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1、. . . . 购物中心和超市行业分析报告 / 目 录一、区域经济营造良好经营环境3二、雄踞汉口核心商圈7三、基本面扎实，双业态做强101、业务构成购物中心+大卖场协同发展102、百货业务大摩尔垄断市场113、超市业务大量贩错位竞争17四、盈利预测与投资建议19五、风险提示20一、区域经济营造良好经营环境武商集团是省商业龙头企业，经营购物中心和大型量贩超市两种业态，网点布局、襄樊、和等地，我们认为公司所处区域经济的高速增长与高人口基数为公司营造了良好的发展环境。省是我国中部经济大省，拥有汽车、机械、钢铁、石化、电子信息、旅游观光、食品加工与建筑业等重要支柱产业，2011 年前三季度，省实现GD
2、P13578.42亿元，同比增长14%，高于全国平均水平，位于中部六省首位；市GDP 增速为12.1%，位于全国水平之上。省是我国人口大省，根据第六次人口普查数据，2010 年省常驻人口为5723.77 万人，市常驻人口978.54 万人，其中城镇人口578 万，主城区人口长期居全国第四，仅次于、和。从人均指标看，省人均可支配收入增速从2008 年起超出全国水平，在中部六省中排名第三，其中市人均GDP 和人均可支配收入在中部六省省会中均仅次于。在经济快速增长的拉动和高人口基数的保障下，省社零总额在中部六省中排名第二，仅次于省，市社零总额则在中部六省省会中居首，消费环境畅旺。增速方面，省2010
3、 年社零增速略低于全国水平，但市社零增速明显高于全省与全国水平，主要源于省经济发展比较集中，市经济发展优势突出。“8+1”城市圈的建设为公司未来扩打开了空间， 建设“1+8” 城市圈（简称城市圈）是指打造以为核心，包括、黄冈、仙桃、潜江、天门等周边100 公里8 个周边城市的经济联合体，逐步将其发展成陆地区最重要的经济增长极之一。 “8+1”城市圈概念提出后，有效改善了“一城独大”的形势，增添了更多的城市副商圈，有利于将商业蛋糕进一步做大。目前，省除外人口在300 万以上的城市有、荆州、襄阳等7个，均为适合大型商业企业发展的潜在区域，与等省的二级城市相比，我们认为下属地级市仍有较大的发展潜力。
4、注：人口为2010 年数据，其余为2009 年数据二、雄踞汉口核心商圈商业发展迅猛，随着徐东、光谷、汉街等商圈的逐步兴起，市商业布局已从三镇各一个主要商圈发展成多点开花、新老商圈共同发展的多极格局。公司主要门店中的国际广场（含二期）、广场和世贸广场连为一体，构成象征高档消费环境的武广商圈，在市具有明显的竞争优势。从近年来市商圈发展趋势来看，商业发展逐步东移，武昌地区新兴商业中心较多，我们认为这种趋势一方面由于汉口地区商业趋于饱和，且武商垄断地位明显；另一方面则由于武昌地区旅游、文化、新兴产业带动经济快速发展、相对充裕的物业资源与较高的人口基数为商家创造了巨大的商机，且从武昌到汉口并不尽人意的交
5、通现状也促进了武昌地区新兴商圈的培育。公司主要门店所处的武广商圈是最繁华的商圈之一，位于汉口解放大道中段，城市环线上，毗邻江汉路商圈和汉正街商圈，聚集了汉口地区众多中高档写字楼、商业街和商业广场，规模日趋扩大。区域主要商家除公司3 家大型商场外，还包括新世界百货、庄胜崇光SOGO 等，区域还有国际会展中心，为商圈聚集了更多人气。武商国际广场二期投入使用后，公司以50 万平米的巨型体量独霸商圈，成为汉口地区乃至整个的地标性建筑。公司另一主要门店亚贸广场位于街道口商圈，街道口商圈为市级副商业中心，是武昌区的核心商圈，与中南、司门口、光谷并称“武昌四大商业中心”，商圈有群光广场、新世界百货等竞争对手
