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1、、采用剩余法评估估价对象土地使用权价格剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。计算公式如下：地价预计开发完成后不动产总价建筑物开发成本购地税费投资利息投资利润销售税费（1）待估宗地最佳开发利用方式 1）待估宗地最有效利用方式确定分析待估宗地的城市规划要求，确定合法的土地利用方式依据黄冈市城市规划管理部门审定的土地规划条件，本次评估容积率为1.82，建筑密度设定为28.8%，土地面积66506.3为平方米，总建筑面积为121041.47平方米，土地用途为商住用地。根据委托方提供黄冈市规划
2、局土地利用技术经济指标计算得知，商住用地分摊比例为：商业用地占比为8%，住宅用地占比为92%。黄冈市市区市场的需求状况分析根据黄冈市房地产管理局提供的信息，初步统计2009年，全市商品房屋销售面积152.08万平方米，比去年同期的127.58万平方米上涨了约19.2%。2009年，市区销售房屋52.6万平方米，比上年的43.51万平方米上涨了20.9%，说明市场销售在快速回暖，刚性需求逐渐提升。2009年，黄冈市商品住房销售价格总体呈上升趋势，县市销售均价基本维持在1400-1700元/平方米之间；市区商品房销售价格平均在2200元/平方米上下，新开小高层、高层楼盘销售均价在2600元/平方米
3、左右，部分楼盘在2800-2900元/平方米之间，总体上升，尤其是下半年增幅每平方米达到200元左右。黄冈市市区市场的供给状况分析房地产开发投资持续增长，增幅有所回升。据初步统计，2009年度全市完成商品房开发投资约35.13亿元，同比较上年度的27.38亿元增长了28.3%。其中，市区到12月底完成商品房开发投资约9.92亿元，比上年的8.8亿元同期的增长了12.7%。房地产投资总额增长，主要是新开工的住房保障项目增多；商品住宅向高层发展，品质提高 ，加上建筑节能、环境配套等投入加大所致。在建商品房规模有所变化，市区新开工面积增幅较大。从商品房建设规模看，初步统计到12月底，全市房屋总施工面
4、积约313.21万平方米，比上年度同期277.67万平方米增长了12.8%。其中新开工面积约191.83万平方米，比上年度同期的160.49增长了约19.5%。到12月底，市区房屋施工总面积约91.12万平方米，比上年度同期的84.21万平方米增长了8.2%。其中新开工面积约为62.42万平方米，较上年度同期新开工面积59.05万平方米增长了约5.7%。 2009年上半年房地产业主要是延续2008年经济形势影响，市场需求不强劲。下半年受国家拉动内需扩大投资新政策激励，全市施工面积有所增长，特别是新开工面积增幅明显。确定最佳的开发利用方式根据黄冈市市区的房地产市场供求关系及今后的走势，认为目前规
5、划的开发利用方式符合土地的最高最佳使用原则，为最佳方式。2）开发建设周期估计和投资进度安排估算开发建设周期根据市场调查搜集到与估价对象规模相当的小区：比较案例A：阳光花园小区该楼盘位于东门路路36号，多层住宅楼，占地65000平方米，建筑面积为123500平方米，开发建设周期1年。比较案例B：康逸家园小区该楼盘位于东门路电机厂内，多层住宅楼，占地面积62612平方米，建筑面积为128880平方米，开发建设周期1年。比较案例C：锦绣星城小区该楼盘位于东门路16号，多层住宅楼，占地面积58265平方米，建筑面积136842平方米，开发建设周期1年。参照黄冈市招投标信息网类似工程的中标信息，认为该估
6、价对象的开发建设周期为1年。投资进度安排根据房地产开发市场的调查，地价及购地税费投资在期初一次性投入，土地开发费用、建筑工程等费用根据工程进度均匀投入。（2）开发完成后不动产总价值估算根据相同结构，相同地段、等级同一供需圈内商住用地的销售价格，评估人员参照黄冈市黄州城区内商住用地的平均售价，搜集当地的房地产市场资料，综合确定估算该类建筑物平均售价。1）根据估价要求选取三个可比实例，选取可比实例如下：比较案例A：阳光花园小区该楼盘位于东门路路36号，多层住宅楼，占地65000平方米，建筑面积为123500平方米，容积率为1.9。2009年9月均价为2100元/平方米，剩余土地使用年限38/68年
7、。比较案例B：康逸家园小区该楼盘位于东门路电机厂内，多层住宅楼，占地面积62612平方米，建筑面积为128880平方米，容积率2.06。2006年9月均价为2200元/平方米，剩余土地使用年限38/68年。比较案例C：锦绣星城小区该楼盘位于东门路16号，多层住宅楼，占地面积58265平方米，建筑面积136842平方米，容积率2.35， 2006年4月均价为2320元/平方米，剩余土地使用年限38/68年。2）比较因素条件说明：（见表1）表1 比较因素条件说明表 案例比较因素估价对象ABC座落位置中环路东门路东门路东门路交易均价-2100元/平方米2200元/平方米2320元/平方米交易面积12
