《房地产投资项目财务分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资项目财务分析（34页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析基本报表传统的财务分析指标现代的财务分析指标房地产投资项目财务分析的应用61房地产投资项目财务分析概述611房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。61房地产投资项目财务分析概述财务分析的基本程序是： 1收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2编制基本财务报表。3
2、财务分析指标的计算与评价。4进行不确定性分析。 5由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。61房地产投资项目财务分析概述 612财务分析的作用 aliqq1衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。61房地产投资项目财务分析概述2衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。aliqq3衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。62房地产投
3、资项目财务分析基本报表621现金流量表 1现金流量表的含义现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 62房地产投资项目财务分析基本报表2现金流量表的种类按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： 1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。阿里巧巧其表格形式见表6-1。 62房地产投资项目财务分析基本报表 2）资本金现金流
4、量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 其表格形式见表6-2。 阿里巧巧62房地产投资项目财务分析基本报表 3）针对两表的有关说明（1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。 （2）两表的区别。 （3）计算期 （4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。 62房地产投资项目财务分析基本报表4）投资者各方
5、现金流量表该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。aliqq当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。 其表格形式见表6-3。62房地产投资项目财务分析基本报表 622资金来源与运用表1资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。其表格形式见表6-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。 62房地产投资项目财务分析基本报表 2
6、资金平衡分析该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。62房地产投资项目财务分析基本报表 aliqq3与一般建设项目的不同在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建设项目不同的地方。 1）出售项目资金来源与运用表（见表6-5） 2）出租和自营项
7、目的资金来源与运用表（见表6-6）62房地产投资项目财务分析基本报表623损益表 1损益表的含义损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。 其表格形式如表6-7。阿里巧巧62房地产投资项目财务分析基本报表2损益表的内容及计算 1）关于利润总额 损益表中的利润总额一般应为： 利润总额=经营收入经营成本运营费用修理费用经营税金与附加土地增值税62房地产投资项目财务分析基本报表 （1）以出售为主的房地产项目的利润总额利润总额=销售收
8、入总成本费用经营税金与附加土地增值税 其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加与土地增值税的数据可以依据第5章的财务数据和辅助报表得到。 其表格形式见表6-8。 62房地产投资项目财务分析基本报表 （2）以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额=出租收入经营成本经营税金与附加 阿里巧巧其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数据可以通过第5章的财务数据和辅助报表得到。其表格形式见表6-9。 62房地产投资项目财务分析基本报表2）关于税后利润税后利润=利润总额所得税 其中，所得税=应纳税所得额所得税税率一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。房地产开发企业的所得税
9、税率一般为33%。 阿里巧巧62房地产投资项目财务分析基本报表3）关于利润分配房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：（1）弥补企业以前年度亏损。阿里巧巧（2）提取盈余公积金。（3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。62房地产投资项目财务分析基本报表624资产负债表 1资产负债表的含义资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。该表主要用于考察项目资
10、产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。 2资产负债表的内容从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。 62房地产投资项目财务分析基本报表 625基本报表的相互关系基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联系。“利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一些基础数据。 62房地产投资项目财务分析基本报表 阿里巧巧“借款还本付息表”、
11、“资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根据“借款还本付息表”或“资金来源与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的资金平衡能力的分析。 63传统的财务指标分析631基本指标 阿里巧巧1收益乘数 aliqq收益乘数表示物业的市场价值（价格）与总收入或净收入之间的比率关系。它虽然不能充当独立分析的工具，但可以很容易地将那些明显不能接受的项目加以剔除。 阿里巧巧63传统的财务指标分析 aliqq收益乘数按计算基数的不同，分为总收益乘数和净收益乘数。 63传统
12、的财务指标分析阿里巧巧2财务比率 财务比率一般用于所投资物业相互间的比较。较为常用的财务比率有营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率。 阿里巧巧1）营业比率：它是项目的经营支出占实际总收入的百分比。 63传统的财务指标分析 2）损益平衡比率：它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比（也可以看成是物业的盈亏平衡比率）。这个比率越小，则潜在总收入越大，则项目现金流量出现负数之前的项目总收入水平可以越低。所以，损益平衡比率越低越好。 阿里巧巧63传统的财务指标分析3）偿债保障比率 偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。表示项目净经营收益与年债息总额（年还本付息额）之间的关系 。
13、这是项目净经营收入在降到不足以清偿所欠的债务本息之前的下降程度。63传统的财务指标分析 3盈利能力指标所有盈利分析方法的一个共同特点是将投资与收益有机地联系起来。 1）全面资本化率：表示预期净经营收益占市场价格的百分比。 阿里巧巧63传统的财务指标分析2）股本化率（也叫权益资本化率）：表示税前现金流量占初始股本投资的百分比。 aliqq63传统的财务指标分析 3）现金回报率(也叫资本金净利润率)：是指税后现金流量与股本投资之比。aliqq63传统的财务指标分析 阿里巧巧4）经纪人收益率经纪人收益率指标解决了现金回报率指标的缺点。它调整了分子，用税后现金流量再加上递增的权益投资额，使之既考虑了所
14、得税结果，也考虑了由于抵押贷款分期偿还后相应的权益增加（即物业价值的变动）情况，从而使所投资的物业看起来更富有吸引力。63传统的财务指标分析 4回收期指标回收期是计算各投资项目的预期现金收益等于初始投资时的年数。收回初始投资所需时间越短的项目越好。 回收期与收益率之间也存在着倒数关系。从前面的介绍中我们知道有几种不同的收益指标，所以回收期相应也有几种计算方法。回收期=市场价格/净经营收益（全面资本化率的倒数） 回收期=初始股本投资/税前现金流量（股本化率的倒数） 回收期=初始股本投资/税后现金流量（现金回报率的倒数）阿里巧巧若每年预期现金流量相同，回收期=初始股本投资/预期现金流量。 若每年预期现金流量不同，则回收期是将每年预期现金流量求和直到等于初始投资额为止的时间。阿里
