。按照该条款的表述，极易产生歧义，容易理解 为“到期既不支付欠款也不支付利息的情况下（即欠款、利息两者都不予以支 付），甲方有权收回房地产”。上诉人正是对该条款作此理解并结合被上诉人的事 实行为表现，有理由认为只要在20年6月30日前承担了支付利息的义务，则甲方 不会解除合同收回案涉房地产。藉此，我方认为该条款约定之合同解除条件不明 确，当然不能成就合同解除条件。四、一审法院依据合同法第九十四条第一款第（二）（三）（四）项解除合同的依据不足、适用法律错误，本案合同解除条件并未成 就。1、第二次补充协议书履行期限届满之前，上诉人始终并未表示
5、或者以自 己的行为表明不履行主要债务，合同履行至今，上诉人业已支付绝大部分合同款项 即履行了主要债务，并且上诉人请求签定第二次补充协议并按照该第二次协议 约定支付了迟延履行利息也都表明了上诉人愿意继续履行合同的诚意。2、第二次补充协议书履行期限届满前，被上诉人也按照第二次补充协议 的约定受领了利息，履行期限届满后被上诉人始终未曾履行催告义务，因此被上诉 人当然不具备法定解除权。3、上诉人迟延履行债务的行为并未构成根本性违约致使合同目的不能实现， 因此合同法定解除条件不成就。（1）该法条第一款第（三）项规定的单方解除权必须同时满足以下条件： 当事人一方具有迟延履行合同义务的行为； 当事人一方迟延
6、履行的是合同主要义务； 经另一方催告； 迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行 其主要义务时，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的权利，而应当在催告 之后，经过一段合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主要债 务。在满足前述行使解除权的条件后，解除权人还要依据合同法第九十六条的 规定通知对方，自通知到达违约时合同解除。而本案中，被上诉人始终未行催告， 也未有通知解除的行为，因此合同当然不应当被解除。（2）根本违约是指合同一方当事人的违约行为导致合同目的不能实现时，另 一方当事人可以解除合同的制度。而根据合同法精神，设立根本违约制度的目的在于鼓励交易，最
7、大限度地实现合同的社会价值。 否则，如果放任当事人在另一方违约时不顾违约是否造成严重后果而随意解除合 同，则不符合鼓励交易原则，也不利于稳定经济关系。本案中，社会利益牵扯各方各面，同时又参杂着政府的行政确认行为合法有 效性，如若判令解除会对社会利益产生重大影响。因此代理人认为，在本案中应当 从是否有利于实现社会利益最大化来判断是否构成根本违约。如果合同因违约被解 除给违约方造成的损失远大于非违约方因解除所可以获取的利益时，就不应认定合 同构成根本违约，而应继续履行，同时由违约方对非违约方予以赔偿，以平衡双方 利益，实现合同的最大效益。综合前述几点，代理人认为一审法院判决所适用的法律依据不足，适
8、用法律 错误，恳请二审法院改判为合同继续履行。代理人：兰霄202年三月二十八日篇二：解除购房合同案代理词关于房地产开发公司诉刘某拖欠购房款、刘某反诉房地产开发公司解除购房 合同纠纷一案代理词审判长、审判员：我受本案被告刘某的授权委托，担任其诉讼代理人，依法出庭参加本案诉讼 活动，进行答辩和辩论。经过法庭举证、调查，本案的基本事实已经清楚。现在， 根据本案的基本事实，结合相关法律规定，我发表代理意见如下：一、被告刘某按照房地产买卖合同的规定，已经完全履行了规定的付款义 务，没有违约 根据原、被告房地产买卖合同规定，被告应分三部分支付完全 部购楼款，即按5、25、70分期分别支付。其中5由被告在签
9、订合同时支付，70 向银行办理抵押贷款手续由银行支付。这两项作为被告的无可争议的付款义务，被 告已分别于签订合同之日和办理抵押贷款手续之日履行完毕，被告提供的收款收据 和银行出具的借据能够充分证明被告没有违约。 至于另外25，虽然合同附表二约 定于1999年7月8日前支付，但根据原告口头以及售楼广告的承诺，业已变更为 由原告“提供25的额外免息置业支援”，由被告申请“发展商提供的30个月的免 息分期贷款”。被告刘某根据上列协议内容，申请了“发展商提供的30个月的免 息分期贷款”，那么该25购楼款则由发展商自己支付，然后被告仅承担按补充 协议偿还发展商免息贷款的责任。上列事实有原告的售楼广告、报
10、社文章以及 原、被告签订的补充协议足以证明，事实清楚。因此，被告刘某在支付该笔购 楼款问题上，也没有任何责任。即使原告没有收到该笔购楼款或没有全部收到，那 么责任也在于原告自己没有履行提供贷款的义务，原告构成违约，与被告无关。再则，根据中国人民银行、中国银行关于个人住房贷款的规定，无住房补贴 的借款人必须“以不低于所购住房全部价款的30作为购房的首期付款”。原告明 知被告无住房补贴，但亦协助被告于1999年12月23日取得了中国银行福田支行 购楼款70的银行抵押担保贷款，充分说明原告已代被告支付了25的购楼款，被告 才符合向中国银行福田支行抵押贷款的要求。据此，被告分三部分分别支付原告购楼款，
