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1、华容县华华奥房地地产建设设项目可行性研究报告编制单位位：岳阳阳华奥纺纺织有限限公司二一三三年五月华容县华华奥房地地产项目目可行性性研究报报告目 录第一章总总论31.1 项目概概述31.2主主要建设设内容及及规模441.3可可行性研研究依据据与范围围41.4主主要经济济技术指指标51.5研研究结论论6第二章项项目建设设背景及及必要性性72.1项项目建设设背景772.2项项目建设设必要性性10第三章市市场分析析与定位位123.1 市场投投资环境境123.2 市场需需求分析析163.3 市场供供给分析析183.4 营销策策略200第四章项项目选址址与建设设条件2244.1 项目选选址2444.2 建
2、设条条件255第五章项项目实施施方案3305.1 设计原原则3005.2建建设项目目的定位位30第六章环环境影响响评价3356.1 编制依依据3556.2 环境影影响分析析356.3 环境保保护措施施376.4 环境影影响分析析结论441第七章项项目节能能427.1合合理用能能标准和和节能设设计规范范427.2项目使使用能源源选用原原则4227.3项目节节能措施施43第八章劳劳动、安安全及消消防4558.1安安全卫生生方针和和原则4458.2安全卫卫生目标标458.3安全、卫卫生设施施458.4消防设设计466第九章项项目管理理及实施施进度安安排4889.1 项目管管理4889.2 项目建建设
3、工期期安排和和施工进进度499第十章投投资估算算及资金金筹措方方案50010.11 投资资估算55010.22 资金金筹措及及使用552第十一章章项目经经济分析析与预测测5311.11 项目目销售收收入预测测5311.22 成本本估算55411.33 项目目损益分分析55511.44 项目目现金流流分析55511.55 财务务盈利能能力分析析56第十二章章研究结结论及建建议58812.11 可行行性研究究结论55812.22 建议议58第一章 总论1.1 项目概概述1.1.1项目目名称华容县华华奥房地地产建设设项目（以以下简称称“项目”）。1.1.2建设设单位华容县华华奥房地地产有限限公司（筹
4、筹）。1.1.3项目目建设地地点项目建设设地位于于华容县县迎宾南南路1118号，地地处华容容中心城城区核心心地带，周周边1公公里范围围内有幼幼儿园、学学校、医医院、体体育馆、商商场、市市民广场场等生活活配套设设施健全全，且岳岳常高速速（岳阳阳-常德德）横贯贯县城，水水路、陆陆路交通通便利，十分适合城市居住生活。1.1.4占地地面积本项目总总用地面面积1667288（约约合255.099亩）。1.1.5项目目总投资资及资金金来源本项目总总投资估估算为1145559.66万元，所所需资金金由企业业自筹。1.1.6项目目建设期期本项目预预计建设设期为119个月月，自220133年6月月至20014年
5、年12月月。1.2主主要建设设内容及及规模本项目总总建筑面面积6557388，其中中住宅建建设面积积508868，商业业门面551199，公寓寓29778，主要建建设2栋栋18层层住宅楼楼、1栋栋24层层住宅，11栋5层层商住楼楼，建设幼儿儿园1座座及配套套用房11栋共5000。项目目建筑密密度为227.552%，容容积率为为3.555，绿绿化率为为45%，总停停车位3349个个。1.3可可行性研研究依据据与范围围1.3.1项目目研究依依据1) 项目建设设用地规规划许可可证。2) 国有土地地使用权权证。3) 项目开发发设计方方案。4) 项目市场场调研情情况、项项目简介介。5) 项目营销销方案，
6、及及其它相相关资讯讯。6) 有关专家家对宏、微微观市场场的洞察察、把握握及了解解； 7) 有关政策策、法律律、法规规、标准准、规范范、规定定及定额额；8) 工业与民民用建筑筑可行性性研究深深度要求求。1.3.2项目目研究范范围本报告通通过周密密的市场场调研与与投资论论证，重重点研究究和阐述述下列本本项目相相关问题题：1) 市场现状状与需求求预测；2) 项目建设设必要性性；3) 建设条件件与资源源配置；4) 选址、建建设方案案与功能能布局； 5) 节能、消消防与环环保；6) 项目实施施计划；7) 投资估算算、资金金筹措；8) 经营方案案及其核核心竞争争力；9) 效益预测测与财务务分析；10) 风
7、险防范范。1.4主主要经济济技术指指标主要经济济技术指指标见下下表。表格 11 主要要经济技技术指标标表序号项目名称称单位指标值备注1项目总占占地面积积亩25.0092项目总建建筑面积积m26573383项目分期期期4功能分区区4.1住宅5086684.2商业铺面面511994.3物业用房房500不作销售售4.4车库个3495容积率%3.5556建筑密度度%27.5527绿地率%458项目建设设周期月19项目前期期调研期期不计在在内9项目投资资总额万元145559.66010项目计算算期内净净现值万元33355.233所得税后后11投资利润润率%53.22312销售利润润率%29.99213全
