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1、 个人分析，重要的有三点！1.善法发现的眼睛！2.有聪明的脑袋！3.要会把握商机！当你利用你的眼睛发现一个不错的地方的时候，当然要有聪明的脑袋去获得他，仅仅获得不是重要的，重要的是看准商机让他为你赚钱！了解每个区域价格！地段 ！没个区域和地段外墙贴砖的单价走到那里马塞克！喷涂 高级喷涂 在次就是混合的你这些掌握的就好办事了各种用途的房地产估价有其个性和共性，在实际估价工作中，由于估价的目的有租赁、抵押、交易、拆迁等等，因此估价人员应在掌握这些用途的房地产估价共性和个性的基础上，探索规律、融合贯通，同时对某一地区某一类用途的房地产估价，不能只采取一种估价方法，需具体问题具体对待。 一、估价基本方
2、法1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计与前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价；(1)根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。(2)根据估价房产
3、的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标准为准，不需另行计算)。(3)楼层、墙体和层高的修正。评估公式：房产现值=建筑面积房屋重置价格标准(1楼层、借、共墙、层高修正系数)装修水电设备调价成新率若情况不复杂可用简化公式：房产现值=建筑面积房屋重置价格标准成新率1.52.市场比较法。市场比较法在房地产价格评估中广泛应用，它是通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的一种方法。由于房地产有其特殊性，决定了不存在定金相同的两宗房地产。因此，市场比较法操作的关键是：估价人员就待估房地产与比较实例房地产在
4、地理位置、结构、小区配套与交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行差别修正，差别修正的准确性直接影响估价结果的准确性房 地 产 经 营 与 估 价百科名片房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。其中：房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应围的业务。目录特点房地产开发与房地产开发经营的区别存在的问题与原因1. 观念危机2. 市场秩序不规3. 企业规模小、整体实力弱4. 房地产开发的资源配置不
5、合理5. 管理不到位，部门间配合不融洽风险的成因风险的类型1. 房地产经营管理自然风险2. 房地产经营管理社会风险3. 房地产经营管理经济和市场风险4. 房地产经营管理技术风险5. 房地产经营管理企业部风险风险管理方法1. 回避风险2. 转移风险3. 减轻风险的损失4. 对经营项目实行保险可行性研究1. 可行性研究的含义2. 可行性研究阶段划分3. 可行性研究的容4. 可行性研究报告特点投资周期长、金额大、周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚。 房地产开发企业自身资金有限，而且需要不断地滚动投入，获取最大的利润。所以，它们不仅需要从金融机构融资，而且需要吸收社会资金参与开发；另一方面，大量
6、社会资金因为资本的逐利性特点，也积极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业；还有一些企业拥有可供开发的土地，但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质，需要与房地产开发企业进行合作开发。同时，房地产开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。基于以上的客观需要，本着共担风险、共享利润的原则，房地产合作开发经营逐渐成为中国房地产开发的主流。房地产开发与房地产开发经营的区别房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依中华人民国城市房地产管理法的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是中华人民国城市房地产管理法第二条第三款明确的定义。 而房地产开发经营
7、是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院城市房地产开发经营管理条例第二条明确定义的。 因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。最高人民法院在民事案件案由规定中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发资格，但实践中经营有把具有房屋预租性质的自建房(非商品房)合建合同纠纷
8、当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格，就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系，必然涉与到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。 我国房地产法律法规对开发经营房地产是有主体资格要求的，因而合资、合作开发经营房地产合同的当事人一方必须具有房地产开发经营资格，这是对此类合同的主体资格要求。房地产开发经营涉与到国家的重要产业，对国民经济有重要影响，资金投入量很大，最重要的是涉与到土地资源的利用，所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求，不具有房地产开发经营资格的企业不能进行
