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1、新圩疗养院项目策划书二0三年十二月第_章总论、五、1.2.3.4.第一章项目概况承办单位简介项目策划编制依据项目策划编制内容 项目方案及结论 建设内容级规模劳动定员及职工来源 项目实施计划投资计划及资金筹措方案项目建设背景一、市场分析1. 国内疗养院市场情况2. 国内疗养院市场发展趋势项目的目标客户群体的定位第四章运营方案一、经营体系1. 一级运营层次2. 二级运营层次3. 三级运营层次二经营理念1、生态健康理念一、交通优势 二地理优势 三、政策优势 第三章市场分析2、酒店旅游运营理念3、营销理念三、资源集聚1. 搭建招商平台2. 建立合作联盟品牌经营1. “产品”开发阶段2. 品牌培育阶段3
2、. 品牌深化阶段第五章组织机构、劳动定员及培训一、 组织机构 二劳动定员 三、职工来源培训第六章投资估算估算范围和估算依据n /一匚总投资 设投资估算流动资金估第七章经济效益及社会效益一、 经济效益 二社会效益第一章总论一、项目概况1、项目名称：新圩疗养院2、建设地点：惠州市新圩镇东风管理区3、承办单位：惠州市民政局深圳市正大和实业有限公司4、项目负责人：罗耀辉邮 编：518000联系电话：5、建设性质：新建6、项目建设年限：3年7、项目概况简介：惠州市新圩镇东风管理区位于广东省惠州市 新圩镇南部，距深圳市仅2公里。东距G205国道2.8公里，东距长 深高速3公里，交通便利。西北临山、背靠梅湖
3、，风景优美。该项目 占地面积500亩.其中建筑用地180亩，绿地面积320亩。包括：疗 养院、旅游酒店、老娱乐多功能娱乐楼、门诊楼、多功能康复楼、实 践楼、膳食厅、百草生态园、生态农场等.入住床位500人次，集医 疗、休闲、教育、健身、娱乐于一体的一流养老设施及疗养专业机构。二、承办单位简介深圳市正大和实业（集团）有限公司是经广东省工商局核准登记 注册的有限责任公司，集团成立于2010年，注册资金1个亿，法定 代表人：罗耀辉。主要经营范围：投资兴办实业及房地产开发、物业 管理；从事商贸代理及咨询服务；经营电子科技类产品；公司下设物 业部、开发部、办公室、经理室、财务室等职能部门。现公司的主要
4、领导成员平均年龄35岁，全部具有大学本科以上学历，具备中高级 职称，具备知识化，年轻化的特点。从企业的营业收入和利润总额来 看，其营业利润率在10%以上，属于较佳水平，经营管理较好，财 务状况比较理想。三、可行性报告编制依据1、全民国民经济和社会发展“十二五”计划纲要；2、广东省国民经济和社会发展“十二五”计划纲要;3、广东省社会保险基金管理局颁布的相关文件；4、广东省国土资源厅颁布的相关文件；5、旅游发展规划管理暂行办法；6、建设方提供的相关资料；7、建设部颁发的有关规范、标准、定额；8、其他文件资料。、可行性报告的编制内容依据国家有关政策和行业规范、规程，广东省相关部门的有关政 策法规，本
5、报告对项目建设的必要性、项目建设的规模和内容、运营 方案、实施进度进行了分析和评述，对项目的投资估算和经济效益， 社会效益进行全面论证和研究。五、建设方案与研究结论1、建设内容及规模1.1功能定位将新圩疗养院打造成一个立足深圳、辐射珠三角的，集 老年人养老、疗养、教育、度假、休闲娱乐一体化的专业疗 养机构。1.2建设内容及规模本项目的建设内容为：疗养院中心、老年公寓、老年大 学、门诊楼、多功能康复楼、综合服务楼（餐饮）、农业观 光园等相关配套措施。其中：（1）疗养院中心三栋，床位500张，建筑面积为20000平 方米；（2）老年公寓（接待、住宿、会议）一栋建筑面积为5000 平方米；（3）门诊
