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1、随着经济济的不断断发展，房房地产抵抵押贷款款已经成成为广大大客户融融资的重重要途径径。然而而，近年年来各大大媒体频频频报道道商业银银行等金金融机构构被房产产公司、中中介甚至至个人骗骗取高额额贷款的的案例。如如经营房房地产业业务的公公司，伪伪造虚假假的客户户信息以以套取银银行贷款款；个人人则分别别向不同同的银行行以各种种手段申申请住房房贷款，用用骗得的的贷款投投资房地地产业从从中谋取取高额利利益。商业业银行为为防范信信贷风险险，普遍遍采用房房地产抵抵押担保保方式，因因为房地地产具有有不可移移动、不不可隐藏藏、寿命命长久、相相对保值值等特点点。但实实践表明明，若判判断失误误或操作作不当，这这一风险
2、险防范措措施反而而成为新新的风险险源或陷陷阱。如何何在房产产交易中中避免出出现以上上风险，确确保更好好的进行行房产交交易？下下面我们们共同探探讨这个个话题。一、房地地产抵押押贷款基基本常识识1、问：什么是是房地产产抵押，为为什么要要设定房房地产抵抵押? -律师回回答：根根据城城市房地地产抵押押管理办办法第第三十条条、第三三十一条条的有关关规定，自自房地产产抵押合合同签订订之日起起30日日内，到到房地产产所在地地的房地地产管理理部门办办理房地地产抵押押登记，从从而使得得房地产产抵押得得到法律律的确认认和保护护，保证证在主债债权期限限届满、债债务人无无法清偿偿时，依依法实现现抵押权权，有效效的维护
3、护自身的的合法权权益。 什么是房房地产抵抵押，为为什么要要设定房房地产抵抵押?房地产抵抵押，是是指抵押押人以其其合法的的房地产产在不转转移实际际占有的的前提下下，向抵抵押权人人提供债债务履行行担保的的行为。当当债务人人不履行行其承担担的债务务时，抵抵押权人人有权通通过依法法对抵押押房产进进行折价价、拍卖卖、变卖卖等处置置方式取取得价款款从而优优先受偿偿。因此此，房地地产抵押押权的效效力是由由主债权权的效力力衍生的的，一旦旦主债权权无效或或消灭，抵抵押权亦亦随之无无效或消消灭。设设定房地地产抵押押权的目目的在于于：保证证债权期期限届满满时顺利利受偿及及优先受受偿，以以避免减减少主债债权不能能依约
4、受受偿的风风险。2、问：什么是是房地产产抵押的的法律效效力？抵抵押的范范围都有有那些？ -律师解解答：房房地产抵抵押，是是指抵押押人以其其合法的的房地产产在不转转移实际际占有的的前提下下，向抵抵押权人人提供债债务履行行担保的的行为。当当债务人人不履行行其承担担的债务务时，抵抵押权人人有权通通过依法法对抵押押房产进进行折价价、拍卖卖、变卖卖等处置置方式取取得价款款从而优优先受偿偿。因此此，房地地产抵押押权的效效力是由由主债权权的效力力衍生的的，一旦旦主债权权无效或或消灭，抵抵押权亦亦随之无无效或消消灭。设设定房地地产抵押押权的目目的在于于：保证证债权期期限届满满时顺利利受偿及及优先受受偿，以以避
5、免减减少主债债权不能能依约受受偿的风风险。 根据物物权法和和担保保法的的规定，债债务人或或者第三三人有权权处分的的下列财财产可以以抵押：（一一）建筑筑物和其其他土地地附着物物；（二二）建设设用地使使用权等等法律、行行政法规规未禁止止抵押的的其他财财产。以以建筑物物抵押的的，该建建筑物占占用范围围内的建建设用地地使用权权一并抵抵押。以以建设用用地使用用权抵押押的，该该土地上上的建筑筑物一并并抵押。抵抵押人未未依照前前款规定定一并抵抵押的，未未抵押的的财产视视为一并并抵押。乡乡镇、村村企业的的建设用用地使用用权不得得单独抵抵押。以以乡镇、村村企业的的厂房等等建筑物物抵押的的，其占占用范围围内的建建
6、设用地地使用权权一并抵抵押。下下列财产产不得抵抵押：（一一）土地地所有权权；（二二）耕地地、宅基基地、自自留地、自自留山等等集体所所有的土土地使用用权，但但法律规规定可以以抵押的的除外；（三）学学校、幼幼儿园、医医院等以以公益为为目的的的事业单单位、社社会团体体的教育育设施、医医疗卫生生设施和和其他社社会公益益设施；（四）所所有权、使使用权不不明或者者有争议议的财产产；（五五）依法法被查封封、扣押押、监管管的财产产；（六六）法律律、行政政法规规规定不得得抵押的的其他财财产。3、问：农村的的房子能能否抵押押？ -律师解解答：目目前我国国农村私私房抵押押法律没没有明确确规定，而而根据相相关法律律规