11、其中5签订合同时已经支付，25 由原告“提供30个月免息分期贷款”也已支付，另外70通过银行按揭贷款已经实 际支付，因此被告根本不存在未付购楼款的问题，原告请求被告支付购楼款缺乏事 实根据，依法应予驳回起诉。二、原、被告签订的深圳市房地产买卖合同之补充协议，与双方履 行房地产买卖合同无关，属于其他法律关系，与本案无关根据以上所述支付购楼款办法，原告以口头和广告承诺以及实际行动已向被 告“提供25的额外免息置业支援”和“30个月的免息分期贷款”，但双方并没有 签订借款合同。原告为了保证其“免息分期贷款”能够收回，遂与被告签订了 深圳市房地产买卖合同之补充协议，约定了被告30个月分期偿还方案。 因
12、此该补充协议实质内容是偿还借款法律关系，与房地产买卖合同法律关系并 不相干。原告办理被告房地产买卖合同备案登记手续时，也没有提交该补充协 议。因此原、被告双方因补充协议所发生的纠纷，应属借款纠纷，在本案房 地产买卖合同纠纷的审理中，与本案无关，应不予受理。据此，人民法院在本房地产买卖合同纠纷审理过 程中，应依法驳回原告请求偿还借款的诉讼请求。三、被告提出反诉符合法律规定，依法应予支持 我国民事诉讼法第五十二条规定，“被告有权承认或者反驳诉讼请求， 有权提起反诉”。本案原告以房地产买卖合同纠纷为由提起诉讼，人民法院以房地 产买卖合同纠纷案由立案受理。那么被告同样以房地产买卖合同纠纷为由提起反诉
13、则是被告的合法诉讼权利，依法应予支持和保护。被告的反诉也完全符合民事诉讼法第一百零八条规定的起诉条件，即反 诉原告与本案有直接利害关系、有明确的反诉被告、有具体的反诉请求和事实理 由，并且属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。我国民事诉讼 法第一百一十一条规定，“人民法院对符合本法第一百零八条的起诉，必须受 理。”本案被告之反诉完全符合我国民事诉讼法第一百零八条规定，人民法院 同样必须受理。最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的 意见第156条规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告 提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民
14、法院应当合 并审理。”据上述法律规定，本案人民法院受理被告反诉并合并审理是完全符合法 律规定的。四、被告提出反诉并请求解除房地产买卖合同有着完全正当、合法的事实和 理由1、原告发布虚假、不实广告和宣传品，诱导和误导被告签订合同，不符合被 告真实意思表示大家知道，购房者购买房屋，并不仅仅是购买一个简单的居住空间。除了楼 层、朝向、面积、结构设计之外，同时购买的，应当还包括地理位置、周边环境、 小区规划、配套设施、管理服务、楼房外观设计、车位、交通和通讯状况、品牌与 口碑等，包括相应的容积率、建筑密度、绿化率、集中绿化率等建筑指标，甚至还 包括学校、幼儿园、商场、市场等等因素。以上这些共同构成一个
15、有机的整体，这 才是房地产买卖合同的最终标的物。也正因为存在着这些众多的内容，所以才有房 地产价格的各不相同的变化。这其中的许多内容也分别成为各个不同楼盘各不相同 的“卖点”。本案原告开发的华居房地产项目，其土地使用权面积仅有5460平方米，两座 楼房基底面积2044.18平方米，去掉小区道路及公共设施等占用面积，根本不可能 再建有近5000平方米的小区花园。这是基本的常识。然而原告在明知不可能提供 近5000平方米小区花园的情况下，却在其售楼书上用了整整一页的内容，既用文 字描述“小区花园，近5000平方米，小区用户专享”，又有大幅图示说明。并且 在深圳特区报上发布广告文章，称“该楼宇辟有近
16、5000平方米的小区花园， 种植茂密的亚热带植物，布置亭台楼榭，诗情画意俯首皆拾，是深圳并不多见的拥 有大片绿地的高层住宅物业。”本案被告购买该楼时看中的恰恰正是该小区花园， 原告的这一承诺对被告选择楼盘起了非常大的诱惑作用，正是有此小区花园的吸引 力，被告才选择了华居，选择了原告的楼盘。然而，被告入住以后才发觉，原告承诺的所谓小区花园不仅没有建成，而且 根本不可能建成。因此原告的这一承诺对被告选择楼盘构成了极大的误导，选择该 楼盘也就不是被告的真实意思表示。在房地产买卖合同当中，鉴于购房者的弱势地 位和专业水平的欠缺，发展商本应在合同中尽力以精确、专业的数据来约定房屋的 建筑标准及要求，并应向消费者提供专业、详尽的解释。然而，本案原告在合同中 并未对有关房屋所在楼盘的一系列建筑指标作出详细
