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1、项目名称称：城林林郡住宅宅小区前前期物业业管理项项目招标编号号：SDYYGZDD-FWW-20013-0211物业管理理大纲投标人：北京元元亨物业业管理有有限公司司枣庄分分公司投标人授授权委托托代理人人：孙中中焘日期：220133年122月177日第一章 别墅小小区管理理的特点点与元亨亨物业接接管项目目的优势势分析一、别墅墅小区的的特点以以及业主主的要求求别墅小小区是开发商商按现代代高档次次、高品品位居住住区的理理念策划划，对小小区地域域环境选选址、小小区总体体布局、绿绿化水景景景观、保保安消防防、环境境保洁、居居住功能能、会所所配套、现现代通讯讯、水处处理系统统等逐一一周密规规划，因因此无论
2、论在居住住生活质质量、自自然生态态环境、社社区文明明和安全全状况等等方面都都超越其其它类别别的住宅宅小区，尤尤其是它它的低容容积率、高高绿化覆覆盖率、庭庭院幽静静、草木木葱郁、繁华似锦、阳光充足、空气清新等物业综合品质在当前是一流的。别墅小区内通常都规划配套会所，包括健身房，儿童乐园、购物超市等设施；另外，小区安全硬件设施齐全，诸如小区监控中心、周界报警系统、小区道路监控网络系统以及层内报警装置等自成一体，始终处于安全、可靠、正常的运行状态；与此同时，软件方面加强巡视力度，从而为别墅小区的治安及业主安全提供可靠保障，真正让业主生活在一个安全、舒适、便捷的社区中，使业主不出小区就能享受星级宾馆式
3、的优质服务。别墅住宅小区讲究高档次、高品位，其入住的业主身份也同样如此，入住的业主一般在社会地位、经济实力、文化修养等方面皆有不同程度的层次和背景，他们居住房屋的养护、室内设备、设施维修、小区环境的品质管理、生活服务及配套设施的需求等方面有相当层次的要求，因此对小区物业管理的服务层次也必须相应提高。别墅物业管理首先要保证业主的人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值。能够购买别墅的一般都是社会经济地位比较高的人，因此，物业管理应特别突出保安管理工作，要实行封闭式管理，通过技防和人防结合，实施小区周边安全控制， 24 小时小区内全面巡逻，全面监控，对门岗实行三流管理：即进出人员、车辆、物品管
4、理实行登记制度、物品检查制度；对来访客人，要电话征得业主同意，方可进入。要采取一切有效措施，确保业主人身、财产安全。高水平的保安服务，绝不仅仅是看门站岗巡逻，而是在做好日常保安服务的同时，通过管理者有目的、有针对性的调查研究，收集社会治安信息、动态，发现那些可能给小区和业主安全带来危害的潜在隐患，并及时、准确，实事求是地向业主事先提出必要的警示，采取切实可行的防范措施，把可能发生的安全事故和隐患消灭在萌芽状态。一般居住住在别墅墅里的业业主，除除了要求求有个安安全的居居住条件件，还要要求有一一个清静静、优美美的生活活环境，且且别墅区区内绿化化覆盖率率较高，绿绿化及景景观配置置档次也也较高。因因此
5、，物物业管理理应特别别注意搞搞好环境境绿化，实实行“三三分种，七七分养”的的养护原原则。首首先应对对小区的的花木进进行分类类，将植植物的特特征、习习性编写写挂牌，登登记造册册，编好好工作计计划，根根据季节节、数植植位置、环环境等因因素早打打算早安安排。根根据不同同园林树树木的生生产需要要和某些些特定的的要求，及及时对树树木采取取灌溉、施施肥、修修剪、防防治病虫虫害、防防寒、除除草等园园艺技术术措施；另一方方面进行行看管、巡巡查、维维护保洁洁等工作作，为业业主创造造出一个个花园式式的居住住环境，使使一栋栋栋别墅掩掩映于绿绿茵丛中中，鸟语语花香；另外一一个方面面是水景景水质的的处理和和保养，由由于
6、大多多数别墅墅区外河河道水质质污染，区区内河溪溪水多靠靠地下水水井和天天然雨水水，水的的流动有有局限性性、范围围小、绿绿藻生长长较快，因因此应定定期投放放杀藻剂剂，专人人负责河河、溪水水面漂物物的清捞捞，每天天启动巡巡环泵 6 小小时以上上，使水水不断流流动，保保持充足足的氧分分，确保保别墅区区水景不受受污染，让让业主能能真正享享受到居居住在花花与水的的自然环环境中。二、别墅小区物业管理的内容客户服务：进行入伙登记、客户接待、客户联系、业主档案资料管理、延伸服务需求登记、装修管理服务、业主投诉处理及回访等。工程维修服务：业主报修服务应实行 365 天 24 小时报修制度，还包括房屋设备设施的养
7、护和修缮、各种设备的安全正常运行和维修保养、供水及供气管线的检查保养等。保安服务：组织保安人员 24 小时不间断值勤巡视和门岗“三流”管理，即车流、人流、物流；防盗防火、保证业主人身、财产安全。保洁绿化服务：每天定时对公共区域保洁卫生，做到无垃圾、无堆积物、无积水，小区整洁、道路干净、交通通畅，搞好区域的绿化养护工作和摆花工作，绿化环境优美、环境优雅，使业主享受一个清新、优美而舒适的生活环境。应急处理服务：制定并实施治安、火警、停水、停电水侵及其它突发事件应急预案，定期组织人员进行培训和演练，明确责任人，确保别墅小区发生紧急状态时能应对自如，使业主的利益得到最大的维护。延伸服务：在社区提供多种
