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1、北京2003经济适用房市场报告2003经济适用房(北京)研究报告为了把握北京市经济适用房市场的发展趋势及需求动态，九力营销顾问公司在2003年夏季房展会期间，对参加房展会有意向购买经济适用房的群体进行了访问，同时对北京市经济适用房的供给情况进行了深入的调查，本报告分为供给、需求、未来发展趋势及预测3个大的组成部分。第一部分谁在购买经济适用房一、经济适用房购房群体在年龄上呈“U”型分布经济适用房购房群体和普通商品房的购房群体之间存在一定的差异性，总体而言呈“U”型分布：35岁以下(49.73%)的群体和40岁以上(41.53%)的群体比较密集，36-40岁之间的群体比较少。30252015105
2、0图经济适用房需求群体年龄分布二、外来群体对经济适用房需求有一定需求和普通住宅市场类似，外来群体对经济适用房的需求比较大，在总体需求群体中，外来群体的需求比重占1成略强。前不久有关经济适用房对外来群体(不具有北京市户口的群体)开放的讨论，以及经济房在房价上浮3%就可以按照普通商品房出售，如果以上政策执行的话，经济适用房项目将持续火爆。1制口北京郎*:跑人外地人.但杼有北京户口外地人.没臂北京户口图经济适用房需求群体户口分布三、经济适用房需求群体中低学历群体比重较大和普通住宅需求群体的学历比较而言，经济适用房需求群体之中中低学历（高中及以下学历）群2%体比重比较大，占50%左右。高中,中专及以下
3、大学专科以及本科硕士及以上图经济适用房需求群体学历分布四、经济适用房需求群体主要在“国有性质”及“私营企业”工作普通商品房，尤其是中高档普通住宅，往往面对的群体是白领群体，而其中相当一部分群体在外企工作，而经济适用房的需求群体绝大多数在“国有、集体、事业单位”工作，另外“私营企业员工”的比重也比较大，约占1/5略强。图经济适用房需求群体单位性质分布从经济适用房需求群体的职位分布来看，主要是“普通职员”OOOOOOO 654321图经济适用房需求群体单位职位分布五、？的经济适用房需求群体的家庭年收入超过6万元根据北京市相关规定：购房经济适用房的家庭年收入水平不能超过6万元，但从目前有购买经济适用
4、房需求的群体而言，家庭年收入水平在6万元以上的占了1/4,那么这部分群体的需求如何满足呢？似乎目前金融系统和相关部门很难界定某个家庭的年收入水平属于什么层次，另外“强制性一刀切”也存在一定的不合理性和不公平性，我们注意到，越是比较贫困的家庭相对而言家庭成员越多（当然部分比较富有的家庭也存在这样的趋势，但原因却完全不同）言个人的人均年收入水平相差比较大，所以从总量上进行比较有失偏颇。6万及以下6万以上-10万口10万以上Y0万4%图经济适用房需求群体家庭年收入分布第二部分居住现状分析九力营销顾问公司王新明一、5成以上的潜在购房群体没有自己的住房从有购买经济适用住房意向的潜在购房群体而言，5成以上
5、没有自己的住房，其中约有3成属于“租房大军”的一份子，约有1/6和父母亲戚挤在一起”，另有1成住在“单位宿舍”。 有自己的住房 没有自己住房，和父母亲戚朋友住在一起 没有自己的住房，租房住口单位的宿舍*2016.94图经济适用房潜在购买群体目前居住现状二、2有15%勺潜在购房群体已购公房或者商品房有购买经济适用房需求的潜在用户8成以上属于“首次购房”，但同时也有1成以上的群体已经购买过“公房”或者“商品房”，对比上面的数据，我们会发现还有另外3成潜在需求用户也拥有自己的住房，这部分可能属于自己的私家房产（比如从父母处继承、以前自己盖的房子并拥有合法身份），甚至可能包括一些所谓的违章建筑等，有自
6、有住房群体还希望购买经济适用房的原因主要在于：1 .拆迁因素（见下图），有4成以上的潜在用户属于此列；2 .希望改变居住环境，无论是公房，还是以前早期的商品房在设计、采光、通风、户型、配套等方面已经不能适应目前的“生活起居”的要求，必须进行“升级换代”，而经济适用房，尤其是位置优越、性价比合适的经济适用房成为了这部分群体的首选；3 .另外，存在出于投资考虑的可能性，对于已经拥有住房的群体，完全可以在“目前的住房”和“未来购买的经济适用房”中选择一套回报比较好房子出租；是首次购房不是，已购公房不是，已贬商品房3.2610.9385. T9图经济适用房潜在购买群体购房经历三、拆迁户成为经济适用房市
7、场的需求主力调查发现，4成以上的潜在购房群体是因为拆迁的原因选择经济适用房，相当一部分拆迁户经济上并不富裕，有相当一部分拆迁户没有经济能力回迁（虽然政策上允许回迁）款只能购买经济适用房。匚因为拆迁购房不是因为拆迁购房图是否因为拆迁购买经济适用房四、购买经济适用房基本上为了“自己居住”购买经济适用房的群体基本上是为了自己居和普通住宅市场以及公寓市场存在很大不同的是，住”，投资群体在经济适用房市场所占比重非常小。自己使用投资（包括出租和升值再出售）3.2696472图购买经济适用房的目的五、经济适用房潜在购买群体工作地点分布4成,从经济适用房潜在购房群体的工作地点位置分布来看，朝阳区分布比较集中，
