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1、 防城港XX项目可行性研究报告防城港XX项目可行性研究报告 防城港市XX置业有限公司2010年3月摘 要l 项目位于广西防城港市桃花湾片区。l 占地146.14亩，容积率：3.5，密度：35%，用地性质：城镇混合住宅用地。l 西面、南面直接临海，景观资源优秀。l 东面临城市主干道，项目已达三通一平标准，具备开发条件。l 项目定位为滨海高档住宅小区。l 可开发建筑面积约34万，物业类型以高层住宅为主，结合低层住宅、高层公寓、沿街商业、商业中心多种业态。l 投资估算约11.44亿元，其中土地费用约1.15亿元。l 整个项目计划销售均价约为5216元/，其中普通住宅销售均价为4648元/，销售收入约
2、18.82亿元，项目的开发建设实现税后利润约3.69亿元，税后利润率为32.3%。l 项目土地由防城港市XX置业有限公司通过政府公开挂牌方式，于2007年11月，以66万元/亩，总价9645万元的报价取得，土地平整费用1500万元已支付，共支付土地费用约1.15亿元、l 通过投资估算，要保障项目顺利实现滚动开发，项目仍需筹资1.1亿元以满足项目开发启动期及后续建设的需要。 1 目 录1项目概况11.1项目名称11.2项目位置及资源条件11.3项目经济技术指标21.4报告编制依据32投资环境分析32.1北部湾规划的实施32.2防城港城市发展概况42.3城市宏观环境分析53房地产市场发展分析63.
3、1房地产发展阶段分析63.2城市人均可支配收入与房地产关系63.3房地产数据分析73.4房地产成交情况分析83.5房地产成交价格分析93.6普通住宅容量空间预测103.7商业物业容量空间预测113.8办公物业容量空间预测124发展商背景124.1项目公司124.2关联公司134.3协作公司144.4项目组织管理145项目开工计划安排145.1项目开发原则145.2项目开发计划156项目销售计划156.1销售政策限定156.2销售估算边界156.3销售价格计划166.4销售面积计划176.5销售收入计划177项目投资估算187.1项目总投资估算187.2项目资金需求计划228项目资金筹措239项
4、目经济效益分析249.1税收指标249.2盈利指标分析2510项目财务评价2510.1项目财务指标选取2510.2项目现金流量表2610.3项目主要财务指标2710.4项目盈利能力分析2710.5项目投资平衡能力分析2810.6项目资金平衡能力分析2810.7项目财务综合评价2811风险分析2811.1敏感性分析2811.2盈亏平衡分析2911.3政策风险分析3011.4风险分析综合评价301.项目综合评价3012.1社会效益评价3012.2环境效益评价3112综合结论311 项目概况1.1 项目名称本项目名称为：XX置业XX1.2 项目位置及资源条件1.2.1 项目位置项目位于防城港市桃花湾
5、片区，防城港市彩虹桥南面兴港大道西侧。图1-1 项目区位图桃花湾片区西至西湾、南至凯乐园路、东至东兴大道、北至倒水坳，规划总用地面积9.76平方公里，是防城港港口城区的重要组成部分。桃花湾片区将是港口码头后方配套产业重点发展区域，根据港口发展需要，将其规划为现代化枢纽综合服务基地。沿兴港大道东侧布置为港口配套大型公共服务设施，东兴大道西侧为物流用地。该片区呈“一心、两轴、八区”的规划结构，拟建设成为港口的后勤基地，集居住、商业、仓储物流于一体的城市区域中心。“一心”指该片区的“绿心”，即片区中部面积115公顷的内湖及内湖东部的大面积山体。“两轴”指滨海道路景观轴和商业休闲景观轴。“八区”指规划
6、区北部的两个居住小区、一个拆迁回建小区、一个商业物流区、一个仓储区和规划区中部的两个居住小区以及规划区南部的现状综合区。1.2.2 项目资源条件分析项目地块形状规则，东临连接港口区与防城区的兴港大道，北接规划道路，西面与东面临海，海景资源是本项目的核心价值，项目西南两面临西湾，拥有一线海景，海岸线长610多米，临街商业面1200米。隔西湾与风景优美的江山半岛相望，观海条件好，呈扇形分布，观海角度大，此海景资源将成为项目最重要的价值诉求。图1-2 项目内部资源透视图1.3 项目经济技术指标项目的整体规划技术经济指标如下表：表1-1 项目经济技术指标表总用地面积（）113183.6其中市政道路用地
7、面积（）15754.64建设用地面积97428.96总建筑面积434858.7其中计容积率建筑面积（)341298.2其中住宅（）276096.3其中高层住宅（）268896.5低层住宅（）7199.75高级公寓（）45345.89商业（）19856不计容积率建筑面积（）93560.54其中架空层车库（）58059.56地下车库（）35500.98容积率3.5建筑密度（%）16%绿化率（%）35%总车位数（辆）2614居住户数34991.4 报告编制依据l 防城港XX项目规划设计方案（报建稿）l 建设部房地产开发项目经济评价方法2 投资环境分析2.1 北部湾规划的实施北部湾经济区地处我国沿海西
