《苏州某地块可行性分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州某地块可行性分析报告（31页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、A. 苏州(2004)06号地块可行性分析报告胡瑾卿一、项目概概况1、地块位位置：金金鸡湖东东，两面面环水本项目位于于苏州金金鸡湖东东南方向向斜塘镇镇政府附附近（如如下图的的6号地地块），西西邻星湖湖街，南南接淞江江路，北北靠斜塘塘河，东东面紧贴贴斜塘河河支流，两面环水，拥有丰富的水资源。凇江路星湖街河流斜塘河星湖街斜塘河凇江路616代表（2004）1-6号地块7（2005）1-4号地块所在7L代表6号地块周边楼盘或地块ANCFHJKID邻里中心GBAOMEQPNA、B、CC、D是是东湖大大郡1、22、3、44期，EE是建屋屋房产储储备用地地，F是是栖霞IALLA国际际，G是是建屋发发展储备备
2、地块，HH是顺驰驰湖畔天天成，II是东湖湖春之韵韵，J是是仁恒金湖湾湾，K是是栖霞枫情水水岸，LL是南都都建屋玲珑湾湾，M是是南山地地产储备备地块，NN是安居居回迁多多层住宅宅，O是是金鸡墩墩别墅，PP是金水水湾花园园，Q是是中海储储备地块块。-指（220044）1-6号地地块，详详见下页页列表。指（20005）11-4号号地块，详详见附录录。图1、066号地块块周边楼楼盘及地地块示意意图地块目前为为生地状状态，无无拆迁顾顾虑，周周边市政政道路通通畅，河河道也经经过整治治，水质质良好；地块北北面离斜斜塘河还还有500M宽绿绿化带，河河对岸则则是南山山地产储储备地块块（图11中M处处，有个个卸沙
3、码码头），再再往北就就是湖东东最早大大盘湖东大大郡一期期（图11中A处处，已交交付，BB、C、DD分别为为湖东大大郡二、三三、四期期）；其其南面有有一排低低品质的的多层回回迁房（NN，好东东公寓等等），再再向南为为东岸绿绿洲半岛岛别墅与与研究生生城；东东面为未未建设土土地；西西面与金金鸡湖之之间还隔隔有金鸡鸡墩别墅墅（O）、金金水湾花花园（PP）、中中海（QQ）等三三个高品品质低层层楼盘。2、经济指指标：楼楼面价高高了四五五百本项目是上上海?企业有有限公司司于20004年年4月221日通通过土地地竟拍的的方式取取得的，同同时竟拍拍的5块块地块详详细情况况列表如如下：表1、苏州州工业园园区200
4、04年年4月221日拍拍卖的地地块资料料编号地块编号地块坐落土地面积（平平方米）用途容积率日期起拍价（亿亿元）成交价（亿亿元）楼面价(元/M22)竞得公司1苏园土拍(20004)001金鸡湖湖边边，现代代大道北北，沈浒浒路南1300666.336居住1.82004.4.2215.5亿8.05亿亿3438.4中国海外兴兴业有限限公司2苏园土拍(20004)002金鸡湖湖边边，现代代大道北北，沈浒浒路南765766.2居住1.82004.4.2212.95亿亿4.6亿3337.2上海顺景投投资有限限公司3苏园土拍(20004)003金鸡湖湖边边，现代代大道北北，沈浒浒路南，华华池街西西979699
5、.399居住2.02004.4.2213.9亿6.02亿亿3072.3宁波雅戈尔尔置业有有限公司司4苏园土拍(20004)004金鸡湖湖边边，沈浒浒路北790744.888居住2.02004.4.2212.62亿亿4.11亿亿2598.1宁波雅戈尔尔置业有有限公司司5苏园土拍(20004)005金鸡湖湖边边，沈浒浒路南，华华池街西西784955.122居住2.02004.4.2212.47亿亿4.12亿亿2624.4宁波雅戈尔尔置业有有限公司司*6苏园土拍(20004)006星湖街东，斜斜塘河南南586888.744居住1.8-22.02004.4.2212亿3.01亿亿2564.4(容积率2
6、2)上海?企企业有限限公司注：上述地地块位置置如图11中-位置所所示其中6号地地块的经经济指标标如下： 用地性质：居住 宗地面积： 5886888.744平米 （888.033亩） 容积率：11.8-2.00 绿地率：40% 建筑密度：25% 建筑高度：住宅不不超过880米（不不超过225层） 商业面积：5%当时正处于于地价顶顶峰时期期，最后后上海?公司司以3001000万元的的价格拍拍得该地地块（总总价包括括净地价价和住宅宅配套代代建费、白白蚁防治治费、有有线电视视配套设设施费），相相当于3341.9万/亩；以以2.00的容积积率计算算，楼面面价为225644.4元元/M22，土地成成本较高
7、高。2005年年4月66日园区区新出让让的4块块宗地（位位置见上上图的号标志志所在）其交成楼面价只有2065-2169元/M2，比6号地块便宜400-500元/M2（详见附录1）。3、合作机机会：四四两拨千千金内容删除二、苏州市市场调研研1、宏观形形势：供供大于求求，买方方市场苏州位于长长江三角角洲中部部，东临临上海（有有上海后后花园之之称），南南接浙江江，西抱抱太湖，北北依长江江（图略略）。全全市面积积84888平方方公里，城城市人口口5988.855万（市区区人口2220.75万万）。苏州与上海海、杭州州的部分分综合性性指标比比较如下下（从比比较中可可以较为为清楚的的看出苏苏州市的的相对规