6、楼、多功能康复楼：建设面积为3000平方米；（4）综合服务区（餐饮）一栋：建设面积为3000平方米;（6）农业观光园：建设面积为100亩；（7）主题公园、景观平台：占地面积为20亩；（8绿化面积，绿化带建设，建设路灯5000米长.占地面积为 40亩2、劳动定员及职工来源本项目共需员工205名，各类人员按照精简效能的原则 和岗位工作的需要，面向社会公开招聘或从大专院校应届毕业生选聘。3、项目实施计划本项目预计化建设期自2014年7月至2016年12月底， 共计2年半。4、投资估算与资金筹措方案本项目共投资31500万元。其中固定资金投入为30000 万元，流动资金1500万元。随着我国经济社会的
7、快速发展，人们的生活质量越来越高，人均 寿命较以前大大延长，社会趋于老龄化。特别是我国“四二一”家庭 结构的增多，一对夫妇要承担4个老人的养老义务，养老问题已成为 一个严峻的社会问题。考察到目前惠州、深圳地区尚无一家上规模、 上档次的集老人养老、休闲、疗养、娱乐等于一体的专业机构，招商 弓I资建设上规模、上档次的养老，疗养、休闲性质的机构符合社会需 求，前景看好。一、交通优势项目选址的惠州市新圩镇是广东省中心镇，具有得天独厚的地理 位置，毗邻港澳，地处惠州、深圳、东莞三地的交界地带，是深莞惠 三地的地理几何中心，素有金三角”的美誉。镇中心区距惠阳区行 政中心所在地淡水街道办事处18公里，距南海
8、石化项目所在地大亚 湾31公里；西与东莞市清溪镇隔山相望，距清溪镇中心区28公里， 距东莞市区58公里；南与深圳市坪地镇相连，距深圳市区49公里， 北距惠州市区29公里。镇内交通网络纵横交错，四通八达，惠（州） 深（圳）公路（ 205国道），淡（水）清（溪）公路（358省道）和 惠盐高速公路贯穿全镇，建设中的博深高速和规划中的沙清高速跨境 而过。二地理优势辖区地势北高南低，地形主要以丘陵平地为主，属亚热带季风气 候，雨量充沛，四季宜人。镇内山林资源丰富，有惠阳最高峰白 云嶂，林地景色优美，颇具特色。是养生、休闲、娱乐的最佳去处。三政策优势新圩镇将大力发展山地生态旅游及特色产业配套服务也将为本
9、项目带来很好的投资环境及相关扶持政策。依托新圩镇的天然交通优势、地理优势、政策优势，整合自然资 源，使新圩镇的资源优势转化为经济效益优势具有较强的操作性。第三章市场分析市场分析内疗养院市场情况近几年，我国疗养院行业发展迅速，产品产出持续扩张，国家产 业政策鼓励疗养院产业向高技术产品方向发展，国内企业新增投资项目 投资逐渐增多。投资者对疗养院行业的关注越来越密切，这使得疗养 院行业的发展研究需求增大随着我国经济的发展和进入老龄化社会， 私人疗养需求将有极大的需求，直接促进中国私营疗养院的高速发 展。截至2013年10月份，我国老年人口数量将突破2亿大关，达 到2.02亿，老龄化水平将达到14.8
10、%，2020年进一步增至2.48亿。 体弱的老人是疗养院最主要的消费者，面对2亿人的大市场，中国疗 养院发展前景非常乐观。行为和数字反映出，近年来，老年消费者的消费观念已经发生了 重大的变化，他们更乐意接受新生事物；老年人越来越注重曾被他们 忽略很久的打扮和穿着；他们的消费观念越来越向年轻人靠拢。目前中国每8人中就有1位老人，到了 2050年，每3-4人中就 将有1位老人，大量患病老人的护理工作将社会化，但现在中国疗养 院严重匮乏。老年人对疗养院服务需求大、增长快、要求高与全社会 疗养院数量少、质量差、增速慢之间的矛盾日趋尖锐。随着老龄化社 会脚步加快的压力，巨大的患病老人的护理需求日益凸显。