8、南端，由南宁、北海、钦州、防城港四市所辖行政区域组成，陆地国土面积4.25万平方公里，2006年末总人口1255万人。北部湾经济区地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，是我国西部大开发地区唯一的沿海区域，也是我国与东盟国家既有海上通道、又有陆地接壤的区域，区位优势明显，战略地位突出。图2-1 北部湾区域规划布局随着北部湾经济区发展规划的进一步实施，北部湾经济区将经过10到15年的努力，把北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域，立足北部湾、服务“三南”（西南、华南和中南）、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成
9、中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。2.2 防城港城市发展概况2.2.1 城市基本情况防城港市位于我国大陆海岸线西南端的北部湾畔，是一座新兴的海滨港口工业城市。防城港作为北部湾经济区三大出海口之一，亦是唯一沿海、沿边港口城市，在国际物流中同时拥有海运与陆运，背靠大西南，面向东南亚，区位优势独特，是西南出海大通道的主门户和我国连接东盟的桥头堡，被誉为“中国西南门户，华夏边陲明珠”。防城港市辖港口区、防城区、上思县和东兴市。面积6181平方公里，2009年总
10、人口85万，居住着汉、壮、瑶、京等民族。全市大陆海岸线584公里，陆路边境线230多公里。拥有防城港、东兴、江山、企沙等国家一类口岸。随着中国-东盟自由贸易区的全面启动、北部湾经济区发展规划的进一步实施，防城港作为连接北部湾经济区与东盟10国的重要通道，势必以国际视野和战略眼光重新审视、统筹谋划经济定位和经济走向。立足北部湾，着重以“四沿线、四片区、两景观、两改造”为重点，大力推进城市基建建设工程，使整个城区掀起了前所未有的城市建设热潮。2.2.2 城市发展定位及发展方向l 防城港根据广西“十一五”规划，防城港城市的发展总体定位为：滨海、门户、生态旅游，并按照“三岛三湾一核心六组团”的总体规划
11、布局和“四沿线、四片区、两景观、两改造”的建设发展为重点，使整个城市主要的发展方向向北、向东及企沙方向拓展，以充分利用和展现“三岛三湾”（企沙、渔万、江山三个半岛和东湾、西湾、珍珠湾三湾）美丽的自然风光和优良的生态环境，从而倾力打造全海景生态滨海城的这一城市名片。同时，加大西湾的开发建设力度，将逐步形成以新行政中心区为核心，东接企沙，西至东兴，南到港口，北连防城的城市发展新格局。l 港口区根据广西自治区人民政府在批复中特别强调：“港口区要按照生态海滨港口的建设要求，完善港口设施和配套功能，把其建设成为具有滨海特色的现代化港口。”的精神，防城港港口区发展定位为“以港兴市”，以大港口为龙头，做强做
12、大物流；以大物流为支撑，壮大港口经济，实现跨越发展、率先崛起的一个港口城市，同时，港口致力于发展大西南出海枢纽港和环北部湾区域的重要工业基地，从而建成工业、商贸、旅游、海洋等产业于一体的综合发展的现代化滨海港口城区。l 防城区防城区发展定位为“两基地”、“五中心”，即把防城区建设成为防城港钢铁核电项目的产业配套基地、后勤保障基地，把防城区培育成为全市的交通中心、物流中心、商贸中心、教育中心、文化娱乐中心。防城区重点向南发展，与行政中心区相呼应。随着北部湾经济区的加快推进，北部湾经济区又被全国誉为中国沿海最后一极；特别是防城港城市的明确定位，城市的区位优势越来越展现出来，且发展前景显著；同时，城
13、市的大规模基建设施的不断投入和完善，这给作为滨海港口城市的防城港市带来了较大的发展机遇。总体来说，防城港城市人口、交通与基础设施配套正处于快速发展阶段，城市各领域产业也在不断扩大。防城港市“十一五”规划发展制定并实施产生了卓越的效果，各城区功能的优势产业已经步入高速发展阶段。2.3 城市宏观环境分析2006年以来，在国内经济快速发展的大环境下，防城港市经济整体保持了平稳、持续的增长态势，各项国民经济指标保持平稳增长，城市规模、经济规模不断壮大，产业结构不断优化，为防城港各个产业的发展提供了坚实的经济基础。表2-1 2006-2009年防城港城市经济社会发展情况2006年2007年2008年20
14、09年城市人口（万人）82.2183.3284.7686.92GDP(亿元)119.61159.28212.18243.78固定资产投资（亿元）68.96103.53146.05254.1社会消费品零售额（亿元）26.0535.3438.1545.33城镇人均可支配收入（元）91131215914364160672006年以来，防城港城市经济发展取得了卓越成就，防城港市GDP、社会消费品零售总额增长1倍左右，固定资产投资增长4倍以上，城镇人均可支配收入增长76.31%，人民生活水平得到显著提升，投资、居住环境大幅改善。3 房地产市场发展分析3.1 房地产发展阶段分析 小于4% 4%5%5%8% 810% 10%20%萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展图3-1 GDP与房地产关系图根据城市房地产发展与GDP增速的关系，就目前