8、规模）：表2、20004年年苏州与与上海、杭杭州的部部分指标标比较苏州上海杭州备注人口基数（万万）598.8851352.39651.668全市人口人均GDPP（元）579922553066388588人均可支配配收入（元元）14451116683314565504土地供供应量（万万方）492.1171939.5183.773经营性用地地施工面积（万万方）3843.99481.613381.86竣工面积（万万方）1129.13443.02679.22园区2622.677万方销售面积（万万方）633.7793488.75605.114网上可售面面积（万万方）512.111527.00296.11
9、95取自20005-006-225网上上统计数数据目前平均房房价（元元/M22）5560中外环间779099 6971评价分析供大于求，进进入买方方市场房价收入比比高，泡泡沫明显显土地供量少少，支持持高房价价从中可以看看出，苏苏州有较较高的人人均可支支配收入入（1444511元），支支持近年年来房价价的快速速上涨；但由于于04年年来供给给（竣工工面积111299.1万万方）较较大程度度的超出出了需求求（销售售面积6633万万方），表表明苏州州已经进进入买方方市场；目前苏苏州市批批准预售售且可售售的面积积为5112.11万方，接接近苏州州市去年年整年的的销售量量。七部委“八八条铁规规”出台后后，
10、伴随随着暑季季到来，苏苏州楼盘盘也进入入了观望望期与销销售淡季季（目前前工作日日成交440-445套/天，周周末成交交90-1000套/天天）。2、中观市市场：工工业园区区成为富富人区苏州市规则则为“一城两两翼”的发展展格区，主主城区西西面是高高新区，东东面则是是新加坡坡规划，政政府与新新加坡共共同开发发的苏州州工业园园区。目前苏州全全市房价价均价约约为55500多多元/MM2，呈呈现“东高西西低，南南高北低低”的格局局，其中中三大板板块的价价格梯度度如下：（1）新区区（高新新区）是是Offficee办公楼楼的聚集集地，老老房子相相对较多多，高档档住宅不不多，均均价在440000-45500之
11、之间（楼楼盘价格格详见附附2）；（2）市区区（老城城区）均均价在445000-50000之之间（楼楼盘价格格详见附附2）； （3）工业业园区：世界5500强强集中入入驻地，均均价60000元元左右（楼楼盘价格格详见附附2）；，已是是名符其其实的“富人区区”，港、日日、温、台台等地的的顾客都都是园区区的重要要客户群群。园区区规划为为新加坡坡模式，起起点高且且较为科科学。住住宅以容容积率11.8-2.00的高屋屋、小高高层为主主；商业业则以邻邻里中心心为核心心（邻里里中心里里有超市市，麦当当劳，菜菜市场、幼幼儿园等等），辐射周周边住宅宅小区，小小区中也也以配以以少量配配套商业业，商业业所占比比重不
12、大大，纯商商业项目目较少。园园区19994-20004年的的10年年间房地地产供地地总共在在13115.770万方方左右，其其中20004年年供地2262.67万万方，220055年上半半年供地地55.09万万方。在在园区内内的商品品房租售售比也比比较合理理，70000-80000元/M2的的精装高高档住宅宅其月租租可达11万元，440000-50000元元/M22的普通通住宅精精装后月月租也可可达60000-70000元。工业园区近近年来的的房价走走势如图图2所示示：图2、19997-20004年苏苏州工业业园区房房地产均均价走势势图园区以金鸡鸡湖为界界可分为为湖东与与湖西两两个板块块，两个
13、个板块的的房地产产形势比比较如下下：湖西：经过过十年的的发展已已经初具具规模与与人气，均均价60000-70000元/MM2，“富人区区”主要就就是指这这一块（中中茵皇冠国国际即为为其中的的典范，1.3-1.9万/M2）。湖西的趋势正由毛坯走向精装修，目前5000-6000元住宅的面积一般在110M2左右，7000-8000元住宅的面积一般在120-140M2左右。湖东：约滞滞后湖西西5年左右右，市政政道路已已基本齐齐备，但但交通、配配套还不不完善，人人气较差差（公交交车仅2219线线与新干干2线，夜夜间人烟烟稀少）。湖湖东楼盘盘基本为为毛坯房房，均价价53000元/M2，以以高层、小小高层公
14、公寓为主主，根据据楼层不不同价格格区间在在49000-55900左右右。3、微观竞竞争：湖湖东咬定定53000均价价目前湖东已已有（南南都）建建屋、顺顺驰、栖栖霞、中中海等大大开发商商入驻，其其中以建建屋土地地储备最最大。湖湖东最早早的楼盘盘是建屋屋房产开开发的湖湖东大郡郡，目前前已开发发到3、44期，其其中3期期自由都都市已预预售，44期将定定向销售售给政府府公务员员，不对对外预售售；顺驰驰湖畔天天成紧随随其次， 2期已已开始预预售。从图1中可可以看到到，6号号地块北北面的东东湖大郡郡、栖霞霞枫情水水岸、顺顺驰湖畔天天成、东东湖春之韵韵、仁恒恒金湖湾湾等楼盘盘都以邻邻里中心心为核心心分布，受受其辐射射较强，商商业气氛氛较易形形成；而而6号地地块离邻邻里中心心已有一一段距离离，周边边也已待待开发荒荒地居多多，暂时时还缺乏乏商业气气氛与配配套。通过实地调调研，整整理出湖湖东目前前预售各各楼盘的的价格情情况如下下：表3、苏州州工业园园湖东板板块楼盘盘序号项目名称类型容积率户型面积销售价格商业及车库库情况备注C（建屋）东东湖大
