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1、养老型房地产项目营销策略养老型房地产项目营销策略本文关键词：养老，营销策略，房地产项目养老型房地产项目失独营销策略本文简介：9项目营销策略9.1项目市场定位9.1.1一级客源市场需求分析青岛二代居、三代居本地养老需求。养老地产作为一种主题房地产也具有明显的行业共性一一产品的地域性类型，因此，木案作为面向特定特征客群特定消费市场的特性产品也将是以立足青岛本地养老需求，并且基于投资项目开发成本养老型房地产项目社会保障营销策略本文内容：9项目营销策略9. 1项目市场定位9.1. 1一级客源市场需求分析青岛二代居、六代居本地养老需求。养老地产作为一种主题房地产模式也具有明显的行业模式共性一一产品的地域
2、性特征，因此，本案作为面向特定客群特定需求的产品与服务特性产品也将是以立足青岛本地养老需求，并且基于项目开发成本回收及一部分产品消化的考虑，将主要接纳和争取以青岛本地的二代居客群，毕竟项目所处黄山东麓、近海的环境因素及地段交通便利因素具备竞争力，虽说是一个公共服务社区，但整体气质仍旧向养生范儿靠拢，对改善性客群存在吸引力。而三代居客群，则是既能承载高端居住需求，亦能提供老年人照料及医疗服务，子女、小孩、与老人同域化生活。9.2. 2二级客源市场分析外来度假养老和医疗公共卫生养生需求。在充分挖掘本地需求同时应充分挖掘青岛作为传统疗养胜地形成的外来度假养老需求和医疗养生需求；针对以北京、济南、石家
3、庄等经济实力较强特大城市的北方一二线城市的候鸟型人群开发二级客户市场为本项目提供有力的客户补充。首先，随着社会进步和收入增长形成的候鸟型老年群体是必须要争取的重要客群，此类客群的成立受益于的这座城市青岛旅游价值和科技医疗价值，而本项目在这两大价值上是放大的，崂山、近海,资源的稀缺性，能够吸引此类目的性较强的度假型养老客群；其次，医疗养生需求护理是得益于青岛拥有的近20家各类国家机关及企事业单位为背景的医疗疗养,并且另一方面积累形成了以养生保健为主特色的医疗的品牌优势,成为国内以养生保健等医疗服务为目的的特定消费市场，为青岛提供稳定高效的医疗为目的的医疗养生。9.3. 3机会市场分析旅游度假融资
4、需求青岛作为一座具有国际影响力的旅游城市,披露据青岛市公布的图表显示的2021年预计今年全年接待游客量达到6280万人次，同比增长10%；旅游总收入936亿元，同比增长16%,游客量呈现了持续年均10%的增长趋势，因此，大量的旅游人口为本项目提供了搁放旅游拓度假需求的市场机会，通过在未来的物业经营上和项目规划兼容性上的前置条件，接纳一部分面向全国的分时度假客群发展成为项目销售增长的机会点。9.4. 标市场细分9.5. 2.1本地养老针对青岛市本地60多岁以上老年人口的138.78万（2021年）庞大市场基础，木项目的目标市场将足于青岛市，通过崂山区公共服务市场分析不难养老发现，公司目前崂山区的
5、养老机构入住的老年人仅有15.3%为辖区人口，呈现出了明显的同市跨区域的本地养老市场特征，同时，作为项目定位于服务中高端需求也应将目标客群锁定在人均收较高且稳定的市南、市北、四方、李沧四区为主的核心老城区，以及胶州、即墨和潍坊等经济发达地区的辐射区域区域，以解决二代居三代居居家养老需求。9.2.2导入型度假养老食疗与医疗养生青岛作为全国闻名的国家机关城市同时也是全国各级军政旅游和企事业单位的定点疗养聚集地,全市拥有海军教养院、全总疗养院、空军疗养院、济南军区第二疗养院、煤炭疗养院、胜利油田疗养院、铁道部疗养院等19家各类医疗疗养私人机构，已经形成了长期稳定的面向全国的中高端性消费群体，以辽宁省