11、随着人口 老龄化的加快，一些患病老人住进疗养院已经成为必须，这也为民办疗养院发展提供了难得的机遇。2、内疗养院市场发展趋势（1）疗养观念提高趋势最近两年随着居民生活水平的提高，人们的健康保健观念发生很 大变化。大家逐渐认识到与其有病后再治疗，不如通过保健、体检提 前防病查病。因此，近两年疗养市场大众化趋势明显。疗养并不是干 部或专家们的专利，人人都可以疗养观念正在深入人心。随着疗养市 场大众化趋势的显现，前些年放弃疗养主业，谋求房屋租赁，或变身 宾馆维持生计的疗养机构再一次把目光瞄准疗养”，纷纷重塑身形， 要再扛疗养大旗。（2）私营疗养院投资加速趋势现阶段，中国疗养服务呈现典型的“哑铃状”特征
12、，一端是政府 提供基本服务的传统疗养院，依靠政府财政支持以维持运营；一端是 越来越多外资投资的机构，通过高投入高收费的形式实现盈利。而面 向大众的专业化服务机构非常匮乏，而且与市场需求也有很大的错 位。市场对疗养机构服务需求大、增长快、要求高与全社会疗养机构 数量少、质量差、增速慢之间的矛盾日趋尖锐，未来将有越来越多的 民间资本参与到投资和运营。疗养机构中来。民间机构投资的盈利性， 依赖于更成熟的疗养市场的形成。（3）经营细分化趋势疗养院的服务是多层次、多方面的，是针对服务对象的需求提供 医疗、生活、心理精神等全方位的综合服务。这就要求疗养院在未来 的经营发展中注重市场细分，发掘市场机会，开拓
13、新市场。二 项目的目标客户群体的定位项目主要面对的是深惠两地，并以此辐射至珠三角地区 的客户群体，根据项目的项目的规划及功能的设定，项目的 目标客户群体细分主要分为如下几个部分：1、疗休养团队疗休养团队主要指各机构、公司、企业与疗养院签订疗 休养合同，成批组织其员工定期/非定期来疗养院健康疗休 养。这类客户在疗养院主要的需求有住宿、就餐、景观因子 疗养、医疗保健，他们相对有计划性，客户比较稳定。这有 利于疗养院的工作的统筹安排，同时也能够带动疗养院相关 配套产品、服务的销售，但利润相对较低。疗休养客户群是 疗养院营销的重点客户群。2、会议和培训目前有越来越多的公司、企业，开始习惯在疗养院举办
14、其内部的会议或集中培训会。这类客户的消费总额有经费的 限制，所以议价能力也较强，但他们能带来餐饮就餐及场地 的使用率，同时客户回头率也较高。因此，此类客户是我们 的重点营销对象。3、旅游团队对于疗养院来说，旅游团队指的是旅行社等旅游中介机 构，他们是为了把疗养院的产品再出售或批发，从中挣取差 价。旅游机构带来的客户往往购买量很大，但由于销售中增 加了中间环节，单位产品的利润往往都很低，有的甚至会低 于其成本，这使得疗养院很难获利。但旅游机构能给疗养院 带来大量的客源，提高疗养院的知名度。故从长期来看，还 是要对此类客户给与关注。4、医疗康复保健客户群医疗康复保健客户群。他们来疗养院购买的是疗养
15、技术 和服务，购买能力很强。最近几年医院发展很快，他们有着 设备和人才优势，这使得此类客户群体在抉择上有很多的选 择性。因此，提高疗养院自身的软硬件水平是吸引此类客户 前来的关键此外还有一些短期度假休闲观光、探亲访友、公务出差 者，因所占比例较小，不做阐述。开发建设是新圩疗养院不可或缺的前提，但它很大程度 上只是一个阶段性的工作，就疗养院的持续发展而言，运营 才是长期的、最根本的、最重要的工作。运营水平的高低将 直接决定了本项目设定的目标能否实现，决定新圩疗养院未 来的竞争地位。一,组织架构I董事长 I 1I 院长 业务副院长后勤副院长医住教行膳园运疗院政食林愉科部科科科科科二定员情况固定职工130人，其中执业医师30人，执业高护30 人，护理员30人，中层领导10人，辅导员和教练10人， 勤杂人员10人，业务员10人。三,经营体系本项目经营体系主要分为三个层次：1、
