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1、山东XXX集团有限责任公司抵押贷款所涉及的土地使用权价格评估案例分析XXX XXXX 房地产评估有限公司 邮政编码：256602摘要：本案例分析报告就国有划拨土地使用权抵押价格评估过程中的估价项 目背景以及遇到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并 提出了相应的技术处理解决方法和项目总结启示。关键词：抵押价格、评估技术路线、土地评估方法、土地取得费、期日修正、土地出让金 正文：第一部分 评估项目的背景一、估价目的 估价目的是为委托估价方以土地使用权作为抵押担保向金融机构申请贷款， 提供客观、公正、合理的价格依据。二、委托估价方委托估价方为山东 XXX 集团有限责任公司，注册地
2、为 XX 市 XX 区 XX 路 524 号。三、宗地概况根据委托方提供资料，待估宗地位于XX市东城区，XX路以东、XX路以北， 用地性质为划拨，用途为工业用地，用地面积为 17518.00 平方米。待估宗地 的实际开发程度为宗地“六通一平”（包括通路、供水、排水、供电、通讯、供 热、土地平整）。四、地价定义本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二oo八年十月十八日，评 估设定宗地已达到红线外 “六通”（ 通路、供水、排水、供电、通讯、供热） 和宗地红线内场地平整的开发程度，设定按工业用途法定最高年期补办出让的工 业用地划拨土地使用权抵押价格。第二部分 评估项目采用的估价方法一、估价方法的
3、确定根据城镇土地估价规程（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主 要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法 等。估价方法的选择应按照地价评估规则，根据当地地产市场发育状况，并结合 估价对象的具体特点（用地性质）及估价目的等，选择适当的估价方法。估价对象为国有划拨工业用地，位于XX路以东、XX路以北，处于XX市城 区基准地价覆盖范围，由于待估宗地同一供需圈内无二级市场的工业用地交易实 例，无法采用市场比较法，又因该区域地产市场发育不完善，无法取得收益还原 法和假设开发法所需的资料，故选择采用基准地价系数修正法和成本逼近法分别 评估待估宗地的价格，最终综
4、合确定待估宗地的价格。二、成本逼近法测算过程分析 成本逼近法测算中各项费用及参数取值有较充分的依据和说明，只是部分参 数的确定欠有力的说明依据，如：投资利润率、土地还原利率。三、基准地价系数修正法测算过程分析 基准地价内涵、基准地价修正体系说明等较为详细，方法运用得当，测算过 程具体、详尽。不足之处是在进行价格期日修正和权益因素修正时阐述过于笼统， 取值的确定缺乏有力的说明依据。四、土地价格的确定 对不同方法测算结果进行了分析、比较，最终采用两种测算结果的算术平均 数确定划拨土地使用权抵押价格，分析过程合理，价格确定正确。第三部分 评估项目的难点及解决方案一、划拨土地使用权抵押价格评估技术路线
5、的确定难点及解决方案 划拨土地使用权抵押价格评估，有两种思路可供土地估价师选择，一种思路 是假设该划拨土地使用权已经转为出让土地使用权，且出让年期为法定最高出让 年期，此时可以按照地价的全部主体构成评估出正常的市场价格，以此作为土地 估价的最终结果，但在地价定义和需要特殊说明事项中要明确上述评估结果包含 了应缴纳的土地出让金，确定借款额度时应当根据上述评估结果扣除应缴纳的土 地出让金的余额并结合抵押率来确定。另一种思路是地价定义中直接明确地价的 构成不包含应缴纳的土地出让金，确定借款额度时应当根据评估结果结合抵押率 来确定。第二种思路可以运用基准地价系数修正法、市场比较法等首先求取设想 为出让
6、土地使用权的正常市场价格，且出让年期为法定最高出让年期，然后扣除 由划拨土地转换为出让土地应缴纳的土地出让金；或者采用成本逼近法直接由土 地取得费、土地开发费及其相应的利息、利润积算出土地价格。上述两种思路反 映在估价方法和估价过程上是不同的，前者是残余方式，后者是积算方式，但地 价构成和估价结果应当是一致的。本次评估采用了第二种思路进行评估测算。二、成本逼近法技术难点及解决方案土地取得费的测算在具体应用成本逼近法进行土地评估时，对土地开发费、税费、利息、投资 利润及土地所有权益的具体操作比较容易，而对土地取得费的测算有一定的难 度，而且土地取得费用的测算正确与否对利息、投资利润及土地所有权收
7、益影响 较大。因此，土地取得费的确定是成本逼近法运用中的重点和难点。土地取得费 根据土地来源的不同所包含的内容不同，通常有两种土地来源，一种是通过征用 农地取得，另一种是在城市中进行房屋拆迁取得。我们在具体评估操作过程中， 对土地取得费用应按不同的土地来源进行测算。本次评估土地取得费用是按照征 用农地取得土地的来源进行测算评估。三、基准地价系数修正法技术难点及解决方案1、基准地价存在一定滞后性。城区基准地价成果基准日为2007年 1月 1日，根据调查，随着当地经济的 不断发展，地价变化明显，2008年10月XX市工业用地出让价格略有增加，参 照2007年1月 1日确定的基准地价来测算2008年
8、10月 18日的地价存在一定的 滞后性。为解决这个问题，本次评估根据土地出让价格的变化，我们编制了地价 指数表。以2007年1月地价指数为100， 2008年10月地价指数为102.5，期日 修正系数为 1.025。2、土地出让金的扣除基准地价内涵为为法定最高出让年期的国有出让土地使用权价格，利用基准 地价系数修正法评估划拨土地使用权价格需对权益因素进行修正，即需扣除应上 缴的土地出让金。由于各地政府土地出让金的收缴比例不尽相同，目前，很多地 方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比较固定。由公式出让土 地使用权价格=划拨土地使用权价格+ 土地使用权出让金，可以得出：划拨土地使用权价
9、格二出让土地使用权价格XC1 出让金比例）根据XX市的有关规定，土地出让金一般按照评估地价的60%收取，本次评 估确定土地使用权出让金按评估地价的 60%进行扣除，最终确定划拨土地使用权 价格。第四部分 评估项目的启示一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地 产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考 价值和说服力。二、根据土地市场发育状况和估价对象的实际情况确定估价方法 该项目因土地二级市场的发育程度较低无法采用市场比较法进行评估，又因该区域地产市场发育不完善，无法取得收益还原法和假设开发法所需的资料， 因此只能采用成本逼近法和基准地价修正系数法评估。土地估价技术思路的确 定，不仅要考虑评估的目的、估价对象的状况，还要结合估价对象所处市场的状 况、所能了解的资料的状况，最终才能确定采用什么方法进行评估。三、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场调查和估价经验综 合确定成本逼近法中涉及的各项费用取值、行业利润率、还原利率等；基准地价系 数修正法中主要涉及难以确定的取值有期日修正系数、还原利率、开发程度修正 和权益因素修正土地出让金的扣除标准等。这些因素都要求估价师在及时关注相 关法律法规的同时，应有意识地培养和积累估价经验，以便在一些技术处理过程 中能保证地价的真实性和准确性。
