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1、1 总论1.1 项目名称：*县皇冠花园大酒店建设项目1.2 建设单位：*县皇冠花园大酒店1.3 建设地点：*县*镇东方红大道原华星商场1.4 建设性质：改建1.5 建设模式：ROT模式1.6 建设规模与内容将原华星商场改建成能容纳1400人就餐、45间客房和180个停车位的星级大酒店。主要建设内容和规模如下：改建餐厅、厨房和大堂面积2800平方米，改建客房面积1400平方米，新建180个停车位及地面硬化、绿化等配套设施。1.7 项目总投资：900万元1.8 建设年限：6个月（2017年7月至2017年12月）1.9 效益分析1、项目建设将拆除华星商场后一片破旧仓库，新建的星级酒店必将成为*老城
2、的新亮点，极大的提升*的城市品味，树立*老城的新形象。2、项目建设停车位180个，可极大缓解*县城老区停车压力，方便人民出行。3、本项目在明清老街附近建设星级酒店，既在设施硬件上为景区添色彩，又在服务软件上直接为明清老街旅游服务，有利于明清老街旅游业的开发。4、项目建设可消除华星商场及其附属仓库区存在的墙体坍塌隐患、消防隐患、鼠害隐患。5、项目建设可盘活华星商场及其附属仓库区的闲置资产，使其发挥更好的效益。6、本项目的建设运营，可解决*县供销社部分下岗职工部分就业岗位，一定程度缓解了地区就业压力，增加了地区居民社会保险普及率，有利于构建地区和谐社会。2 项目建设的必要性和条件2.1项目建设背景
3、1、宏观经济环境2015年中国国内生产总值67.7万亿元，增长6.9%，在世界主要经济体中位居前列。服务业在国内生产总值中的比重上升到50.5%，首次占据半壁江山。消费对经济增长的贡献率达到66.4%。单位国内生产总值能耗下降5.6%。全国居民人均可支配收入实际增长7.4%，快于经济增速。去年末居民储蓄存款余额增长8.5%，新增4万多亿元。又解决了6434万农村人口饮水安全问题。扶贫攻坚力度加大，农村贫困人口减少1442万人。稳定增长的经济环境，加上全球经济的逐步复苏成为了国内各大项目开发建立、产业的发展的基础与保障，因此本项目的开发建设的外部经济环境良好，投资经济效益回报前景可观。2、酒店行
4、业发展迅速酒店行业是旅游行业的一个组成部分，它的特点是一个由多元因素组成的行业，它能够代表一个国家、一个地方、一个城市的文明、文化，它能够为一个国家、一个地方、一个城市的发展和开放起到积极的作用。我国酒店行业的起步，从1982年开始，至今已有22个年头，经历了三个阶段：第一阶段，80年代，随着国家改革开放的政策，酒店行业在全国的各行各业中，率先对外开放，引进国际集团的先进管理，投资主体以国有资本为主。第二阶段，90年代，各行各业新建酒店，作为主营业务的一种补充，投资主体还是以国有资本为主。第三阶段，到了21世纪，随着北京申奥的成功和上海申博的成功，酒店行业的潜在需求，又成为大量房产发展商投资的
5、目标，投资主体以民营资本为主。近年来，酒店行业发展迅速，市场看好。3、促进*明清老街旅游发展的需要明清老街是*县城的一道风景线，也是*县全力打造的旅游景区，随着老街知名度的不断扩大，旅客逐步增加，以及*县其他旅游资源的不断开发，以宾馆、酒店为主的服务业的发展和建设却严重滞后，无论建设标准或是接待能力已远远满足不了市场的需要和经济发展的需求。目前，*明清老街附近接待能力在100人以上的饭店只有*宾馆一家，缺乏能同时举行商务洽谈、大型节会接待、综合展览、新闻发布等大型活动的场所，直接影响了*明清老街的旅游形象。为此，在*明清老街新建一处集住宿、餐饮、商务、旅游为一体的综合性四星级酒店显得尤为重要。
