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1、一、中山市房地产市场中山房地产市场产品分析近年来，中山房地产市场逐渐走向成熟，在需求的多样性和资源的稀缺性共同影响下，产品正朝着优质和多元化方向发展。一方面，开发商已经不局限于住宅本身，而把更多目光投放到小区环境的建设、居住文化的营造和产业的嫁接等方面，并衍生出如会展商务、教育社区等复合型的产品；另一方面，在建筑类型上也有很大的拓展，单身公寓、酒店式公寓、小复式、类别墅产品作为市场的生力军，受到一部分人士的追捧。过去中山楼市一直以纯住宅为主，现在产品类型越来越丰富。在会展经济和CBD经济的促动下，中山市场接下来将出现一批大体量的商业项目，如正在兴建的东区中心商务区、财富大厦、帝璟东方的中环商务
2、街、南下房地产的盛景尚峰等专业产品。项目盈利空间加大的同时，对开发商的开发水平、经营理念也提出很大的挑战。对于大户型的思考由于中山房地产市场的消费者喜好大户型的住房，因此，在中山房地产市场的产品户型面积越来越大，而且，越是地段好质素高的楼盘，越热衷推出大户型。目前，不少开发商都将主力户型面积设计在120平方米以上，在某些楼盘，160平方米的房子没有占据最佳位置，180平方米的房子才被开发商视为尊贵之选。2007年国家宏观调控政策初显成效，中山房地产市场开始出现了“两极分化”的市场供应局面。紧凑小户型和享受大户型两种产品在中山市场上大显身手。然而就居民收入与需求而言，中山自然不能和广州、深圳相比
3、，楼价也不可能向这些城市看齐。随着国家宏观调控政策的进一步出台，在房贷利率不断调高与市场承接力有限的情况下，炒房的机会成本提高，房价上涨的空间越来越小。因此，就目前中山楼市而言，开发商更应该考虑中等收入阶层这个最大的购房人群，该人群需要的是户型紧凑、朝向与景观均好的精致两房或者小三房。中山房地产市场消费者分析据资料显示，在2007年之前，中山市房地产的主要消费者年龄集中在27-33岁之间的中青年人，属首次置业和适婚青年；主要是初中和高中及其相等的学历为主。同时，随着中山市经济的发展和人才引进计划的实施，相信在未来的三至五年里，年龄在27-40岁之间的大学以上学历的客户群将会成为中山市房地产的主
4、要消费群体。同时，二次置业或者多次置业的比例将逐步增多。本地居民以及在本地工作和投资的人士，是中山住宅市场长期稳定的客户层。随着生活水平的提高，其购房能力有了很大提升，二、三次置业已经见惯不怪，其对住房的要求亦呈现高端和多元化的趋势，越来越注重小区环境、生活配套、教育配套、物业管理服务和交通的便利性等。原因一：教育配套 就教育资源来说，城区无疑吸引了不少多次置业人士的目光。教育是购房客户的主要考虑因素之一。 原因二：生活配套 很多人认为住在“乡下”生活成本就降低了，但是如果你所在楼盘的配套跟不上，公共设施跟不上，生活成本同样很高。比如一些楼盘没有菜市场，没有小区超市，买东西要去几千米以外的地方
5、，同样也加大了生活成本，如果在城区工作，来往交通成本也增加不少。特别是在公共交通跟不上的情况下，买一辆私家车也成为必需。 所以说，买房也不能只以房子本身的价格来决定，要认真衡量一下房子的价值。长期居住下来，生活成本的累积也不是一个小数目。因此，购房客户在购房的时候，首先考虑的因素之一就是购物的方便性。 原因三：小区环境 随着中山城市的发展，楼盘的开发质量也在不断提高。近期开发的几个项目，在园林绿化、物业服务、户型设计、小区定位上都有一个很大的提高。市中心楼盘也面临着新的发展契机，市中心配套逐渐完善，娱乐休闲、健身场所、教育资源、市政规划等日趋成熟，城区功能分区明确，改善了楼盘周边环境。楼盘自身
