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1、目 录市场篇 一、广东房地产业发展分析41、广东房地产业基本运行情况52、房地产业发展的特点63、房地产业发展趋势7二、佛山区域概况及房产分析81、佛山区域概况8（1）地理位置8（2）人口状况8（3）基础设施9（4）产业发展情况9（5）城市规划102、佛山房地产发展概况11（1）佛山房产各指标11（2）佛山区域楼市分析12三、南海区域概况141、人口状况142、基础设施143、产业发展情况15四、南海房地产市场分析171、区域消费能力和潜力172、南海区房产整体情况183、南海区房地产市场特点194、南海房地产市场需求分析21结论23五、项目所在区域楼盘情况241、桂城房地产的整体情况242、
2、区域内楼盘情况25调研结论46六、项目概况481、地块的周边情况482、规划情况483、周边配套情况484、交通设施情况485、道路状况48七、地块的SWOT分析491、分析492、结论51八、开发建议52九、客源分析541、客源区域范围542、客源的购买动机543、客源年龄范围554、客源的职业分析555、结论566、客源共性及消费特性56十、产品建议581、总体构想582、建筑布局583、建筑形态584、户型面积及配比58（1）户型面积58（2）户型配比595、交付标准596、沿街商铺59（1）周边商业现有情况59（2）规划商铺的依据60（3）商铺位置的选择60（4）商铺的功能定位60（5
3、）商铺的规划建议607、道路系统设计618、车位配置619、景观设计6110、会所设计6111、高科技应用6112、销售建议62南海12号地块产品定位报告在之前南海房地产投资潜力及12号地块市场定位建议报告的基础上，12月16-24日，我们再次围绕该地块进行有针对性的调研工作，重点是由市场需求入手，对12号地块进行准确科学定位（客户和产品定位），以期为项目之后的设计、策划等工作提供可供借鉴的建议。一、广东房地产业发展分析与其他地区不同的是，对佛山（南海）情况的研究，应置于大珠三角的背景中，随着大珠三角经济圈的逐渐形成，其对佛山（南海）乃至广东房地产业尤其是跨区域的房产行为的影响不容忽视。 传统
4、意义的珠江三角洲：包括广东省的九个城市, 即: 广州、深圳、珠海、东莞、顺德、番禺、中山、佛山、肇庆，其作为连接港澳的窗口和桥梁，已成为世界20个重要制造业基地之一，拥有5000万人口、占全国GDP的比例为10%左右。大珠三角经济圈：包括同属大珠江三角洲这一自然地理区域的香港、澳门和广东（主要是珠江三角洲），以香港为龙头（正如上海对江浙等长三角地区发展一样，起到火车头和发动机的作用而这正是原有珠三角地区经济发展所缺失的），形成三个城市群的经济圈，第一个是把广州、佛山整合起来，形成大广州(广州、佛山)经济圈；第二个把深圳、东莞、惠州整合起来，形成“大深圳经济圈”；第三个把中山、珠海、江门等整合起
5、来，形成“大中山经济圈”。其中深圳定位为“洲际性专业型”城市，着眼于国际化城市发展，继续发挥其改革窗口和试验田作用。广州定位于“洲际性综合型”城市发展，形成与深圳完全不同的城市定位，协调发展。整个大珠三角地区的经济实力雄厚，粤港澳地区的国民生产总值达2700多亿美元。大珠三角地区拥有特殊的市场优势，对世界市场潮流的反应更快；三地的经济整合使产业体系更趋完善、配套能力更强，互补优势显著，同时区域内政府及民间的合作机制正在逐步完善。大珠三角经济圈定位是一个具有生产制造、现代物流、金融和专业服务、旅游娱乐以及信息信息中心等优势和功能的现代大型经济区域，未来的大珠三角所具备的强劲购买力，无论是区域外抑
