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1、致 委 托 方 函致肖燕女士：受您的委托，我们对您持有的位于重庆市万州区白岩路后街金座的房地产抵押价值进行评估。估价对象重庆市万州区白岩路后街金座，结构为砖混，建筑面积110平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为2066年。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点为2013-5-25估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对
2、上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2013-5-25年的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑物面积：110平方米房地产总价：773924.8元大写金额：柒拾柒万叁仟玖佰贰拾肆点捌元整单位价格：7035.68元/平方米重庆红高粱房地产评估有限公司二0一三年五月二十五日推荐精选估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家
3、标准房地产估价规范和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的房地产估价抵押指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。8、本评估报告由重庆红
4、高粱房地产评估有限公司负责解释。9、参加本次估价的注册房地产估价师签名。估价师签字注册房地产估价师注册证书号签名陈思20101753陈思推荐精选陈露20101748陈露估价的假设和限制条件一、估价的前提条件1、本报告评估价格为估价对象在现状正常使用条件下、估价时点为2013-5-25的抵押价值。同时，根据银行的需要，提出在快速变现情况下的价值，但未考虑估价时点与快速变现可能发生时的时间因素的影响。2、本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。如改变估价目的，本估价结果应进行调整。3、估价对象技术经济指标说明：根据房屋所有权证【渝房权证市私字第5630402号】，估价对象建筑面积为1
5、10，房屋用途为居住用房。4、本报告仅对估价对象房屋做一般性查看，未对其进行结构、装饰及设施等内在质量的测试，不对该房屋是否有内部缺陷作鉴定。本报告以估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前提。推荐精选5、本报告估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值。根据房地产估价抵押指导意见：抵押价值=市场价值-法定优先受偿款，法定优先受偿款包括：拖欠的建筑工程款、已设定的抵押权、法律规定的其他情形。二、估价结果和估价报告的使用1、本报告自估价报告出具之日起12个月有效。2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，或政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时，估价结果需做相应的调整。3、
6、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，由使用方负责。4、本报告分为房地产估价结果报告和房地产估价技术报告两部分，估价方仅提供给委托方房地产估价结果报告，房地产估价技术报告留作备案存档及行业行政主管机关检查。估价的有关技术问题由重庆红高粱房地产评估有限公司负责解释。三、需要特殊说明的事实1、本估价报告所依据的与估价对象有关的法律文件均为委托方提供，本评估公司未向政府有关部门核实。2、本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况。但此种情况不影响计算结果及最终估价结果的客观准确性。（
7、此页以下无正文）推荐精选房地产估价结果报告一、委托估价方姓名：肖燕居民身份证号：500118198307173695地址：重庆市万州区白岩路后街金座二、估价方重庆红高粱房地产评估有限公司房产资质级别：三级 资质证书号：41010376营业执照：410100100074883-1/1法定代表人：叶晨联 系 人：叶晨 联系电话：13592667506 固话：0371-60986756地 址：重庆市万州区白岩路后街金座三、估价对象（一）估价对象产权登记状况房屋权利状况位 置重庆市万州区白岩路后街金座房屋所有权证号渝房权证市私字第5630402号房屋产权人 肖燕建筑结构砖混结构建筑面积 110平方米所
8、在层 8/26共有权人 无房屋共有权证号无设定他项权利 无推荐精选（二）估价对象使用状况1、估价对象综合情况建 筑结 构砖混建 成年 代2006装 修情 况精装修综合成新率7产 权性 质商品房他 项权 利无使 用状 况出售房屋用-居住用房主朝向北总楼层26所 在楼 层8/26建筑物类 型多层住宅户 型结 构 三室一厅一卫户内平面布局合理小 区环 境一般车位状况地下停车场临街状况临 街2、估价对象装修设备情况（三）估价对象区域状况估价对象位于万州区白岩路后街金座，其所处地理位置交通便捷，周围市政设施齐全，商服配套设施较齐全，能满足该居住性物业的要求，详见下表居住社区成熟度居住用地比例较高居住小区
9、规模较小小区入住率高社区发展完善程度完善居 民 构 成商住区小 区 品 质中档社区交通便捷度道路通达度临交通型主干道公 交 线 路205、505、202、109推荐精选区域主要道路白岩路距公交站点距离近距主干道距离近距地铁（城铁）站距离 无公建配套情况周边商服配套重百、百盛附近文化教育机构高笋塘小学、三峡学院附近医疗机构三峡中心医院幼儿园小燕子幼儿园、爱米亚幼稚园附近公园三湾公园其 他重庆农村商业银行、中国邮政基础设施配套情况七通一平(市政供暖)估价对象所处环境一般四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2013-5-25六、价值定义本报告中的估价结果
10、是为委托方以估价对象进行抵押贷款提供参考依据，所评估出的价格为估价对象在现状使用条件下于估价时点的房地产抵押价值。快速变现价值是在市场价值基础上，考虑了快速变现因素的价值。 七、估价依据1、有关政策法规和文件：推荐精选中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房地产转让管理规定、城市房地产抵押管理办法、中华人民共和国担保法、重庆市房地产抵押管理办法（重庆市政府2003年第5号令）、重庆市房地产转让管理办法实施意见等。2、技术标准房地产估价规范【国标GB/T 502911999】城镇土地估价规程【国标 GB/T 185082001】3、评估相关的资料房屋所有权证【渝房权证市私
11、字第5630402号】复印件4、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。八、估价原则此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操性原则。1、合法原则估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象已取得房屋所有权证，具备合法性。2、最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最
12、为有利，并以此为前提估价。3、替代性原则根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。推荐精选4、估价时点原则由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。5、谨慎原则房地产抵押估价应遵守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时
13、，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。经调查，本估价对象不存在法定优先受偿款，并根据市场实际交易情况和估价对象的租赁收益情况不高估市场价值。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和收益法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是目前估价对象所在区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件；二是同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实
14、地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和收益法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑：一是目前估价对象所在区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件；二是同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。推荐精选具体估价步骤如下：1、市场比较法：是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例，参照该案例的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，求取估价对象的房地产现值。2、收益法：是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。3、将上述两种方法的计算结果进行综合分析，确定估价对具体估价步骤如下：1、市场比较法是根据替代原则，选取同一供需圈内、同一性质、同一结构类型的近期内已发生交易的三个交易案例，参照该案例的交易情况、期日、区域以及个别因素等差