6、素质也在不断提高，开发商凭借自身实力，将小区打造成各种风情，尤其是园林的设计成为开发商吸引高端买家的重要卖点。在目前中山城区的不少楼盘中，园林风格各异，花草树木、喷泉、水池、亭台楼阁等各种元素巧妙搭配，景色可观可赏。社区内也有儿童活动中心、老人活动中心、健身设施等。 原因四：交通的便利性居住在城区，交通更加便利。而从未来的发展趋势来看，城区住宅的升值潜力也更大些。原因五：物业管理服务中山人喜欢眼见为实、讲实际、爱扎堆，这些大家都知道了；可中山人在这一两年房地产热潮的洗礼下，心态也慢慢发生了变化，开始认品牌，看开发商实力、追求个性化居住空间。如果开发商忽视了这些追求，自然也就很难看清中山人荷包里
7、到底还有多少钱，心目中还有多少需求。中山房地产市场开发商分析u 外地开发商争相进驻，群雄逐鹿中山楼市。近年来，不少开发商开始转变思维，纷纷调兵遣将，把资源更多地投向二线城市。与上海、广州等大城市相比，二线城市的优势主要包括开发成本低、市场空间大以及自然环境优越等方面，以上几点，加上优越的交通条件，形成了中山吸引外地开发商进驻的法宝。万科、中海和中信已抢先进入了中山市场，远洋、富力和保利亦划地为盘，更多的地产大鳄也将纷至沓来。外地开发商有着雄厚的资金实力、丰富的开发经验和品牌运作力，日渐成为中山房地产市场的一股强大力量。u 镇区遍地开花，城区走向高端中山市在中山住宅建设规划2006-2010中提
8、出了“十一五”期间要逐步推行“组团式”发展战略，具体分为中心、东部、西北和南部四个住宅组团。其中，东部、西北、南部和中心组团中的沙溪港口等地均属于镇区。近年来，镇区住宅市场发展迅猛，2006年镇区住宅成交282.7万平方米，占全市成交比重的65.7%，成为推动中山房地产市场上升的强大引擎。镇区有着丰富的土地资源和无可复制的自然环境，而且，由于经济发展迅速，工业企业密集，镇区的消费能力不容忽视，本地居民和企业中高层管理人员是住宅市场的主力客户群。不仅如此，部分镇区如坦洲、三乡，更因其临近珠海和港澳，受到外来市场的强大拉动，呈现价量同涨的态势。中心城区在中山的规划发展中强调了其作为政治中心、商业中
9、心和居住中心的职能，随着环市路和广珠轻轨的开通、市政配套的升级、旧城改造的展开以及博览中心等大型项目的推进，中心城区的区位价值将得到极大展现，使得中心城区在与镇区楼盘的竞争中占据明显的高地，为中心城区楼价的上涨提供了充足的空间。因此，目前城区和镇区楼价差距较小的局面有望逐步拉大，城区市场将朝着高端的方向发展。通过调查不难发现，中山市的房地产开发商开发的楼盘有着如下特点：1、体量大。动辄上千亩的开发量，分数期开发。2、开发商实力雄厚。以雅居乐等本土实力雄厚的开发商和外地大型开发商为主，在资金、品牌和资源整合上有着较大优势。3、开发方式上，采用滚动式开发，环境和楼盘自身配套是楼盘的主要卖点。二、西
10、北组团房地产市场 西北组团概况2007年5月16日，中山市规划局西北组团（分区）规划（2006-2020）已通过审查程序，正在进行公示。该规划涉及古镇、横栏、小榄、东升、东凤、阜沙、南头、黄圃八镇，总面积484.17平方公里（如下图示）。规划提出：将西北组团打造成珠三角西岸最具活力的地方产业集群之一；强化小榄中心镇的地位，形成西北组团服务中心；提升南头镇，形成组团副中心家电产业专业服务中心；优化古镇，培育其组团次中心职能。该组团被定位为：珠三角西岸最具活力的地方产业集群之一。此次规划将西北组团定位为珠三角西岸最具活力的地方产业集群之一，中山市经济社会发展的重要增长区域之一，产业发达、人居环境良
11、好的城镇密集区。未来西北组团将以特色产业、专业市场为基础，加强研发能力，提升产业发展能力，适时发展装备制造业，积极发展综合服务业，打造成市副中心职能。中山市组团式发展简图二、西北组团房地产市场的特点和发展前景目前西北部组团内部之间的发展还是极不平衡的。经济的发展是表现的一方面，同时由于经济发展的不同步伐而引起的房地产市场发展的差异也是相当明显的。西北组团房地产市场产品分析1、户型和面积据资料显示，2006年之前，三房户型最受欢迎，占市场的75.18%，选择面积在80120的大户型之间。但是资料同时显示，购买四房和二房，面积在6080和100120的客户也占了不少市场份额。据调查分析，预计未来的