6、，商圈业态以数码产品为主，销售规模占比40%左右。市其他商圈分布于不同区域，定位不同且各有特色，涵盖了多家商业企业，造就了激烈的商业竞争环境，我们认为不同商业企业的进驻和新商业项目的开发将带来市商业格局向多极化方向发展，而在格局转变的过程中，公司在武昌的亚贸广场和建二广场对公司业绩的贡献依然较小。我们认为作为市的商业龙头，公司未来可能在武昌有进一步布局，但相比其他竞争对手来说，起步相对较晚，虽然公司有较高的品牌知名度，但由于地理位置的特殊性，公司更类似于以竞争者姿态进入武昌，并面临中南、光谷、汉街等商圈的竞争，因此我们认为公司未来在的竞争优势仍将主要集中在武广商圈，向三四线城市的布局是未来发展
7、的方向。三、基本面扎实，双业态做强1、业务构成购物中心+大卖场协同发展公司主营业态为购物中心和量贩超市，截至 2011 年上半年，二大业态营业收入分别占公司主营业务收入的55%和45%，毛利额分别占比57%和43%，其中购物中心业务贡献了公司大部分的收入和毛利额。目前公司有购物中心7 家，量贩超市90家，网点主要布局在市与省其他城市，双业态协同发展，在省具备一定垄断地位。2、百货业务大摩尔垄断市场公司目前共有 7 家百货店，多为大型购物中心，2010 年，公司百货业务实现营业收入58.22 亿元，同比增长41.94%（高增长源于店全面并表），今年上半年，公司百货业务实现营业收入34.76 亿元
8、，同比增长25.25%。公司7 家购物中心中有5 家位于市，其中最重要的为位于武广商圈的国际广场（一、二期）、广场和世贸广场，三者楼体相连，总建筑面积近50 万平米，成为国最大的中心城区摩尔城“武商国际摩尔城”。国际广场是公司上市时的母体， 2007 年9 月重建开业后定位高端奢侈，总建筑面积5.5 万平米（含办公区）。门店有100 多个独有品牌，引进Hogo、Sisley、Boss、Y-3、Cartier 等60 个国际名品旗舰店与近200 个百货精品概念店。其中国际名品中的Cartier 旗舰店面积达200 余平米，销售腕表、手袋、配饰等全系列商品，是全国最大、最全Cartier 综合旗舰
9、店；德国顶级品牌HUGO BOSS 开设的200 余平方米的旗舰店，是得到德国审批的国唯一的综合旗舰店，囊括HUGO BOSS black、orange、green高级男女服饰、鞋类、皮具等众多产品。国际广场向高端品牌的调整提升了市零售业的发展空间，促进了高端消费需求的释放，起到了引领消费的作用，从门店经营效果看，国际广场开业后实现当月盈利，可见市高端市场空间巨大。在国际广场经营乐观的背景下，2008 年12 月，公司以10.7 亿元竞得国际广场后侧51.4 亩商业金融用地，进行摩尔城扩建，建设国际广场二期并与国广一期无缝对接。国广二期定位集商场、娱乐、餐饮、休闲为一体的超大型综合性商业服务项
10、目，总建面27.04 万平米，其中商场建面约15 万平，超级生活馆建面约2.5 万平，停车位超过2000 个。我们认为国广二期的建设可以解决武广商圈大牌经营面积供不应求，停车位紧，娱乐配套设施欠缺等发展制约，优化门店品牌结构，增强商圈的竞争力和辐射力。国广二期已于2011 年9 月29 日顺利开业，Hermes、LV、Dior、Versace 等近百个国际奢侈品牌陆续进驻，其中，Hermes、Dior 等都是首次进驻。开业当日，国广一天销量就突破2000 万元。其中，burberry 单日销售突破百万元，NOVO、优衣库等时尚品牌日均销售量均超过了5000 单。由于大牌对店面设计、装修与门店成
11、熟度等要求较高，Hermes、LV 等品牌尚未营业，我们认为随着门店逐步度过培育期，影院、真冰溜冰场、餐饮等全方位服务进一步完善，各大品牌将会陆续开业。预计到2013年，国广二期将达到100%营业。国广二期总投资25.51 亿元，土地成本较低，每年约增加费用9000 万左右，假设二期今明两年分别实现营业收入3.5 亿元和10 亿元，毛利率分别为18%和18.5%，预计12 个自然月即可实现盈利。广场是公司1996 年设立的合资子公司，公司持有51%股权，是公司百货业务中最重要的门店，2010 年，武广实现营业收入20.73 亿元，占公司百货业务收入的35.6%，营业利润2.33 亿元，占百货业