8、约占其次是“海淀”、“东城”、“西城”，以上4个区域的潜在购房群体约占总体8成50403020100图经济适用房潜在购买群体工作地点分布第三部分需求分析九力营销顾问公司王新明一、经济适用房区域需求从目前经济适用房大的区域需求来看，东部的需求最旺盛，占60%,其次是北部，占26.6%,其次是南部，占23.8%,对西部的需求仅占11.1%。表东部区域需求分布东部百分比朝阳路沿线27.8通州区域12.2东坝区域7.8双井区域7.2东部其他区域5小计60表南部区域需求分布南部百分比方庄区域9.4丰台区域7.8堡头区域3.3南部其他区域2.2南苑区域1.1小计23.8表北部区域需求分布北部百分比回龙观区
9、域14.4天通苑区域8.9昌平区其他区域3.3小计26.6表西部区域需求分布西部百分比西四环沿线6.7一线地铁往西沿线2.2石景山区域2.2小计11.1二、经济适用房价格需求对经济适用房价格的需求主要集中在2500-4000元/平米之间，占68.85%,这和目前经济适用房的价格分布基本类似，另外对单价在2500元/平米的项目也存在较大的需求，而这样的项目目前市场供给比较少41.5325QQ元以下25Q17QQQ元3QOL4QM元4QQQ元以上48. 093。万以下 30-4口万 41-5 口万 6 0万以上50403020100图经济适用房价格（单价）需求分布从经济适用房的总价需求来看，40万
10、是经济适用房的价格门槛，总价需求在40万以下的约占9成，另外约有1成的潜在用户可以承受40-50万的总价。图经济适用房价格（总价）需求分布三、经济适用房面积及户型需求从经济适用房的面积需求来看，80-100平米的需求最为强烈，基本上标准型或紧凑型2居室的面积要求，另外60-80平米的需求也比较强烈，占3成；100-140平米存在一定需求，60平米以下的需求约占1成图经济适用房面积需求分布从户型来看，2居是需求的主体，约占8成略弱，对3居也有一定的需求比例，占1/6,对1居和4居及以上的需求比较小，对比面积需求和户型需求，基本一致。口一居室口二居室口三居空四居室及以上图经济适用房户型需求分布对户
11、型的需求归根结底是由未来入住家庭的“家庭结构及入住人数”决定的，比如说同样是3个人的家庭，一个家庭的结构是：夫妇2人+小孩；另一个是一个老人+婚姻前期的夫妇2人（还没有小孩），这两个家庭对于户型及功能布局的需求完全不一样，前者两居在一定时间可以满足要求，而后者可能需要考虑3居。对比入住人数和户型需求，我们可以发现基本上符合以上的分析思路55%niA 2人 3人 4T人 更多图经济适用房入住人数分布四、经济适用房内部空间布局及建筑形式需求随着京城经济适用房项目不断增加，供给量爆发性增长，经济适用房不可避免也面临着一定的竞争压力，从而迫使开发商在产品设计、户型设计、内部空间布局等方面花费心思，同时
12、消费者对于经济适用房的要求也在不断提高。首先，从户型的空间布局来看，平层仍是需求的主体，占8成，另外错层和复式也有一定的需求空间，这也在一定程度上表现出了未来的发展趋势。平层错层跃层复式图对不同空间布局经济适用房的需求另外，从建筑形式来看，塔楼将很难满足潜在用户的需求，最受欢迎的是“板式小高层”，其次是“多层”。口高层塔楼版式小高层多层五、经济适用房装修需求20%21%图对不同建筑形式经济适用房的需求32S 不希望带装修 希望开发商带初装修口带不带都无所谓口希望开发商带精装修 希望提供菜单式装修图对经济适用房装修的要求潜在用户对于装修问题，意见比较分散，4成用户不希望提供装修，另有3成用户希望
13、提供初装修，另有少量潜在用户希望提供“菜单式装修”或者“精装修”。六、经济适用房配套需求目前北京经济适用房项目都比较大，动辄上百万甚至几百万平米，整个社区基本上属于一个小社会，加上目前在建/新建的经济适用房项目以前所处的地理位置比较偏远，周边配套比较差，甚至没有配套设施，为了保证入住居民生活的正常进行，配套设施显得尤其重要。比如像“超市”、“菜从本次调研的结果来看，潜在用户对于基本生活设施的要求比较强烈:市场”、“银行”、“药房”等；另外对“餐饮”、“运动场馆”、“健身中心”的需求程度也比较高;对于“书店”、“24小时便利店”、“美容美发”、“洗衣店”均存在一定需求。表对经济适用房配套的要求配
14、套百分比综合超市87.4菜市场78.1银行67.8药房48.1餐馆45.9运动场馆43.7书店30.1健身中心29配套百分比24小时便店20.2美容美发店14.8洗衣店13.7百货店12.6修理店10.9花店3.3其他6七、经济适用房认知渠道从潜在用户获知经济适用房的信息渠道来看，“房展会”和“报纸”是最主要的渠道，另外“电视广告”也起到了比较重要的作用，同时“户外广告”也是重要的认知途径。表经济适用房认知渠道信息渠道百分比报纸78房展会78电视广告53.3户外广告27.5房地产公司的活页宣传17网络15.4杂志12.1朋友或别人推荐介绍一11.5收音机广告3.33成的潜在用户准备在半年内购买，有4成潜在