12、购房客户会趋向于购买紧凑型三房和精致两房为主。2、建筑高度2007年之前，购房客户都集中购买多层的楼房为主，占市场份额的55.48%。这主要是因为中山市本地人喜欢居住传统多层楼层建筑的住房习惯而引起的饿。随着人们的消费观念、住房习惯和各楼盘开发档次的提升，人们有向小高层和高层转移的倾向。五、需求趋势尽管政府出台了一系列调控政策，但仍未减弱市民购房的信心，08年住宅市场需求旺盛。主要表现在以下几个方面：1、本地购房者是置业的主力军。本地居民以及在本地工作和投资的人士，是中山住宅市场长期稳定的客户层。随着生活水平的提高，其购房能力有了很大提升，二、三次置业已经见惯不怪，其对住房的要求亦呈现高端和多
13、元化的趋势，越来越注重小区环境、生活配套、教育配套、物业管理服务和交通的便利性等。2、外地客层看好中山。中山是传统的侨乡，濒临港澳、珠海和广州，凭借其优越的生活环境和便捷的交通，吸引着上述地区的购房者，形成了以度假和投资为目的需求点。需求特征销售面积稳步上升2007年，中山房地产市场需求继续稳步上升，根据国土资源局公布数据显示，全市商品房销售面积491.47万平方米，增长25.2%，上升的幅度较06年多了100多万平方米。近年来，农民购地自建观念得到有效改变，中山人二次甚至多次置业的比重在递增，投资观念得到加强。但是2007年10月以后，受国家宏观调控政策的影响，2008年上半年同时，根据调查
14、数据显示，近七成受访者会考虑五年内买房，其中选择2年内购房的比例高达72.9%，表明近两年内房地产市场的需求潜力较大。 “多少钱一平方米”和“位于什么地方”成为房展中参观者咨询最频繁的问题，而一般都是这两个问题之后，户型、周围环境、配套设施才逐渐纳入人们的思考范围。在“想买合适的房子”的标准下，价格和地段仍是购房者考虑最多的因素，而同时也是最大的障碍。对于大多数的消费者，房价仍然是其心中最主要的标杆，由于购房是大宗消费支出，购房者对价格看重不足为奇。好地段体现就是配套设施的健全，各类市政及生活的配套更加能被中山市民看重。楼盘若有优越的地段位置，经典合理的户型设计，也会加重购房者青睐的砝码。六、
15、价格趋势u 价格理性上涨，预计升幅扩大2008年上半年，全市商品房销售面积163.4万平方米，与去年同比下降35.2%，销售额72.6亿元，与去年同比下降15.5%。据中山市统计局的公布的数据，今年上半年全市商品房均价在4443元/平方米，同比上升了30.5%.从楼市的基本面来看，下半年楼市调整还是会继续的。然而重要的关键节点的成与败将成为楼市发展的关键所在。历年的7-8月份，在业界看来属于营销的保温期阶段。此前，不少地产商的做法均以“品牌巩固”作为营销的重点方向。一直被认为销售淡季的时期，今年7-8月份所谓的淡季将变得“并不太淡”。至少在供求一方，不少地产商均蓄势以待、不敢有一丝松懈，目前明
16、确“淡季”推货的项目显著增多；在发展商层面来看，半年或以上绷紧的资金链现状急需缓解。首先，由于5-6月份业绩并不如意，促使个别地产商无奈而为，如今实为尽力追赶业绩，确保年度销售目标。另外，作为9-10月份的“金九银十”预热月份，同时也将迫使不少地产商在7-8月份提前入市，拉长整个下半年“旺销”战线。在整个市场现状来看，试探性的供应、让利吸客的大方向在短期之内是较难逆转的。同时，8月的奥运会举办期间，发展商借势推广的可能性比较大，促销也会唱响主调。不少性价比较高的楼盘也有望吸纳一批刚性需求的客户。而至于奥运会过后，最令人关注的10月份，在今年的10月份依然会是一个十分关键的营销节点，在7-8月试探性的推
