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1、关于MLS中国化的探讨日期:2006-03-01 15:36:03来源： 作者：廖俊平、高堃、祝化冰 摘要与告白MLS（MultipleListingService），多重上市服务系统，在发达国家房地产市场被广泛采用的经营模式。MLS以会员联盟的形式，按照一定的规则信息共享，收益分成，很好地解决了不动产商品的不可移动性、交易复杂性、不及时性、融资性和客户分布的特殊性这一长期困扰房地产销售界的难题。MLS的引入将为我国房地产行业引入全新的经营理念，对于综合提高整个行业的服务水平以及从业人员素质有很大的推动作用。目前国内对MLS引进的研究仅止于理念介绍阶段，对MLS实施的具体构想，如实施流程、组织
2、架构、保障措施、佣金分配、环境优化以及实施模式等的研究涉及者甚少。本文立足于我国房地产现状，分析了引入MLS系统对于完善我国房地产市场的价值以我国目前实施MLS的可行性，详细阐述了关于在我国实施MLS的具体构想，提出了MLS的实施模式、环境优化措施以及保障体系，并就实施MLS所面临的信息安全及佣金分配这两个关键问题提出了解决方案。Abstract MLS(MultipleListingService)isawidelyadoptedoperation patternindevelopedcountriesrealestatemarket.Inthe formofmembership,MLSsh
3、aresinformationandprofits accordingtocertainregulations,andsuccessfullysolvesthe problemdisturbedtherealestatemarketforalongtime, namely,thecharacteristicsoftherealmerchandises:fixity, complicatedbargaining,laginfo,financingandparticularityof customerdistributing.TheintroducingofMLStothedomestic rea
4、lestatemarketwillbringusabrandnewtheoryof business,andalsoitwillgreatlyenhancetheservicelevelof thewholehousingindustryandthequalityofthestuff. Presentdomesticacademestudiesjustfocusonthe introductionoftheconceptofMLS,fewcomedownto practicalimplementation,i.e.operationflow,structure, safeguardmeasur
5、es,commissionsplits,environmental optimization,andoperatingmodel,etc.Thisarticlebaseson thecurrentsituationofrealestatemarketinChina,analyzes thefeasibilityofimplementingMLSinourcountry,and providesmeasurestoresolvethetwokeyissuesofthe implementation:informationsecurityandcommissionsplits.一、MLS介绍 （一
6、）MLS的历史起源及发展现状 1.MLS简介 MLS（MultipleListingService）系统，中文译名是多重上市服务，最初是于20世纪30年代产生于美国的一种房地产交易方式。由许多房地产经纪人联合起来共同建立信息系统，共享系统的信息资源，使客户委托的相关房地产业务能在较短的时间内完成。参加系统的每一位成员均采用独家销售的方式和客户签订委托合同，然后将此信息输入系统，由参加系统的全体成员共同推销，完成销售后参与销售的各成员按一定的比例分享佣金。 这个系统在建立初期采用了信息汇编形式，定期将这些汇编的信息发给系统成员。到了20世纪80年代，随着计算机技术的发展，原来的汇编形式就让位于计
7、算机网络，系统会员按规定将自己获得的独家销售的委托信息交付网络中心输入，所有的会员在家或办公室随时都可查看到发生在全市乃至全国房地产交易的委托情况。 可以说MLS的核心是通过特定的软件技术和网络手段，使加入该系统的各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的互通体系，其本质上是资源的整合。 2.国外MLS的发展现状 目前国外MLS的发展以美国最为成熟。在美国，MLS联盟已成为该国第一大行业组织。随着通讯技术的发展，MLS以互联网作为信息平台，提高了信息流通以及信息传递的有效性。现在几乎90%的房地产经纪都参加了MLS系统，95%以上的房产通过MLS销售，MLS所属网站被评为全美十大最具商业价值的