12、务营业利润的19%，权益净利润占公司总利润比例高达30%。广场定位时尚大众，建筑面积7.6 万平米，为公司自有物业，出租给广场经营使用，年租金1.5 亿元。该店自开业以来始终在国单体百货销售中名列前茅，作为成熟门店，其收入和利润增速均比较稳健，2008-2009 年品牌大幅调整期间，收入利润增速受到了一定影响。目前，武广1F 已成为华中区最重要的化妆品卖场，囊括了众多化妆品品牌。我们预计武广今年收入和利润增速将有明显的恢复，未来成长情况也比较乐观。世贸广场是摩尔城三家门店中定位相对较低的门店，但由于其受众围较广，面积较大，也为公司贡献了可观的收入。世贸广场定位大众消费，建筑面积8 万平米，一楼
13、主营黄金珠宝和国际名表，已经发展成为华中地区黄金珠宝的首席卖场。世贸广场在服装品牌上与武广有一定重合，但由于两店定位不同，商家在商品结构方面会进行一定差别配置，两店独立经营，总体上可以达到“1+12”的经营效果。公司上述三家主要门店是公司最重要的收入和利润来源，我们估算，目前3 家门店营业收入占公司总营业收入65%左右，销售额占社零总额1.75%左右，随着国广二期的逐步成熟，摩尔城销售规模将进一步扩大，垄断地位明显。作为公司集中盈利点，我们认为摩尔城最大的优势在于地理位置优越，汉口地区核心商圈不具备可复制性，且大体量摩尔“大而全”的经营模式配以现代化配套商业模块，奠定了其持续发展的基础。未来随
14、着地铁的开通与国广二期培育成熟，摩尔城将有新一轮的增长。面对其他商圈兴起所带来的竞争，公司将适时在其他区域开设门店并致力于渠道下沉，发展思路清晰。市人民商场是公司于2009 年11 月收购的项目，是市体量最大、经营情况最好的零售企业，由于市市场需求旺盛，门店几次扩建仍无法满足市场需求，公司于2010 年7 月将本部大楼爆破重建，在此期间人商租赁路商圈物业正常经营。新人商已于2011 年12 月15 日开业，商场共10 层，建筑面积近11 万平米。人商项目总投资9.22 亿元，其中建设投资估算为8.71 亿元，预计每年折旧摊销为3500万左右，总费用5000 万左右，按照18%毛利率计算，新人商
15、年销售收入达到3 亿以上即可实现盈亏平衡，平效仅需达到4200 元，我们认为这一水平2012 年即可达到，人商有望12 个月盈利。其他门店对公司利润贡献相对较小，其中亚贸广场位于武昌区街道口商圈，是公司在武昌区比较重要的门店，盈利状况较好，我们认为未来公司在亚贸广场的基础上，在武昌区可进行进一步扩；建二广场为公司唯一一家小于5 万平的门店，也可为公司贡献一定的收益；襄樊购物中心于2007 年开业，2010 年盈亏平衡，2011 年将实现盈利盈利，培育比较顺利，未来公司将在襄樊再开一店，引进高端品牌，与原有门店错位经营，提高公司在襄樊的市场占有率。公司未来扩将主要集中在省其他二、三线城市目前已公告的项目有襄樊、和仙桃现代城项目，均为购地自建，定位大型购物中心，另外据公开报道显示，公司在武昌地区也有意向兴建建筑面积20 万平的江南摩尔城，选址可能与亚贸广场毗邻，按工程进度推测，公司2012 年可能不会有新店开业。3、超市业务大量贩错位竞争超市业务是公司另一项主营业务，2010 年，公司超市业务收入达47.17 亿元，占公司主营业务收入的45%，截至目前，公司共有量贩超市90 家左右，平均单店面积在8000 平以上。在定位上，武商量贩始终致力于面积较大的本土化超市经营，在与省二线城市与中百集团、中商平价与其
