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1、中海物业管理有限公司ZHONGHAI PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD.编号：ZHPW WI/S版本：A设备管理工作手册编制： 日期：审核： 日期：批准： 日期：文件受控章声明：未经许可，不得翻印责任部门：设备管理部1/3编号标题贝码WI/S-001设备管理部组织机构图1A/0WI/S-002设备管理部职责1A/0WI/S-003设备管理部经理职责1A/0WI/S-004设备管理部专业工程师职责1A/0WI/S-005设备保修期管理办法1A/0WI/S-006水电过户审批制度2A/0WI/S-007配电房管理制度1A/0WI/S-008发电机房管理制度1A/0WI/S-
2、009水泵房管理制度1A/0WI/S-010空调制冷设备房管理制度1A/0WI/S-011中控室/消防中心管理制度A/0WI/S-012材料管理制度1A/0WI/S-013物品验证制度1A/0WI/S-014的器具定期检定制度1A/0WI/S-015的器具的检定方法4A/0WI/S-016电气维修规定1A/0WI/S-017大厦临时用电管理规定1A/0WI/S-018用水、供水管理规定1A/0WI/S-019供方选择评止规止2A/0WI/S-020工程质量的验收规定1A/0WI/S-021设备管理规程14A/0WI/S-022公共设备大的故障维修程序1A/0WI/S-023设备更新、技术改造程
3、序1A/0WI/S-024红旗设备检评2A/0WI/SHT-001公共机电设备维修保养合同8A/0QR-001S配电房、电表房电能表抄表记录1A/0QR-002S配电房巡查记录1A/0版号/状态QR-003SZ H PM发电机运行记录设备管1,理工作三A/0尹册WI/S-2/3编号QR-004S标题水池（箱）加药记录1页码A/0版号/状态QR-005S水表抄表记录1A/0QR-006S水泵房巡查记录1A/0QR-007S中央空调冷水机组运行记录表2A/0QR-008S的器具检定台帐1A/0QR-009S的器具检定计划1A/0QR-010S万用表检定记录1A/0QR-011S钳形表检定记录1A/
4、0QR-012S兆欧表检定记录1A/0QR-013S供方初审记录1A/0QR-014SB类供方评价表1A/0QR-015SC类供方评价表1A/0QR-016S合格供方名单1A/0QR-017S工程竣工验收证明1A/0QR-018S工程结算协议书1A/0QR-019S解除缺陷责任证书1A/0QR-020S机电设备统计表1A/0QR-021S设备（机具）购置申请表1A/0QR-022S设备（机具）验证单1A/0QR-023S设备（机具）外委维修申请表1A/0QR-024S设备维修记录1A/0QR-025S设备（机具）报废单1A/0QR-026S设备保养计划表1A/0QR-027SI、II级设备保养
5、记录1A/0QR-028SI、II级设备保养检查记录1A/0QR-029S田级设备保养、检查记录1A/0A/0QR-030S设备完好率统计表A/03/3编号标题贝码版号/状态QR-031S设备完好率统计汇总表1A/0QR-032S设备故障问题转呈单1A/0QR-033S设备技术状态诊断记录1A/0QR-034S报废设备、器件清单1A/0QR-035S红旗设备申报表1A/0QR-036S红旗设备评分表1A/0QR-037S红旗设备统计表1A/0QR-038S红旗设备率统计表1A/0设备管理部经理机电给 排档电梯水案空室工工调资程程程料师师师员 ,1. 0设备管理部接受主管副总经理直接领导，按时完
6、成交办的各项工作。2. 0负责在合约管理部组织下对物业项目进行考察，拟制机电设备方面的合理化建议。3. 0负责代表公司组织机电设备验收组，对新楼宇机电设备进行验收接管，负责设备技术资 料的收集、整理、编目、存档。并处理遗留问题。4. 0负责按照国家有关技术法规、规范、标准，制定本公司机电设备验收、维修、保养及运 行操作规章制度、工作程序、技术标准，并及时更新。监督管理处、供方执行，对偏差进行 纠正。5. 0负责审批机电设备年度保养计划；制定设备中修、大修计划，审批中修、大修方案、更 新改造方案；初审设备配件购置申请、维修设备、电动工具购置申请（1000元以上）报主管副总经理批准。6. 0负责设
7、备维修保养供方及中修、大修、设备更新改造、缺陷整改供方的选择、定期评审。 负责中修、大修、设备更新改造、缺陷整改工程监督、组织验收。负责合同管理（招标、订 立-办理合同会签手续、履行监督、变更、索赔、工程结算等）。办理水、电过户会签手续。7. 0负责定期对公司所属物业内的机电设备进行检查、诊断。负责组织解决技术难题（设备 方面）。8. 0负责公司安委会的日常工作，组织每季度一次的安全检查工作。负责调查安全事故，做 出初步处理意见报主管副总经理。9. 0负责对机电设备管理绩效每年进行一次评审，统计出设备完好率、红旗设备率，设备重 大事故率。10. 0负责本部门ISO9002ffiISO14001