8、部投资资回收期期年3.3所得税后后14建筑开发发成本元/ mm215311.91.5研研究结论论本项目的的实施，不不仅符合合“构建社社会主义义和谐社社会”的需要要，更是是顺应人人们对中中高档住住宅的消消费趋势势，提升升华容县的的住宅品品质。项项目的实实施，对对进一步步促进华华容县经经济发展展，加快快华容县城城市改造造步伐，改改善居民民生活环环境，确确保居住住环境质质量和居居民生活活水平稳稳步提高高，推进进社会主主义和谐谐社会具具有重要要的现实实意义。经经分析论论证，项项目建成成后具有有良好的的经济效效益和显显著的社社会效益益，项目目各项建建设条件件基本具具备，因因此，本本项目是是必要的的、可行
9、行的。第二章 项目建建设背景景及必要要性2.1项项目建设设背景2.1.1. 岳阳市市社会经经济发展展状况岳阳临长长江、滨滨洞庭，素素称“湘北门门户”。现辖辖汨罗、临临湘2个个县级市市，平江江、岳阳阳、华容容、湘阴阴4个县县，岳阳阳楼、云云溪、君君山3个个区以及及岳阳经经济技术术开发区区、湖南南城陵矶矶临港产产业新区区、南湖湖风景区区和屈原原管理区区。总面面积1.5万平平方公里里，20012年年末常住住人口5552.31万万。岳阳阳交通区区位优势势明显，全全力打造造中部地地区重要要的综合合交通运运输枢纽纽。水路路：拥有有1633公里长长江岸线线，其中中深水岸岸线544.7公公里，沿沿线4000多
10、个个港口口口岸，其其中城陵陵矶港是是最大、最最早的深深水港口口，位于于岳阳市市东北115公里里长江与与洞庭湖湖交汇处处，隔江江与湖北北监利县县相望，是是长江中中游第一一矶，“长江八八大良港港”之一，也也是湖南南惟一的的国家一一类口岸岸。20011年年开通至至宁波、南南通、太太仓、上上海4条条“五定”始发班班轮外贸贸运输航航线，220122年岳阳阳至香港港澳门直直达航线线正式开开通，成成为国内内首条内内河港口口直达港港澳航线线，城陵陵矶已成成为沟通通内陆腹腹地与海海外、外外省最主主要物资资贸易的的水运基基地和通通道。目目前，城城陵矶新新港二、三三期和沿沿江港口口群正加加快推进进，航段段规划水水深
11、由33.7米米增至44.5米米，港口口通行能能力将进进一步提提升。与与此同时时，岳阳阳坐拥东东洞庭湖湖，水域域面积达达2655万亩，占占全部洞洞庭湖水水域面积积的633.1%，南连连湘、资资、沅、澧澧四水，拥拥有长江江三口、汨汨罗江、藕藕池东支支、华容容河、新新墙河、临临湘长安安河等大大型支流流。长江江干流、洞洞庭湖水水系年平平均过境境水量663700亿元，其其中洞庭庭湖占447.00%，最最大汛期期时，过过境水量量占全国国的233.0%，通过过城陵矶矶汇入长长江，形形成了岳岳阳独有有的水运运优势。公公路：1107国国道、3308省省道、京京珠高速速公路、随随岳高速速公路穿穿境而过过，京港港澳
12、复线线、岳常常、岳长长、通平平、石华华、岳望望、岳宜宜、临岳岳5条在在建高速速公路正正如火如如荼进行行;洞庭庭湖环湖湖公路建建设畅通通沿江通通道。铁铁路：京京广铁路路、武广广铁路客客运专线线连南贯贯北，荆荆岳铁路路煤运通通道、松松阳湖进进港支线线、岳吉吉、岳九九等铁路路呼之欲欲出。航航空：距距长沙黄黄花国际际机场1130公公里，武武汉天河河国际机机场1880公里里，岳阳阳机场已已进入国国家支线线机场计计划。220122年，全全市地区区生产总总值（GGDP）首首次突破破20000亿元元，达到到21999.992亿元元；完成成固定资资产投资资11668.111亿元元；实现现社会消消费品零零售总额额
13、6877.4亿亿元；城城镇居民民人均可可支配收收入首次次突破2200000元，达达到2221100元；农农村居民民人均纯纯收入883266元；财财政总收收入首次次突破2200亿亿，达到到2300.655亿元；金融机机构本外外币存款款余额111366.1亿亿元，贷贷款余额额达5886.77亿元。GGDP、规规模工业业增加值值、固定定资产投投资、社社会消费费品零售售总额、财财政总收收入等主主要经济济指标总总量继续续稳居全全省第22位。220122年，全全市拥有有规模以以上工业业企业113944家；限限上商贸贸企业113044家，其其中限上上法人企企业3222家；资质以以上建筑筑企业2210家家。2
14、.1.2. 华容容县社会会经济发发展状况况华容县位位于湖南南省北陲陲，岳阳阳市西境境，北倚倚长江，南南滨洞庭庭。全县县总面积积16442平方方公里，人人口711万，耕耕地面积积81万万亩。220122年全县县生产总总值达到到2166.544亿元，较较上年同同期增长长5.44%。其其中：第第一产业业增加值值47.78亿亿元，增增长3.8%；第二产产业增加加值1008.778亿元元，增长长4.00%；第第三产业业增加值值59.97亿亿元，增增长9.2%。全全社会固固定资产产投资完完成1442.992亿元元，增长长33.6%。220122年实现现社会消消费品零零售总额额63.49亿亿元，较较上年增增长144.2%。城镇镇零售额额实现660.007亿元元，较上上年增长长14.6%；县城城城区零售售额144.422亿元，比比上年降降低266.1%；城镇镇以下零零售额实实现3.4亿元元，较上上年增长长7.00%。年年末全县县户籍人人口711.355万人，其其中：非非农人口口11.65万万人；全全县常住住人口771.441万人人，其中中：城镇镇人口为为28.38万万人，农农村人口口为433.