6、或是区域内的，其对房地产业而言将是更大、更具潜力的市场：（1）该地区强大的产业基础将支持持续的、强劲的个人（集团）购买力。 （2）该地区将以其独特的贸易、物流、制造业和地理优势吸引更多的海外人士。 （3）作为我国最富裕的地区，大珠江三角洲的个人购买力也非常强大。图1 大珠三角区域1、广东房地产业基本运行情况广东房地产业整体投资增速平稳，并与国民经济发展相适应，房地产开发业已成为广东固定资产投资增长的重要支撑力量。2003年1-3季度，广东全社会固定资产投资完成3056.71亿元，比上年同期大幅增长29.0%，增幅同比提高11.7个百分点；房地产开发投资808.10亿元，占固定资产投资总额的26
7、.4%，比上年同期增长10%，但增速回落，增幅同比下降25.2%，进入自1998年来的首次低增长速度发展时期。商品房销售稳中有降：1-3季度销售额511.35亿元、销售面积1582.52万平方米，分别增长16.6%和19.7%。商品房平均销售价格3231元/平方米，比去年同期下降86元/平方米。2、房地产业发展的特点（1）楼盘开发趋势放缓据统计2003年上半年,广东商品房土地购置面积1063.06万平方米,增长28%；完成开发土地面积973.02万平方米,增长15.2%,购置土地面积与完成开发土地面积两者比例为1.02:1,而去年同期为0.83:1,而在开发的土地上，开发商改变以往多盘齐建、齐
8、推的大规模做法,转而为分阶段、分区域突出重点楼盘的开发销售。（2）房产品空置问题突出截至2003年上半年,商品房空置面积达2215.08万平方米,其中空置一年以上的占51.6%。这主要是由于竣工面积连续高于销售面积,竣工面积的增长速度又高于销售面积。2003年1-7月,销售面积与竣工面积之比为0.71,明显小于去年同期的0.87。（3）品牌是楼盘销售的关键消费者的消费心态日趋理性，从买房子，到买环境、买服务，到认品牌。今年上半年大型楼盘的销售势头良好,出货速度快,销售额比去年同期均有不同程度的增长,如城建集团今年上半年销售业绩突破10亿元,半年时间已完成去年全年的销售任务；富力地产集团销售业绩
9、也比去年同期增长大约20%。而这对于开发商而言，便是“强者恒强、弱者恒弱”，两极分化趋势日趋明显。（4）土地一级市场竞争会加剧由于土地市场的清理整顿，开发商将失去协议承诺的某些郊区土地使用权。各级政府都将压缩土地批租规模，地产市场的无序和不规范现象将有所改善，商业开发用地市场的竞争将会更激烈。3、房地产业发展趋势上述情况表明，目前广东省房地产业正步入持续增长后的市场调整期，其中房地产开发投资和施工面积增长放缓，会有利于控制和消化空置商品房,减少泡沫出现的可能性。同时也应看到广东省房地产开发业仍具备诸多有利的发展条件：第一，住房消费进入一个新阶段；2002年广东人均国内生产总值已超过1600多美
10、元（现价），根据国际上一般规律，已进入住房消费的快速增长阶段；第二，城市化进程加快的必然要求。对旧城区的改造、城市建设步伐加快、以及对土地资源的利用和环境的保护等，都要求房地产开发要有相应的发展；第三，城镇人口和流动人口的增长对住宅的需求巨大；第四、居民消费结构变化对住宅需求增加。居民收入增加对住房消费的档次要求相应提高，另外仅从住房面积方面考虑，广东城镇人口到2010年如果每人增加居住面积3平方米，每年就必须增加住宅建筑面积2600万平方米；第五、行业有较强竞争力。资质等级二级及以上的开发企业占全国30%左右。以商品房开发为中心，物业管理与中介代理为辅助的房地产体系初步形成。在全国来说，广东
