《2022年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题库（含答案解析）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题库（含答案解析）（277页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2022年房地产估价师房地产估价理论与方法考试题库（含答案解析）一、单选题1.中国台湾地区不动产估价师规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达（）年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。A、1B、2C、3D、4答案：B解析：考点:房地产估价的特点。中国台湾地区不动产估价师规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。2.甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A、70B、80C、90D、100答案：C解析：本题考查的是造
2、成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：7070/（70+50）（150-70-50）87.5（万元）。3.某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为（）万元。A、1125B、1800C、2250D、3375答案：A解析：本题考查的是价差法。原楼面地价4500/31500（元/m2），新楼面地价：楼面地价1500-（5-3）/0.115001%1200（元/m2），补地价（12005-15003）75001125（万元）。4.为评估某房地产2010年10月
3、1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2010年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖、买双方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.5%，则该可比实例修正、调整后的价格为（）元/m2。A、3673.20B、3673.68C、3790.43D、3836.51答案：D解析：考点:统一税费负担。正常负担下的价格卖方实得金额/（1应由卖方承担的税率）3500/（16%）3723.404（元/m2），市场状况调整后价格3723.404（
4、10.5%）63836.51（元/m2）。5.某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是（）。A、平均发展速度法B、平均增减量法C、数学曲线拟合法D、中位数法答案：C解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。6.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。A、原始价值高于账面价值B、投资价值高于市场价值C、谨慎价值低于市场价值D、快速变现价值低于市场价值答案：B解析：本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值
5、和账面价值。投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而、不同，所以选项B错误。账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额。7.根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处（）的罚款。A、1万元以上3万元以下B、3万元以上5万元以下C、5万元以上10万元以下D、5万元以上20万元以下答案：D解析：考点:房地产估价的特点。房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令
6、限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下的罚款。8.一定地块内，分摊到单位建筑面积上的土地价格称为（）。A、土地总价B、楼面地价C、建筑物单价D、房地单价答案：B解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。9.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。A、社会因素B、环境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：本题考查的是城市化。影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。10.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A、户型B、楼层C
7、、层高D、装修答案：B解析：本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。11.下列情况中，会导致房地产价格上升的是（）。A、增加房地产持有环节的税收B、减少交易环节卖方的税收C、增加房地产开发环节的税收D、提高最低首付比例答案：C解析：本题考查的是制度政策因素。选项A，增加房地产持有环节税收，增加了持有房地产成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，减少房地产需求，进而会使房地产价格下降；选项B，减少交易环节卖方的税收，要分清是买方市场或卖方市场，若为买方市场，减少卖方税收会使房地产价格下降；选项D，提高最低首付比例，购买门槛上升，从而会减少商品房需求，
8、进而使房价下降。12.关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A、确定价值时点在先，得出评估价值在后B、得出评估价值在先，确定价值时点在后C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以答案：A解析：考点:价值时点。价值时点在先，评估价值在后。13.商业房地产的区位优劣，主要取决于（）。A、周围环境安宁程度B、位置有利于原料和产品的运输C、自然景观D、繁华程度和临街状况答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。选项A适用于居住地产；选项B适用于工业；选项C适用
9、于住宅用地评价。14.评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（）。A、0.4、0.4、0.2B、0.3、0.4、0.3C、0.4、0.2、0.4D、0.4、0.3、0.3答案：A解析：本题考查的是计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。15.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2
10、。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。A、3816B、3899C、4087D、4920答案：D解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。这种房地产的年收益总是一样的。先算年收益，解得a326.97。再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。参见教材P224。16.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A、易受限制B、相互影响C、独一无二D、不可移动答案：D解析：本题考查的是不可移动。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发
11、、利用或消费，并受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、社会经济发展状况、邻里关系等）。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。选项A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。17.某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为（）万元。A、489.99B、495.53C、695.53D、800.00答案：C解析：本题考查的是投资组合技术。建筑物年收益
12、=20012%=24（万元）；土地年收益=60-24=36（万元）；土地价值=（36/6%）（1-1/1.0630）=495.53（万元）；房地产价值=200+495.53=695.53（万元）。18.在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A、评估价格B、成交价格C、市场价格D、理论价格答案：D解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。19.在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为（）。A、投资法B、收入法C、利润法D、利息法答案：A解析：考点:净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投
13、资法。20.下列选项中，（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。A、装饰装修改造B、修建广场、公园、公共绿地C、调整城市发展方向D、改变城市格局答案：A解析：考点:保值增值。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。21.房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。A、房屋征收决定公告之日B、原征收补偿协议达成之日C、用于产权调换房屋交付之日D、委托估价之日答案：A解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于
14、产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。22.某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。A、55.20B、103.22C、109.63D、114.82答案：B解析：本题考查的是计息方式及利率。投资利息=89.8611.012.35103.22（元/m2）。23.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资
15、计划时会增加开发量，从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。A、增加，增加B、减少，增加C、增加，减少D、减少，减少答案：C解析：考点:房地产供给。预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。24.下列有关房地产变现的描述，错误的是（）。A、通用性越强，变现能力越强B、独立使用性越差，变现能力越差C、可以分割转让的房地产，变现能力较强D、价值越大的房地产，变现能力越强答案：D解析：本题考查的是房地产的特性。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱25.关于价值时点的说法，错误的是（）。A、价值时点可以是过去.现在或将来B、价值时点是由估价目的决定的C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D、价值时点与实地查勘日期可以不一致答