6、2.2项目建设的必要性1、是打造*老城新亮点的需要*县城东方红大道全线除家家乐超市外，呈现一派破旧面貌，主街两边建筑陈旧、风格单调，缺乏亮点建筑，大大降低了*县城老区的城市品味，破坏了*的城市形象。项目建设将拆除华星商场后一片破旧仓库，将其改建成停车场；同时，新建皇冠花园大酒店装饰美观、外形独特，必将成为*老城的新亮点，极大的提升*的城市品味，树立*老城的新形象。2、是缓解*老城停车压力的需要*县城老城区目前没有一个停车场，只是在主干道两侧安排了部分停车位，车辆停放非常不便，特别是从下马路口到边贸市场段，要找一个停车位往往非常困难。如遇节假日，大量外出人员返乡时，停车位更是紧张，给出行带来了不
7、便。项目建设停车位180个，可极大缓解*县城老区停车压力，方便人民出行。3、是服务*明清老街旅游开发的需要*明清老街作为*县全力打造的旅游景区，景点硬件设施建设逐步到位，老街逐步呈现出江南古镇的风采。但其周边环境却未能与景区同步，到处可见破旧的仓库等建筑，呈现一派破旧的面貌，极大的影响了旅游业的发展。本项目在明清老街附近建设星级酒店，既在设施硬件上为景区添色彩，又在服务软件上直接为明清老街旅游服务，有利于明清老街旅游业的开发。4、是消除老街安全隐患的需要华星商场及附属房仓库等，由于建设年代已久，长期失修，漏雨渗水比比皆是，导致墙体破败，存在较大的墙体坍塌隐患；仓库都是砖材材料做成，无序堆放木材
8、、纸箱等易燃杂物，院内杂草丝生，消防隐患也非常突出；院内长年人员进出较少，仓库里食物较多，老鼠成群出没，因此鼠患隐患也不容忽视。项目建设将对商场进行全面装修，并拆除仓库等破旧附属房，建成大型停车场，较好地消除了这些安全隐患。5、是盘活*县供销社闲置资产的需要华星商场及附属房仓库等，由于建设年代已久，长期失修，现实际上处于闲置状态，项目建设可盘活这些闲置资产，使其发挥更好的效益。6、可解决*县供销社部分下岗职工部分就业岗位社会居民就业是国家的头等大事，在我国已作为维护国家和社会稳定的大事来抓。我国人口众多，随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，就业形式严峻。如何提高地区的就业率，直接关系
9、到人们的生活改善，社会的稳定与和谐。项目运营能安排大量就业岗位，建设单位承诺，同等条件下将优先录用*县供销社下岗职工，为下岗职工提供部分就业岗位。本项目的建设运营，一定程度缓解了地区就业压力，增加了地区居民社会保险普及率，有利于构建地区和谐社会。2.3项目建设条件分析2.3.1 自然条件1、位置境域*县位于江西省中部偏东、*市东南部，地处武夷山西麓，抚河上游。介于北纬26592735，东经1164211710之间。东与福建省的光泽县、邵武市毗邻，南与福建省的泰宁、建宁二县紧靠，西同本省的南丰县接壤，北同本省的南城、资溪二县相依。2、地质地貌地势南高北低，由东北部、东部和南部渐次向地势平缓的中部
10、和西北部呈撮斗形倾斜。地貌可分为低山、高丘陵、中丘陵、低丘陵、冲积小平原等五种类型，低山区主要分布在县境东北至东南为，高丘陵区主要分布在山区向丘陵延伸的过渡地带，中丘陵区主要分布在县境西部与县域中心腹地的夹带地区，低丘陵区主要分布在县境中部腹地至西北洪门水库一带，而黎滩河、龙安河、资福河之中下游两岸则为冲积小平原。3、气候条件*县属中亚热带湿润性季风气候区，雨量丰沛，日照充足，气候温和湿润，无霜期较长，具有冬夏长、春秋短、四季分明的特点。全县历年平均气温为18左右。极端最高气温为42.2（2003年8月2日），极端最低气温为-12.3（1991年12月29日）。平均日照时数为1642.8小时，
11、无霜期287天。年均降水量1800.8毫米，是江西省水份丰富的县之一。4、水文条件*县共有大小河流84条，总长946千米，流域面积1553平方千米。解放后历年平均水径流总量18.3亿立方米。全县河流虽多，但河面狭窄，河道曲折，河床陡降，平常水浅，汛期暴涨，不能通航，只能浮运木排、竹排。主要河流为3条：黎滩河，发源于德胜镇眉毛峰北麓，全长47千米，流域范围6个乡17个村，流域面积678.7平方千米；龙安河，发源于德胜镇百家畲村，全长67.9千米，流域范围5个乡13个村，流域面积533.1平方千米；资福河，发源于福建省光泽县天子池，全长43千米，流域面积为343.5平方千米。三条主河均汇入洪门水库
