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1、.工程管理手册目录1.0 人员架构及人员编制说明1.1架构编制说明1.2部门工作概况2.0岗位职责2.1工程部主要职责2.2工程经理岗位职责2.3工程师岗位职责2.4工程部文员岗位职责2.5强电主管岗位职责2.6强电技工岗位职责2.7弱电主管岗位职责2.8弱电技工岗位职责：2.9综合维修主管岗位职责2.10综合维修技工岗位职责3.0政策与程序3.1报告制度3.1.1 书面/口头报告制度3.1.2 周报告、月报告、年报告制度3.2机房管理规定3.2.1 机房管理制度3.2.2 防火及消防安全管理制度3.2.3 值班及交接班制度3.2.4 机房安全防火管理规定3.2.5 水泵房、水箱间管理规定3.
2、2.6 配电室管理规定3.2.7 机房钥匙管理制度3.2.8 机电设备房出入管理制度3.2.9 设备故障处理规定3.2.10 安全运行管理制度3.3维修及保养规定3.3.1 设备预防性维护保养制度3.3.2 设备设施紧急维修管理制度3.3.3 客户报修及投诉处理管理制度3.3.4 入户维修服务规范3.3.5 设备修理计划的变更、检查与考核制度3.3.6 设备的更新及系统改造管理制度3.4能源管理制度3.5设备技术档案管理制度3.6工具管理制度3.7密闭地方的工作规定3.8发生意外时的处理规定3.9安全用电管理制度3.10运行事故分析3.11工程部人员调配制度3.12影响正常营业时的施工及设备维
3、修保养3.13公共部位巡检制度3.14二次装修管理制度3.15工程计划工作标准3.16工程应急管理制度4.0工程部工作图表4.1工程计划保养（员工）4.2工程计划保养（外包）4.3工程应急处理水浸4.4工程应急处理燃气泄漏4.5工程应急处理电梯故障困人4.6工程应急处理停电（未知条件下）4.7工程应急处理停电（已知条件下）4.8工程应急处理火警4.9工程应急处理地震4.10工程应急处理雷暴及飓风4.11二次装修4.12接管验收4.13更新改进4.14维修单流程图5.0 表格目录1.0 人员架构及人员编制说明工程部主管水暖技工弱电技工综合维修技工强电技工1.1 计划人员编制： 人1.2 部门工作
4、概况：工程部是负责物业设施设备运行、维护维修的责任部门;负责设施设备的正常运行和定期维护保养，协调设施设备质保期内保修工作；接受客户服务部的指令，跟进业主提出的有关设施设备增加安装和维修的请求与投诉；做好设施设备档案资料整理和维修记录。2.0 岗位职责2.1 部门主要职责2.1.1 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养。2.1.2 日常运行管理。2.1.3 对租户开展有偿维修服务。2.1.4 对装修工程进行监督管理。2.1.5 对物业设施提出完善、整改方案。具体包括以下内容：a. 在管业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管
5、理工作的具体目标和政策。b. 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。c. 负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。d. 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。e. 加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。 f. 根据物业设备基本折旧和大修基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修费用和备件流动资金等。g.
6、制定物业设备管理维修的各项规章制度、技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成物业经理下达的各项技术、经济指标。h. 根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、空调机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。i. 有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。j. 如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知物业经理、工程经理及工程
7、师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。k. 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制。l. 负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。m. 收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。n. 负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，并达到成
8、本控制的目的。o. 经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。p. 检查和指引所有施工方在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理中心所定的规章和安全标准施工。q. 解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询，应对物业内住客投诉，尽力为他们解决工程有关问题。r. 制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。s. 外委维修保养及施工
9、：把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆外委给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外委维修或施工的设备及工程有：= 空调机组= 电/扶梯= 楼宇自控系统= 消防报警系统= 保安监控及技术防范系统= 水处理系统及水箱清洁= 电脑系统= 中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程= 设备系统改造工程= 其他工程部不具备技术条件和能力或人员不足，无法在短期内完成，并影响物业经营的维修或施工。2.2 工程经理岗位职责直接上级: 物业经理直接下级: 工程师岗位职责：2.2.1 在物业经理的领导下，全面负责工程部的工
10、作。2.2.2 重大工程项目的策划指导，参与工程项目的监督。2.2.3 负责重大工程事故的处理。2.2.4 负责制定工程管理制度和设备操作程序。2.2.5 负责制定培训计划，定期开展对部门员工的业务培训。2.2.6 负责监督、检查、指导部门员工的工作，定期对部门员工进行考核。2.2.7 参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。2.2.8 组织、制定设备重大维修保养外委标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外委公司的工作。2.2.9 负责协调同客服中心其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利
11、益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。2.2.10 深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。2.2.11 为每年工程开支和能源费作出预算案，并提交物业经理审批。2.2.12 及时完成上级领导临时交办的各项工作。素质要求基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。自然条件：30岁以上，身体健康。文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具有高级技术职称或同等职称。工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程经理3年以上；具有7年以上技术管理经验。特殊要求：对现代化物业如办公楼、
12、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。2.3 工程师岗位职责直接上级：工程经理直接下属：各类主管岗位职责：2.3.1 贯彻执行工程经理的指令，负责工程部的日常管理，对工程经理负责。2.3.2 主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。2.3.3 全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。2.3.4 安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。2.3.5 审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总工程经理审批后执行。2.3.6 负责制定
13、部门制度、操作规程和要求，并督导下属执行。2.3.7 培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。2.3.8 根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。2.3.9 确保物业所有楼宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。2.3.10 为每年工程开支和能源费作出预算案，并提交工程经理审批。素质要求：基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。自然条件：30岁以上，身体健康。文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过
14、楼宇工程技术管理的专业培训。具有高级工程师技术职称或同等职称。工作经验： 在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程工程师3年以上或副总工程师5年以上；具有7年以上技术管理经验。特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。2.4 工程部文员的岗位职责直接上级：工程经理直接下属：无岗位职责：2.4.1 在工程经理的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作的接待及来访人员。2.4.2 帮助工程经理整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。2.4.3 提醒工程经理按时参加计划中的各种会议。2.4.4 填报有关报表，经工程经理签字后上报物业经理。2.4.5 负责工作部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。2.4.6 负责工作部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用品的申报、领取和发放。2.4.7 负责现金报销和支票的办理。2.4.8 接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。2.4.9 参加工作部例会，做好会议记录并整理下发。2.4.10 负责技术档案的整理存档。素质要求