7、定又又允许农农村私房房转让，包包括买卖卖、赠予予等。从从法律规规定上存存在相斥斥的法律律冲突。4、问：那些房房屋不能能设定抵抵押？ -律师解解答：抵抵押，实实际上是是一种物物的担保保。因此此，对抵抵押物的的合法性性审查是是抵押有有效与否否和能否否获得登登记的关关键。根根据城城市房地地产抵押押管理办办法的的有关规规定，下下列房地地产不得得设立抵抵押：11、设立立抵押时时权属有有争议（即即权利主主体不确确定）的的房地产产；2 、列入入文物保保护的或或具有重重要纪念念意义的的建筑物物；3、已已依法公公告列入入拆迁范范围的房房地产；4、用用于科教教、医疗疗、市政政等公共共福利事事业的房房地产；5、已已
8、被依法法查封、扣扣押、监监管或以以其他形形式限制制的房地地产；66、其他他依法不不得抵押押的房地地产。5、问：城市房房改房抵抵押为何何受到限限制？ -律师解解答：房房改私房房所有人人虽持有有房屋所所有权证证，但由由于其来来源是优优惠购买买及土地地收益没没有缴纳纳或部分分缴纳，因因此，房房改私房房要弄明明白房改改私房所所有人出出资购买买的比例例，抵押押时，抵抵押的担担保价值值不能超超过其购购房出资资比例。6、问：一次性性付款的的预售商商品房可可以抵押押吗？ -律师解解答：根根据担担保法的的第三十十四条规规定，房房屋作为为抵押物物的前提提是抵押押人对房房屋具有有所有权权。由于于预售商商品房在在建，
9、没没有房屋屋产权证证，因而而购买人人无法将将其抵押押。7、问：抵押可可以重复复吗？我我家的房房子是按按揭贷款款买的，房房产证上上写的是是我和爱爱人的名名字，目目前贷款款还未还还清。该该情况下下，这套套房子可可以去申申请银行行抵押吗吗？如果果可以，房房产证上上的任何何一方去去办理，是是否还需需要征得得另一方方的书面面同意？此外，如如果双方方的任何何一方发发生意外外，其父父母、兄兄弟姐妹妹是否享享有继承承权？ -律师解解答：就就房屋的的价值来来说，在在按揭贷贷款额度度之外，可可以再次次设置抵抵押。但但一般来来说，至至少需要要告知抵抵押权人人。家庭庭共产处处分，必必须经所所有共有有人一致致同意，否否
10、则房屋屋管理部部门是不不会办理理抵押手手续的。如如果其他他共有人人不出现现，至少少要有书书面的授授权，否否则该抵抵押合同同是无效效的。对对于遗产产问题，如如果有遗遗嘱，按按遗嘱执执行；如如果没有有，配偶偶、子女女、父母母为第一一顺序。二、如何何办理房房地产抵抵押贷款款8、问：如何才才能实现现房地产产抵押？ -律师解解答：我国物物权法第第一百八八十五条条规定，设设立抵押押权，当当事人应应当采取取书面形形式订立立抵押合合同。 房地产抵抵押的公公示方法法为登记记。对此此，我国国物权权法、城城市房地地产管理理法第第三十五五条、第第六十一一条，城城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行行条例第第三十五五
11、条，城城市房地地产抵押押管理办办法第第三十条条、第三三十一条条均有明明确规定定，即房地产产抵押，应应自抵押押合同签签订之日日起300日内，到到房地产产所在地地的县级级以上房房地产管管理部门门办理抵抵押登记记、房地产产抵押合合同自抵抵押登记记之日起起生效。可见见，房地地产抵押押登记是是房地产产抵押合合同的必必要的生生效要件件。9、问：办理房房产抵押押贷款需需要什么么手续? -律师解解答：房房产证原原件复印印件、身身份证原原件复印印件、户户口本原原件复印印件、共共有人同同意抵押押声明、未未出租证证明、保保险单（银银行不要要求除外外）、评评估报告告、贷款款用途证证明。10、问问：上个个星期，我我的一
12、位位好友来来向我借借款，金金额高达达数十万万元。为为了消除除我的疑疑虑，他他主动提提出以他他名下的的一处价价值百万万元的房房产作为为抵押，一一年后如如不能偿偿还，便便以该房房产清偿偿债务。我我也很想想帮他，但但不知房房地产抵抵押具体体应如何何操作，才才能既不不损害我我的利益益，又能能帮助我我的好友友？ -律师解解答：我我们建议议您在办办理房地地产抵押押登记的的过程中中，首先先应当考考察该房房产是否否确属您您的好友友名下，该该房产是是否属国国家允许许抵押的的范围，在在此前提提之下，签签订房地地产抵押押合同，并并根据城城市房地地产抵押押管理办办法第第三十条条、第三三十一条条的有关关规定，自自房地产产抵押合合同签订订之日起起30日日内，到到房地产产所在地地的房地地产管理理部门办办理房地地产抵押押登记，从从而使得得房地产产抵押得得到法律律的确认认和保护护，保证证在主债债权期限限届满、债债务人无无法清偿偿时，依依法实现现抵押权权，有效效的维护护自身的的合法权权益。11、问问：为什什么房产产抵押必必须征得得夫妻一一致同