12、。5、交通、通讯条件*县有高速公路、国道和省道通往全国各地，交通运输条件较为便利。近年来，随着基础设施建设步伐的加快，*县的电讯业也得到了迅猛发展。电信、移动通讯均已与全国实现联网，国内、国际电讯联络方便快捷，已达到了多功能、多层次、高技术、网络化的现代化水平。物流业务也遍及国内和世界各地。6、水、电供应条件110KV变电站做到了全县电力供应全覆盖，计划兴建的南城至*220KV变电站建成后，更是供电充足。本项目由*县自来水管网供水。2.3.2 社会经济条件2016年，*县全县经济稳中有进，城乡面貌持续改观，社会保持和谐稳定，总体开局良好。全年完成生产总值65.5亿元，增长9.3%；财政总收入1
13、0.4亿元，增长2.6%；固定资产投资81.9亿元，增长13.4%；社会消费品零售总额24.8亿元，增长11.6%；规模以上工业增加值26.2亿元、增长9.2%；城乡居民人均可支配收入分别达到23912元、11779元，增长8.4%、8.2%。3 市场调研及前景预测3.1市场调研3.1.1宏观环境中国的酒店市场经过二十多年的改革与发展，已进入一个新的阶段，市场竞争的形势也发生一些新的变化。中国同改革开放初期相比，全国酒店市场竞争的态势出现四大变化： 1、从竞争内容看，重点由单纯的价格竞争、产品质量的竞争，发展到产品与企业品牌的竞争，文化品位的竞争。在改革初期，酒店企业之间主要是打价格战，打品种
14、、服务、装修战；现在情况发生了变化，消费者既要满足生理需求，又要满足心理需求，因此，越来越多的经营者把注意力转向打造自己的品牌，提高企业的文化品位。这是一种更高水平的竞争。2、从竞争规模看，重点由单店竞争、单一业态竞争，发展到多业态、连锁化、集团化、大规模的竞争。随着酒店市场的扩大，酒店业的业态已由过去少数比较高档的酒店和比较简陋招待所，发展到具有能够满足不同层次消费群体需要的众多的业态。这种态势加剧了市场竞争的复杂性与激烈程度。 3、从竞争地域看，由在本地发展走向外地发展，由小城市向大中城市发展，由东部沿海向中西部地区发展；也有的是由大城市向中小城市延伸，由西部向东部延伸。综观几年来涌现出的
15、一批大的酒店公司和连锁企业，一个共同的特点是它们都寻求向外地扩张，立足和占据外地市场，甚至打进中心城市和国际性大都市。如今，地域的概念已经淡化，酒店企业竞争的市场半径大大延长。 4、从竞争对象看，由民营企业与国有企业竞争为主，发展到民营企业之间的竞争为主，进而发展到国内企业与外资企业的竞争加剧。酒店业是改革开放比较早的一个行业，个体、私营企业先于其他行业发展起来，酒店市场也比较早地向外资开放。中国加入世贸组织后，外资特别是一些国际名牌企业将进一步涌进中国酒店市场，竞争也必将进一步激化。3.1.2微观环境1、经济条件越来越好，假日消费渐成亮点我国社会经济的发展进步与人民生活水平的不断提高是支撑酒店发展的主要基础条件。随着*经济的迅速发展，经济活动增多，人均收入持续增加，市场更加活跃，消费需求日趋增强，对酒店业发展起到了有力的推动作用，行业发展显著攀升。元旦、春节、五一、国庆等节假日市场较往年更加火爆，市场潜力逐步显现，家庭宴席、婚庆寿宴和散座业务明显增多。同时，节假日旅游人数逐渐攀升，相应的餐饮、食宿业务增长明显。2、品牌促销力度加大，市场竞争力提高县内各酒店名品推展、精品展销、形象宣传、文化促销等活动广泛开展。从价格竞争逐步向品牌文化竞争转化，营销促销的作用越来越大，得到企业的重视。各酒店普遍开展美食节、展销月等活动，以节促销、媒体促销、文化活动与美食相结合的特点更