9、房地产开发经营。中华人民国城市房地产管理法第二十九条和国务院城市房地产开发经营管理条例第二章就此有特别规定。而自中华人民国合同法颁布后，对合同的主体资格要求绝大多数合同没有特别要求，在这一点上，合资、合作开发经营房地产合同与其它类型合同是有区别的。存在的问题与原因随着经济的不断发展和市场经济体制的不断完善与市场的不断开放，房地产开发经营中存在着诸多问题，这些问题既有观念的原因，也有体制方面的原因，具体分析主要有以下几个方面：观念危机观念危机是制约房地产开发企业发展的最大障碍，这种危机主要表现在以下三个方面：(一)被动的市场意识。认为用计划经济和行政的手段完全可以替代市场经济的手段，有这种意识的
10、主要来源于政府和行政主管部门；认为现在的市场体制不完善，开发企业虽做好了竞争的准备，却无竞争的环境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市场机会、竞争不均等，信心不足，怨天尤人，有这种意识的主要来源于开发企业。(二)盲目的市场意识。认为房地产开发业只有靠引进外商、外资，才能带动房地产开发业，乃至经济、社会的发展，“蝴蝶”、“苍蝇”来了都是客，只求一个“外”字和规模的“大”字，谁都可以搞开发，谁都能搞好开发，这种观念主要来源于地方党政领导，他们急于发展城市建设和经济。这种观念的根源只追求政治效益，不按市场规律办事。(三)狭隘的市场经济意识，认为市场经济的初期，可利用各项制度的不完善进行房地产开
11、发投机，专搞空隙项目或边缘项目或隐藏项目，在短期求得利益，在无序、无诚信、不规的环境中生存。这种观念只要来源于一些小企业、无实力的企业，他们寄希望房地产开发市场越不规越好、越混乱越好，这样就对他们越有利，他们就越有机会，可争得一线生存的空间。市场秩序不规房地产开发业的发展不仅需要有市场经济体制下的诸多配套法规、政策的支持，还需要有完善的土地供用制度、城市规划与房地产管理相关制度的支持，要有房地产开发业生存和发展的环境，更要有良好的市场环境和规的市场秩序。目前的房地产开发经营市场秩序方面主要存在以下几个问题：(一)土地供用制度不完善。土地供用存在大量的协议出让、意向出让、暗箱隐形出让，公开招标或
12、拍卖出让土地的极少。(二)城市规划执行管理不到位。规划变动、调整频凡，随意性极强。(三)房地产开发经营的政策、法规执行不严，管理乏力。资质审批不严，鱼目混珠，、违规经营者得不到查处。有资质和无资质者同轨经营，行政的和市场的同跑道竞赛，明的和暗的互争市场，在一定程度上制约了房地产业健康、快速的发展，造成管理不规、竞争无序、发展不平衡、市场比较混乱。分析其原因主要是经济落后、不发达所至，认为要想发展地方经济，要想招商引资，要想扩大影响，就必须在法规、政策的执行上和管理力度上予以放宽。企业规模小、整体实力弱房地产开发企业力较弱，规模普遍偏小。计划经济时期组建的开发企业是一些国有的老企业，他们人员多、
13、负担重，市场竞争力不强；后期组建的开发企业大多是股份制、民营性质的企业，他们组建的时间短、经验不足，综合实力不强，一些企业甚至只有一、两个低级技术人员或外聘几个“挂羊头”的技术人员或无技术人员，无经营场所，无资金，他们仅靠搞低层次、低技术含量的单体项目经营，开发的档次不高，难以形成规模，整体竞争实力弱，更谈不上走出去参与竞争。房地产开发的资源配置不合理房地产开发的低级企业过多，人财物配置不合理，资源浪费，有限的资金多头投资，规模小，社会、环境、经济效益无法同步实现。一些地区低等级资质的开发企业有几十家甚至上百家，这样一来，资源严重浪费视必造成市场秩序的混乱和无序竞争的加剧，甚至助长一些腐败之风
14、。究其原因是行业主管部门宏观管理和调控的力度不够。管理不到位，部门间配合不融洽近来国务院关于加强国有土地资产管理的通知和七部委关于整顿规房地产市场秩序的通知等一系列政策相继出台，城市规划和建设的法规、政策不断完善。但城市建设管理部门的管理始终难以到位，城市规划、土地出让、房地产开发项目的审批随意性强，贯彻国务院、省部委的地方文件规章制度制定的多，各部门各司其政，管理配合不融洽，难以达成共识，实际落实的少。其成因是各部门本位意识太强，部门利益太高，认为只要做好自己的小文章就可以了，缺乏全局观念、综合管理与协同配合意识。风险的成因任何经营管理活动都是有风险的。所谓经营管理风险，就是经营管理者在经营
15、管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性。 1.房地产位置的不动性或固定性，在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性； 2.房地产投资时间的长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性； 3.房地产投资经营的固定性，决定了房地产投资经营的不易变现性； 4.房地产市场信息的分散性，决定了房地产市场的不充分性和变现的困难性。 房地产经营管理风险，在不同阶段有着不同的表现形式和作用。风险的类型为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产风险的管理，根据一定的标准可以把房地产经营管理风险划分为不同的类型。房地产经营管理自然风险房地产经营管理的自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。房地产经营管理社会风险房地产经营管理的社会风险，大体上来自两个方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如国家政治状况和政治形势的变化，国家的宏观经济政策和房地产方面政策的变革，以与国家和房地产方面法律法规等变动形成的房地产经营管理风险；二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、抢劫、