11、是发育较早、较成熟的房地产市场，今后发展的主要问题还是解决供求关系不平衡的问题、调整产品结构、刺激销售增长等。经历适当的调整期（2-3年），在上述条件的作用下，房产业会面临着一次全新的机会，但竞争形式和内容已与之前的在本质上迥然不同，追求战略布局上的前瞻性和追求品牌的差异化成为竞争的重心。二、佛山区域概况及房产分析1、佛山区域概况（1）地理位置佛山位于广东省珠江三角洲腹地，东北连广州，南邻港澳。其中市区至香港：公路23l公里、水路96里；至澳门：公路143公里、水路92里；至广州：高速公路l6公里。总面积：3813.64平方公里，现辖禅城区、南海区、顺德区、三水区、高明区等五个区，其中位于佛山
12、东、北部的南海区，面积为1150.51平方公里。（2）人口状况目前佛山市的总人口为335.85万人。（3）基础设施佛山水、陆、空交通便利，已形成一个公路、铁道、航空和河运齐备，辐射力强的现代交通网络；佛山是全国首个电话装机容量超百万门的地级市和华南地区首个地级电话市，并已建成了佛山市信息网络互联平台。佛山全市设5个海关（ 佛山海关、顺德海关、南海海关、三水海关、高明海关），4个客运口岸（顺德港、南海港、高明港和佛山火车站），16个对外口岸和9个集装箱码头（澜石港、佛山新港、顺德港、北教港、南海港、三山港、九江港、三水港和高明港）。对外客货集散方便快捷。（4）产业发展情况工业：是佛山经济的最主要
13、组成部分。佛山已逐步建立起拥有现代化技术设备、具有相当规模的工业体系，形成了以纺织、电子、陶瓷、塑料、电器、建材、食品饮料、机械等行业为骨干的主导产业群、并逐步向外向型、科技型、系列化、集团化发展。目前佛山市共有工业企业约3万家，其中产值超亿元的达276家，超10亿元的12家。高科技产业：全市现有高新技术企业119家，高新技术产品442个，高新技术产品产值占工业总产值比重达12.3%。佛山拥有国家级的高新技术产业开发区，主要发展电子与信息技术、电器、仪器仪表以及医疗器械等光电一体化技术，医药及生物技术，塑料及精细化工等产业，目前共有进区企业53家，不少项目的技术已处于国内外先进水平。商业：佛山
14、已形成遍布城乡、辐射国内外的多成份、多层次、多渠道、多形式的商业流通网络。并充分发挥地处沿海、邻近港澳的优势，大力发展对外经济贸易。佛山市是全国第一个对外贸易出口商品生产基地。佛山历来重视对外经济合作，外商投资企业在佛山市经济发展中发挥着重要的作用。世界500强中的美国杜邦，德国西门子、博世、赫司特，日本松下、东芝、三洋，韩国浦项等跨国公司纷纷进驻佛山。（5）城市规划佛山市于今年1月8日进行了区域调整，即将禅城、南海、顺德、三水、高明五区统一纳入管辖，同时引入了“大佛山”的发展概念。建设目标成为具有较强经济实力的广东省第三大城市。角色定位在牵引带动珠三角西翼向东翼看齐过程中起龙头与核心作用。产
15、业规划：围绕“广佛都市圈”做文章，主动承接广州、深圳等中心大城市的辐射带动；围绕“珠三角经济圈”谋发展，利用珠三角高新技术产业带的聚合效应，推进工业产业的优化升级；围绕“粤港澳经济圈”，把佛山市的第二产业制造能力及第三产业与香港的金融、信息、物流等优势结合起来，提升与港澳地区的产业合作层次和水平。佛山五区的产业特点分别如下：禅城区佛山市政治、文化与行政中心。产业门类齐全，包括摩托车、电器电缆、光机电、陶瓷、不锈钢、针织、童服、铝型材、电子信息、塑料、包装等。南海区信息化领全国之先，2000年南海被确定为首批国家信息化试点城市。是珠三角经济最活跃的地方，因为它既靠近广州，可受广佛经济圈的辐射，又得益于东岸的辐射。南海区处于广州一环线边缘，二环线之内的重要发展区域。顺德区顺德的“两家一花”（家电、家具及花卉）支柱性产业蜚声海内外，成为顺德区域经济的鲜明特色和中国制造业主力军之一。三水区从1991年开始，三水连续三年被列入中国农村综合实力百强县（市），1993年被评为“中国
