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1、题型：单选题（50）、多选题（20）（2个以上正确选项，全对才得分）、综合分析题（20）（不定项，有单选，有多选，全对得分）、判断题（10）复习要则：因为题目是90道选择题和10道判断题，重在理解、尤其是关键词（红色字体为关键词），千万不要死记硬背。 分析理解本质，考试的时候多为现象或者案例，让你分析选择、判断。考试要则：多项选择题做的时候，如果一点概念都没有，那就全选吧，撞对的概率比较高。考试带计算器和2B铅笔第一章 房地产市场营销概述1. 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。2. 房地产的特性主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价格量大、用途多
2、样、相互影响、易受限制、变现困难和保值增值的等十个方面。3. 建筑业是物质生产部门，属于第二产业，房地产业兼有生产（开发）经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。4. 我国现代房地产业是从20世纪70年代末80年代初，随着城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的。城镇住房制度改革目标是 “住房商品化和社会化”。5. 房地产是我国民经济发展的一个基本的生产要素。6. 房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。7. 房地产开发经营业具有单件
3、性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。目前我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。8. 物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大，其中的高层次专业人员是物业管理师。物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。房地产估价业是知识密集型行业。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。9. 房地产法律的调整对象是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系。10. 房地产法律
4、体系，从立法层次上看，主要包括下列内容：1）宪法：是国家的根本大法。宪法具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。2）房地产法律：全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。城市房地产管理法是我国第一部全面规范房地产开发用地，房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的大法，是房地产业立法、执法和管理的主要依据；中华人民共和国物权法（以下简称物权法）；中华人民共和国土地管理法（以下简称土地管理法；3）房地产行政法规主要有城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、物业管理条例、中华人民共和国土地管理法实施条例等。4）
5、地方性法规行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。主要有：房地产开发企业资质管理规定、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、城市房地产转让管理规定等。11. 城市房地产管理法规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。12. 城市房地产管理法规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。” 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的
6、房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。13. 我国实行房地产价格评估制度，评估人员实行资格认证制度。14. 房地产登记体制是房屋和土地分别由房地产管理部门和土地管理部门分别登记。第二章 房地产权利1. 土地管理法第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”2. 在现阶段，按照国家有关规定，取得国家建设用地使用权的途径主要有下列4种：1）通过行政划拨方式取得；2）通过国家出让方式取得；
7、3）通过房地产转让方式取得；4）通过土地或房地产租赁方式取得。5）建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。6）新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。3. 农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有。“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”4. 国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。土地他项权利是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。土地登记以宗地为基本单元。5. 国家实行土地用途管制制度，土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途
8、。6. 征收和征用是国家强制取得公民和法人的财产权或者强制使用公民和法人的财产的制度，属于一种例外规则。征收和征用的共同点在于强制性；不同点是：土地征收的实质是强制收买：改变所有权，不返还；土地征用的实质是强制使用：只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，即是一种临时使用土地的行业。“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。7. 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权（可占有、使用、收益和处分）；对共有部分享有共有和共同管理的权利，行使权力时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，不得以放弃权利不履行义务。（本条
9、解释业主的建筑物区分所有权）8. 国有建设用地使用权出让的特征：1）国有建设用地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。2）经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。3）国有建设用地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。4）集体土地不经征收不得出让；5）国有建设用地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、
10、有限期的特点9. 2007年9月，国土资源部将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。10. 拍卖出让方式：一般出最高价者取得土地使用权。出让方用叫价的办法将土地使用权一般拍卖给出价最高者（竞买人）。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争。11. 协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。12. 国有建设用地使用权出让年限1) 居住用地70年；2) 工业用地50年；3) 教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4) 商业
11、、旅游、娱乐用地40年；5) 综合或其他用地50年。13. 土地使用权使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准，依照规定支付土地使用权出让金。14. 土地使用者应当在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内，支付全部出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。15. 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应
12、当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订出让合同，调整国有建设用地使用权出让金，并办理登记。16. 在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。17. 连续两年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。18. 划拨国有建设用地使用权的范围，可由有批准权的人民政府依法批准，划拨土地使用权：1) 国家机关用地和军事用地；2) 城市基础设施和公益事业用地；3) 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4) 经济适用房等保障性住房用地；5) 法律、行政法规规定的其他使用
13、地。19. 划拨国有建设用地使用权可以转让：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。20. 划拨国有建设用地使用权可以出租，应当将租金中所含土地收益上缴国家。21. 房屋征收是强制性行为，基于公共利益征收。房屋征收条例界定了公共利益的范围，即：1) 国防和外交的需要2) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要3) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要4) 由政
14、府组织实施的保障性安居工程建设的需要5) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要6) 法律、行政法规定的其他公共利益的需要22. 房屋征收补偿内容：1）被征收房屋价值的补偿；2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。4）补偿的方式：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。5）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。6）任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。7
15、）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行23. 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。24. 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准；房屋权属证书与房屋登记薄的记载不一致的，除有证据证明房屋登记薄确有错误外，以房屋登记薄为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。25. 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核，对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专定委员会申请鉴定。第三章 房地产开发经营1. 城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。2. 城市规划分总体规划和详细规划；详细规划又分控制性详细规划、修建性详细规划。城市总体规划的规划期限一般为20年。3. 总体规划公告的时间不得少于30日。4. 城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工