8、延伸服务，满足业主便民服务、代办服务、特约服务和社会文化活动服务的需求。三、别墅墅小区的的管理模模式别墅小区区管理的的构架设设置要充充分体现现公司的的服务理理念，让让业主、开开发商和和政府主主管部门门从别墅墅的组织织架构上上就能清清楚地看看到项目目上每一一个部门门、每一一个岗位位设置。都都是为了了业主的的利益，都都是为了了更高效效、更直直接地为为业主提提供最需需要的服服务。项项目上组组织架构构设置应应避免形形成部门门繁多、人浮于事、效率低下的机构，让业主承担其不愿承担的支出。别墅小区管理的架构设置不但要满足业主居住的公共性服务需求，更要充分考虑业主的延伸服务需求，架构设置要有利于物业企业开展对
9、业主提供公共性的专业服务和延伸服务，要让业主在其需要的时候，能找到人和叫到人。延伸服务的人员，能让业主需要便民服务、代办服务、特约服务和社区文化服务时有人接待、有人服务，提供 12 小时客户接待、随叫随到的服务。保安、工程维修服务提供 365 天 24 小时服务。别墅小区作为一个物业项目，对该项目物业管理的架构设置为项目物业服务中心，任命一个中心经理全面负责，并配备一名物业经理助理协助管理。中心下设各部门其具体操作岗位有客户服务、保安、维保、保洁、绿化以及其他服务人员，他们分别在各自部门主管领导下，按别墅小区管理运作规程和操作规程完成各自岗位的作业任务。制定从经理、各部门主管及操作人员岗位职责
10、，明确工作职责，责任到人，便于内部定期考核。四、元亨亨物业公公司接管管项目的的优势分分析：1、首先先，我公公司在别别墅小区区的经营营上有相相当多的的管理经经验，因因为在我我公司众众多管理理的项目目中，北北京丰台台区的风风格与林林苑小区区是我公公司在北北京最早早的管理理项目之之一，该该小区同同样是低低密度的的类别墅墅项目，可可以说我我公司从事事高档住住宅小区区管理的的经验从从那时起起已有十十年，我我们从而而深深知知道高品品质住宅宅小区的的管理要要点，明明白“以人为为本、注注重细节节”才是管管理的核核心要素素！所以以接管本本项目无无疑将会会是得心心应手。2、其次次，我公公司的内内部体制制完善，专专
11、业分工工细致，使使业主能能得到全全面、专专业服务务，同时时，我公公司以不不断优化化的服务务质量创创新物业业管理品品牌，专专心为业业主的物物业项目目提供升升值的潜潜力，公公司规模模和实际际运转状状况正适适合本项项目。3、我公公司通过过科学的的管理方方法和现现代的管管理工具具来提高高管理的的工作效效率和管管理绩效效，确保保了管理理上的先先进性及及高水平平，为我我们能够够管理好好该项目目提供了了有力保保证。4、我公公司拥有有经验丰丰富的专专业化的的管理人人员和工工程技术术人员队队伍，这这些人员员均拥有有服务过过同类物物业的工工作经验验，只有有依靠这这样的人人力资源源，才能能满足完完成本项项目的管管理
12、和服服务工作作，我公公司的日日常培训训体系更更使整体体人员素素质不断断上升。5、我公公司实行行严格的的考核、奖奖惩、晋晋升、辞辞退等人人员管理理制度，并并通过多多样化的的激励手手段，使使全体员员工以饱饱满的热热情和最最佳的工工作状态态进行各各项工作作，最大大限度的的发挥人人员的主主动性和和积极性性，确保保整个项项目的管管理与服服务处于于最佳运运营状态态。第二章 物业管管理服务务模式和和架构我公司在在该项目目设立该该物业服服务项目目部，实实行以项项目经理理负责制制为基础础，公司司统筹各各部门协协助为补补充的管管理模式式。接受受业主方方和各级级主管部部门的监监督检查查，为住住户提供供国际化化、专业
13、业化、标准化的物业业管理服服务。元亨物业公司 各 级 行 政 主 管 部 门沟通协调监督检查监督检查指导小区物业服务项目部经理后台部门工程保障部安保部环卫部客户服务部提供服务业 主人员与设设备配置置针对本项项目的特特点及管管理服务务要求和和标准，在在人员配配备上我我们坚持持“管理层层精干、高高效，操操作层专专业、一一专多能能、优质质”的原则则，以保保证管理理服务工工作的有有效落实实，达到到预期的的管理服服务目标标。人员配备备：根据实际际情况和和服务管管理要求求，我公公司在本本项目部部配备各各类管理理人员、服服务人员员30人。序号岗位人数1项目经理理12办公室主主任（项项目经理理助理）13会计1
14、4出纳15工程部工程主管管1维修人员员66保安部保安主管管1保安员87客服部客服主管管1客服员28保洁部保洁主管管1保洁员绿绿化员6合计30行政办公公设备：行政、办办公设备备固定资资产序号产品名称称数量单位单价（元元）总价（元元）1电脑5台400002000002复印一体体机1台500500003组合办公公家具3套10000300004打印机1台18000180005传真机1台20000200006照相机1部12000120007对讲机3部80024000小计（元元）：354000行政办公公日常用用品：序号项目数量单位单价（元元）总价（元元）1办公桌椅椅10套600600002客服会客客桌椅1套20000200003电话机6个1006004保险柜1个10000100005档案、资资料柜6个300180006塑封机1台5005007更衣柜5组1206008电脑桌5套240120009饮水机2台150300小计（元元）：140000工程设备备固定资资产：序号项目数量单位单价（元元）总价（元元）175室内内疏通机机2台25000500002200室室外疏通通机2