8、网站之一。MLS所展现的巨大的营销优势，使得这一系统被各个发达国家广泛引用，到目前为止，加拿大、英国、日本、澳大利亚等国都成功地实施了这一体系。 目前美国的MLS体系充分利用了现代科技成果，为成员及客户提供了更加便捷、更加周到的服务。例如，虚拟网络办公（VirtualOfficeWebsites）、网络数据交换(InternetDataExchange)、图像处理、销售跟踪、税收记录等特色服务都是当前MLS功能扩展的主要方面。因特网已经成为MLS交流信息的主要手段，大多数的MLS系统通过因特网来获取和发布信息。美国各个地区的房地产协会都建立了规模各异的MLS体系，在这些大大小小的MLS体系中，
9、有42%的MLS认为还没有遇到主要的竞争对手，另外有23%的MLS将对等网络（P2PNetwork）视为最大的竞争对象。从这一数据中我们可以看到MLS在市场上的垄断地位，以及网络对于MLS的重要性。 （二）MLS系统具有的优势和缺陷 1.MLS的优势 MLS以会员联盟的形式，按照一定的规则信息共享，收益分成，很好地解决了不动产商品的不可移动性、交易复杂性、不及时性、融资性和客户分布的特殊性这一长期困扰房地产销售界的难题。它不仅为消费者提供了尽可能多的房源信息和便捷服务，营造了一个公平竞争的流通环境，更使体系内房产销售迅速提升，使单个从事房地产销售业者的竞争力大大加强。MLS具有的优越性，使它在
10、激烈的市场竞争及长期的商业实践中脱颖而出，真正实现了房地产开发商、代理商、经纪商和消费者的共赢： 对于房地产经纪公司而言， （1）规范系统内的会员分工合作，真正实现了业者的资源共享； （2）获得系统成熟的管理模式和各种针对性强的交易文件； （3）享受系统提供的各种专业培训； （4）有效地处理资金缺少和经营规模小的问题； （5）提高工作效率，提升企业形象，赢得客户信任。 对于房产代理商而言， （1）提高销售速度、加快资金回笼； （2）提升了收益、扩展了市场份额； （3）获得统一、规范的标准化管理，有效取得代理权。 对于房地产开发商而言， （1）获得直接面对目标客户的流通渠道； （2）大大降低销售
11、成本，明显降低投资风险； （3）提高销售速度、加快资金回笼。 对于消费者而言， （1）有更多房源可供选择； （2）可以有针对性的选择符合预期的房源，从而节约购房成本。 2.MLS的主要缺陷： MLS的主要载体是internet和web，互联网在给MLS带来巨大成功的同时也给MLS带来新的挑战信息风险问题。尽管普遍认为数据信息是属于经纪人的，但大的经纪商之间，仍然就MLS管理中心应该在多大程度上控制信息的问题产生纷争。2004年芝加哥两大主要经纪商率领下属18个事务所退出当地最大的区域系统北伊利诺斯公司的MLS系统。该两位经纪人将这一举动归结于三个中心问题：数据的保护与控制，运作的组织结构以及技
12、术问题。这一事件在一定程度上暴露了当前许多MLS所面临的严峻形势。在NAR-CRT（美国房地产协会经纪人技术服务中心）所发布2004年MLS调查分析报告中，近80%的MLS中心都十分关注信息安全问题（如图1所示），并且积极采取各种手段来加强对信息的保护与控制，目前所采用的方式主要有三种：鉴定程序、内部审查、外部审查（见图2）。 在网络时代，经纪人的信息保护变得日益艰难，数字化信息可以很容易就被复制、盗用、恶意修改或毁坏。同时网络的普及使得数字化信息很可能在信息所有者不知情的情况下被许多机构获取。身份的失窃、欺诈行为、不必要的骚扰、恶意病毒等等都使得不动产信息的保护和控制成了MLS成功与否的关键
13、。 （三）MLS的典型运作流程 想要租购房屋的客户只需要在房地产机构或中介商的计算机终端上输入所要租买房屋的特征，就可以查出所有符合条件的房产，并可以通过网上的电子地图查看所选房屋的实际位置，通过网上播放的实地录像“考察”房产的外观、环境、及房内格局是否符合自己的喜好。如果这家公司的房源不够丰富，客户还可以通过MLS系统，在加入该系统的其他公司的数据库中查找有关房源。若能成交，则参与交易过程中的各家公司按一定比例分成。MLS的操作流程可用下图简略表示：图3MLS运作流程图二、我国目前实施MLS的可行性研究 （一）我国房地产中介业的发展现状 近年来，国家通过各种利好政策启动租房、换房服务，为整个
14、房地产市场的发展注入强大活力。在这种大环境下，房地产中介行业的发展势头也一路飙升，以短平快（投入少、经营灵活、服务快捷）的特点活跃了房地产市场，并在国家利好政策的扶持下有了一定程度上的发展，但由于发展历史不长、经验不足、行业发展无序、宏观管理不规范以及企业微观管理和经营落后，与房地产中介业的发展趋势和中国市场的需求相比存在着很大差距和一系列问题。 1.条块分割现象严重，缺乏强势品牌 整个房地产中介行业企业数量众多、良莠不齐、集中度低，缺乏强势品牌，且具有很强的地域性，共享信息资源少，在一个地区同时存在多家同类企业竞争局面，市场竞争格局中缺乏占有绝对份额的垄断者，很少有公司可以成功地把自己的品牌打入外地市场，仍然处于地区分割的格局，跨地区或全国性的品牌尚未形成。 2.不公平、不正当、无序竞争严重 部分企业不讲诚信、欺诈等行为的发生，损害了行业的整体利益，而这些损失却要行业内所有的企业来共同承担。在这种博弈情况下，违约、失信、欺诈经营成为企业的最佳策略。企业间竞争不择手段，抄后路现象严重，通过降低佣金、替开发商支付违约金等手段来获取代理业务的行为严重抑制了一些优秀企业开展诚信经营、公平竞争的积极性。 3.缺乏技术资本投入，经营模式单一落后 目前，许多房地产中介服务机构缺乏必要的信息管理手段和电子通讯技术，对信息资源的开发利用缺乏广度和深度，导致浪费，难以发挥行业优势。对目前我国房产