6、政府青岛疗养院为例，拥有200张床位，2021年年接待疗养人数3061人床位使用率57.4%,全市19家疗养院年将接待能力在6万人次以上，床位使用率达到100%将超过10人次的医疗养生人口需求。9.3项目价格策略9.3.1项目投资的价格定价原则作为主题地产，本项目在土地的获取和开发、运营模式上与其他房地产类型有着一定差别，因此，价格设定将根据项目定位的养老综合体、老年公寓及全龄社区三大建站组团的不同运营模式分别制定；其中养老综合体、老年公寓创建是本项目成立的重要条件，将翻新由企业负责设施的基础建设和基本装修投入属于项目开发成本的净投入部分，该部分投资将通过政策性补贴和固定资产收益来平衡项目的开
7、发投资；全龄社区部分作为本项目的房地产开发核心将主要用于销售，通过销售收入平衡整个项目的。9.3.1.1.养老综合体净成本投入养老综合体作为本项目的核心功能，是项目重点项目核心价值重要组成部分，也是本项目与政府合作的必要条件，故该部分只能用于为本项目提供医疗配套提供服务而直接提供不能形成销售收益，因此，该部分在收益测算中仅作为开发成本的净，该部分的运营收益将完全作为配套医疗机构和医疗器材的运营费用，不等同于项目的投资收益；9.3.1.2.养老公寓（机构型）一一非营利性，只床位费政府补贴的总回收养老公寓作为专业护理型养老和自理型养老的服务型产品，根据国家颁布的养老监管机构管理办法和老年人权益保障
8、法，以及青岛市颁布的建议关于进一步加快养老服务业发展的意见和推拿关于建立长期医疗理疗制度的意见（试行）相关政策，此类养老非营利性服务型机构归属于非盈利机构，需要由指定机构进行报批和经营，因此，该部分在建成后将根据上述财政政策政策移交给地方政府指定专业机构进行经营，其投资成本回收主要内容为政府政策性补贴和税费减免，此部分除按照建成后的总床位回收政府补贴的部分资金外，其余经营收入由后续民办公助委托的专业机构自负盈亏，也不等同于项目的投资收益。9.3.1.3.全龄社区销售型物业全龄社区式是本房地产项目的唯一具备销售条件的房地产产品，其中包含联排宅第、小窄小高层住宅和多层住宅三种产品类型，其定价以国家
9、和地方的相关经济政策为指导，同时，参考李沧区同类产品的销售价格采用市场定价方法。9.3.2定价机制导入全龄定价社区部分采取整个市场定价方案，根据本司对养老房地产项目的定位，结合2021年崂山区不同物业类型的成交价格，对本商业计划书中规划之三种物业形态即小高层、高层、联排进行定价，拟定三种物业形体形态测算价格为：【表9.1】9.4.1项目推广方式本项目属于属于客户细分的定向开发项目，其推广将以养、疗为核心的项目诉求，通过阵地覆盖和精准有效率渠道打击主要传播方式，建立项目与目标客户间的通路；阵地覆盖，将主要在项目所处的崂山区通过户外广告、工地围挡、道旗等传统阵地推广旗帜方式进行，完成项目的阵地包装；精准渠道打击，将通过报纸、广播、电视、街道社区、疗养机构、养老院巡展等方式深入目标客户客户区域锁住打开地域通路，已经形成线状的有效性覆盖，全然实现青岛本地构建的区域覆盖，完成本土客户和导入型客户的开发与引导。9.4.2项目促销方案9.4.2.1联动促销横向联合，利用本项目的医疗配套资源和疗养机构展开，通过资源互换和医疗体验方式通过资源共享，利用横向资源的医疗互助的便捷性、养老养生服务的全覆盖形成本项目专属的促销模式；9.4.2.2折扣促销运用房地产投资房地产传统的价格负债，根据代理商销售进度和客户数量进行价格挤压调动，促进销售。
