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1、房地产估价师制度与政策:第七章五节考试题本卷共分为2大题60小题，作答时间为180分钟，总分120分，80分及格。一、单项选择题(在每个小题列出的四个选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题干后的括号内。错选、多选或未选均无分。本大题共30小题，每小题2分，60分。) 1、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A：社会因素 B：环境因素 C：人口因素 D：行政因素 E：工业用地的监测点评估价格 2、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是_。 A12% B12.55% C12.68% D13.55%3、人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应
2、由_确定。 A房地产估价机构 B人民法院 C抵押权人 D人民法院和房地产估价机构共同 4、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。 A：密度 B：表观密度 C：密实度 D：孔隙 E：执行层的组织协调5、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5、按年等额还款的 抵押贷款，30万元由投资者用现金支付如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的 税前现金回报率为。 A：900 B：805 C：3000 D：752 E：借款合同 6、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8的价格为4000元若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接
3、近于【2006年考题】 A：3816元 B：3899元 C：4087元 D：4920元 E：工业用地的监测点评估价格 7、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的_。 A基准价格 B平均价格 C正常价格 D市场价格 8、随着政府土地储备制度的建立，_划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。 A存量 B增量 C流量 D减量 9、房地产开发企业税后利润应首先用于。 A：弥补企业以前年度的亏损 B：提取法定盈余公积金 C：提取公益金
4、 D：向投资者分红 E：借款合同 10、收益法中所指的收益是【2003年考题】 A：估价时点前一年的收益 B：估价时点前若干年的平均收益 C：估价时点以后的未来预期正常收益 D：估价时点前最高盈利年份的收益 E：工业用地的监测点评估价格11、某个国家20002004年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断_。 A该国家的居民收入分配趋于平均化 B该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D该国家的国民收入呈现出上升的趋势 12、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005
5、年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。 A2526 B2241 C2135 D2985 13、有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的_。 A20%30% B30%40% C40%50% D50%60%14、是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。 A：企业管理费 B：规费 C：直接工程费 D：措施费 E：执行层的组织协调 15、_使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。 A有偿 B有限期 C有流动 D有偿
6、有限期 16、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订_日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。 A7 B10 C14 D20 17、房地产估价委托合同的内容可以不包括_。 A估价服务费 B估价目的 C估价人员 D委托人的协助义务 18、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。 A：测算待开发房地产的最高价格 B：测算后续必要支出及应得利润 C：测算房地产开发项目的预期利润 D：测算房地产开发中可能出现的最高费用 E：工业用地的监测点评估价格 19、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是。 A：物权 B：知识产权 C：人身权 D：撤销权 E：执行层的组织协调 20、
7、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为。 A：12 B：20 C：24 D：30 E：借款合同 21、税收法律、法规、规章是税收制度的_。 A总体 B个体 C主体 D客体 22、需求的收入弹性是指。 A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度 B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度 C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度 D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度 E：执行层的组织协调 23、国家实行土地登记制度，由对所管辖
8、的土地进行登记造册。 A：县级以上人民政府 B：县级以上人民政府土地管理部门 C：县级以上人民政府农业管理部门 D：乡级以上人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、我国1949年以前的土地和房产都是以为基础的。 A：私有制 B：公有制 C：国有制 D：社会制 E：房地产估价机构必须加盖公章 25、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10的情况下，房地产价格为4500元若报酬率为8，该房地产的价格为。 A：3384元 B：3436元 C：3565元 D：3620元 E：工业用地的监测点评估价格 26、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为1
9、5%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是_。 A0.57 B0.74 C0.80 D1.04 27、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，_资信等级的企业才能获得银行贷款。 AAA级及以上 BA级以上 CBB级以上 DBBB级及以上 28、在某商业街深度3048 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为1 200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为4572 m(即150英尺)、临街宽度20 m的矩形土地的总价为万
10、元。 A：1 504 B：1 404 C：1 304 D：1 204 E：工业用地的监测点评估价格 29、拆迁条例规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是_。 A公平 B公正 C等价有偿 D以事实为依据 30、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是_。 A建设贷款 B土地开发贷款 C土地购置贷款 D土地储备贷款 二、多项选择题（在每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分，本大题共30小题，每小题2分，共60分。) 1、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。 A市场需求容量调查 B市场营销因素调查 C竞争情况调查 D消费
11、者调查 2、在我国，下列属于无民事行为能力人的是_。 A10周岁以上的未成年人 B16周岁以上的公民是成年人 C不能完全辨认自己行为的精神病人 D不满10周岁的未成年人3、下列可以作为强制拆迁证明人的有_。 A拆迁单位代表 B被拆迁人单位代表 C街道办事处 D居委会 E当地公安部门代表 4、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为。 A：随机型竞争者 B：凶猛型竞争者 C：选择型竞争者 D：从容不迫型竞争者 E：软弱型竞争者5、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是。 A：我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策 B：职工当年缴存的住房公积金按3个月整存
12、整取存款利率计息 C：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平 D：遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定 E：执行层的组织协调 6、按照污染物的形态，环境污染分为、辐射污染等。 A：生物污染 B：固体废弃物污染 C：噪声污染 D：废水污染 E：废气污染 7、房地产价格的形成条件有_。 A房地产的需要 B房地产的有用性 C房地产的有效需求 D房地产的相对稀缺性 E房地产的有效供给 8、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含_。 A所得税 B房地产抵押贷款还本付息额 C改扩建费 D房屋火灾保险费 E会计上
13、的折旧额 9、_负责全国房地产开发企业的资质管理工作。 A土地管理局 B城市规划管理部门 C国务院建设行政主管部门 D国务院 10、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。(2008年试题) A：房地产估价机构具有一、二级资质 B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师 C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师 D：有固定的经营服务场所 E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全11、以下不属于土地开发成本构成内容的有。 A：基础设施配套费用 B：拆迁安置补偿费 C：房屋建筑安装工程费 D：公共配套建设费 E：勘
14、察设计费 12、建设工程竣工验收，由_负责组织实施。 A工程质量监督机构 B建设单位 C工程监理单位 D房地产开发主管部门 13、_是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 A物业税 B地产税 C契税 D增值税14、土地面积的量算可采用等方法。 A：坐标解析法 B：实地量距法 C：几何解析法 D：代数计算法 E：图解计算法 15、有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/m2，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/m2，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有_。 A甲高于 B甲低
15、于乙 C甲等于 D不可比 16、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为_。 A新开发房地产项目 B用于出售用途的房地产项目 C具有投资开发或再开发潜力的房地产 D用于投资或再开发的房地产 17、”三项预测值”分析方法是中的一种。 A：单因素敏感性分析方法 B：多因素敏感性分析方法 C：概率分析方法 D：盈亏平衡分析方法 E：借款合同 18、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：基础数据是否准确；测算过程是否有错误；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是