8、1041.47123500128880136842交易情况正常正常正常正常交易时间2010年9月2009年9月2009年9月2009年9月交易方式买卖买卖买卖买卖容积率1.821.92.062.35土地使用年限37/6738/6838/6838/68用途商住商住商住商住区域因素距市中心距离1km05km0.2km0km环境状况好较好较好较好配套设施一般完善完善完善交通条件好较好较好好繁华程度较好好好好个别因素建筑结构钢混混合混合混合新旧程度十成十成十成十成装修标准一般一般一般一般房屋层次多层多层多层多层房屋朝向南北南北南北南北3）因素修正说明及修正指数确定交易情况及方式修正：由于房地产具有不可
9、移动的特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个可比实例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不用修正。交易日期修正：估价对象竣工日期与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化，则必须进行交易日期修正。由于选取的均为估价基准日近期成功的交易案例，且目前黄冈市的类似物业市场价格保持年均10%的上涨速度，故需要修正。容积率修正：由于估价对象的土地容积率与可比实例的容积率有所差别，容积率对房地产价格产生影响，因此也要依据以下修正系数给予修正。黄州城区商业用地容积率修正系数表级别容积率级级级级
10、级0.50.6403 0.6485 0.6563 0.6657 0.6749 0.60.6679 0.6755 0.6828 0.6915 0.7001 0.70.6956 0.7026 0.7093 0.7173 0.7253 0.80.7233 0.7296 0.7358 0.7430 0.7504 0.90.7510 0.7567 0.7623 0.7688 0.7755 1.00.7786 0.7837 0.7888 0.7945 0.8005 1.10.8063 0.8108 0.8152 0.8203 0.8256 1.20.8340 0.8378 0.8416 0.8460 0.
11、8506 1.30.8616 0.8648 0.8681 0.8717 0.8756 1.40.8893 0.8919 0.8945 0.8974 0.9005 1.50.9170 0.9189 0.9209 0.9230 0.9254 1.60.9447 0.9459 0.9473 0.9487 0.9503 1.70.9723 0.9730 0.9736 0.9744 0.9752 1.81.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.91.0277 1.0270 1.0263 1.0256 1.0248 2.01.0553 1.0541 1.0527 1.051
12、2 1.0496 2.11.0830 1.0811 1.0790 1.0768 1.0743 2.21.1107 1.1081 1.1053 1.1024 1.0990 2.31.1383 1.1351 1.1316 1.1280 1.1237 2.41.1660 1.1622 1.1579 1.1536 1.1484 2.51.1937 1.1892 1.1842 1.1791 1.1730 2.61.2214 1.2162 1.2104 1.2047 1.1976 2.71.2490 1.2432 1.2367 1.2302 1.2222 2.81.2767 1.2703 1.2629 1
13、.2557 1.2467 2.91.3044 1.2973 1.2892 1.2812 1.2712 3.01.3320 1.3243 1.3154 1.3067 1.2957 3.11.3597 1.3513 1.3416 1.3322 1.3201 3.21.3874 1.3783 1.3678 1.3577 1.3446 3.31.4150 1.4054 1.3939 1.3832 1.3690 3.41.4427 1.4324 1.4201 1.4086 1.3933 3.51.4704 1.4594 1.4463 1.4340 1.4177 3.61.4980 1.4864 1.4724 1.4595 1.4420 3.71.5257 1.5134 1.4985 1.4849 1.4662 3.81.5533 1.5404 1.5246 1.5103 1.4905 3.91.5810 1.5674 1.5507 1.5356 1.5147 4.01.6087 1.5944 1.5768 1.5610 1.5389 4.11.6363 1.6214 1.6029 1.5864 1.5630 4.21.6640 1.6484 1.6290 1.6117 1.5872 4.31.6917 1.6755 1.6550 1.6371 1.6113 4