8、文件的修订工作。负责强弱电、电梯、空调、管道工、 钳工的考核及题库的收集工作。11. 0负责电梯、计量工具的检定工作。12. 0负责代表公司就设备管理方面事宜对外联络。13. 0负责策划、指导、参与高新技术的引入、开发、应用，发明创造的开发、应用。14. 0负责推进全公司的节能、降耗工作。1. . 0领导、安排、检查设备管理部员工全面履行各自职责及完成公司下达的各 项任务。2. 0检查总结当月工作，制定下月工作计划，并组织安排实施。3. 0掌握设备管理情况，指导各管理处作好机电设备的使用、维修保养、节能 降耗工作。初审价值超过壹仟元以上的设备设施的购置、大修、外委维修方案， 并报主管副总经理审
9、批。4. 0组织各专业人员参加新入伙楼宇机电设备的验收。5. 0组织红旗设备检查评比。定期组织设备管理绩效评审。6. 0组织安全检查。7. 0了解公司内工程技术人员及本部门员工思想工作动态，帮助解决工作难点， 提高管理及业务水平。负责解决投诉。8. 0掌握国内外行业管理动态，负责引进国内外先进的设备管理模式、经验。9. 0遵守公司各项规章制度，勤奋工作，洁身自律。1. 0机电工程师职责1. 1接受部门经理的领导，主管强弱电设备、发电设备。1. 2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委 维修招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。1. 3编制、修订本专业ISO90
10、02及ISO14001文件，制定公司的规范、标准。负责 机电设备维修、养护供方评审、合同会签。1. 4参加楼宇接管验收工作，负责强弱电设备、发电设备及资料检验。1. 5办理用电过户会签手续，用电分摊。负责落实抄表到户、供电设备向供电局 移交工作，用电设备节能及成本费用测算。1 . 6负责编制本专业技工考试题库。1. 7遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所 创新。2. 0电梯工程师职责2. 1接受部门经理领导与工作安排，主管电梯设备。2. 2负责电梯设备的接管验收并收集整理电梯接管验收资料。2. 3负责电梯设备维修、保养计划的审批，制定电梯年审计划并实施。负责电 梯检
11、定及节能工作。2. 4负责编制本专业ISO9002 ISO14001 文件，电梯维修、养护供方评审，合同 会签。2. 5定期对各管理处电梯进行检查，指导。2. 6编制本专业技工考试题库。2. 7遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所 创新。3. 0给排水空调工程师职责4. 1接受部门经理的领导与工作安排。主管给排水管网及设备、中央空调设备。5. 2作好本专业的工作计划，初审保养计划、维修方案、改造方案；编制外委 招标文件；定期检查、指导、调研，解决技术难题。3. 3编制、修订本专业ISO9002及ISO14001文件，制定规范、标准。负责本专业 分包商评审。3. 4参
12、加楼宇接管验收工作，负责给排水管网及设备、中央空调及资料检验。3. 5办理水过户会签手续，用水分摊。负责组织水量平衡测试，中央空调节能 及成本费用测算。3. 6遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所 创新。4. 0设备管理部资料员职责4. 1接受部门经理的领导与工作安排，努力完成任务。4. 2参加楼宇交接验收，负责办理资料交接手续。收集、分类、整理各管理处 的竣工资料，并归档妥善保存。5. 3负责工程资料、书籍的借阅，质量记录表格的发放。4. 4负责日常文件打印、收发、传阅、整理、归档保存。负责ISO9001ISO14001文件复印、发放、保管。4. 5负责搜集报纸、
13、杂志上有关物业管理方面的法律、法规、标准，并剪贴、 整理。4. 6遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成本职工作，有所 创新01. 0国务院建设工程质量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：3、供 热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装， 为2年；其他项目的保修期限自竣工验收合之日起计算。保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保 修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者， 应建议发展商适当延长保修期。2. 0物业设备接管时，管理处、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别 是电梯）保修的内容、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支付， 做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到中海标准、适应考评的需要， 保修工作之外的保养内容需管理处自己或委托专业公司做，书面协议有助于解 决矛盾、纠纷。3. 0
