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1、细心整理房地产工程合作开发合 作 纲 要一、合作方式依据合同法及最高法院关于房地产联营合同的司法说明，房地产合作应遵守“共同出资、共同经营、共享利益、共担风险”的原那么。因此，在房地产联营合作的诸多模式中，选择 “联营型”合作方式，并本着自愿、公允、合法的精神，就“资金投入、经营管理、利益支配、风险担当”等合作要点，商定合同条款。“联营型”合作方式，可以躲避成立法人型工程公司合作方式费时、困难的实施程序，降低费用；还可以躲避“合同型”合作方式的法律风险。二、共同出资 资金投入工程开发总投资约5.6亿元建立用地67.7亩，规划建筑面积14万，每平米本钱费用4000元本钱3600元/、利息300元
2、/、管理及销售费100元/，甲乙双方投资比例约定为1:9。详细为：1、合作机构成立及工程启动期首次出资：出地一方以下简称乙方出资额由实物+现金组成比例为，实物:现金=9:1，其中实物投资为土地评估价投入。房地产开发公司以下简称甲方现金出资为乙方出资额的10%。2、工程前期工程前期设计、报建投入：乙方90%，甲方10%；3、工程建立期：建立期资金来源为工程融资，假设融资落空，那么甲乙双方再注入资金比例为1:9。 资金管理1、工程部设立独立帐户该帐户在开户银行备案的印鉴为：甲方的财务章，乙方为私章。印鉴由双方投资人分别指定专人管理，实行资金统一调配、支出统一管理的管理原那么。2、工程未进展实际运作
3、前，不经任一方书面同意，资金不得动用。工程进入实际实施阶段后，资金的支出由工程部双方代表相同书面同意签字后，由财务部实施。三、共同经营 机构设置双方派出人员组建成“房地产开发公司工程部”，共同组织实施该工程的开发经营。1、工程部下设工程经理部、综合部办公室、工程部、财务部、销售部等部门。2、工程经理部为本工程最高权力机构，负责工程决策、实施全部事务。工程经理部由5人组成，由甲方委派工程副经理、总工程师、总会计师各1人，乙方委派工程经理、综合办经理各1人。3、议事规那么：工程经理部实行工作例会制度，确定合作工程所涉一切事宜。工程经理部召开会议时，由专职人员负责记录专职记录人员由双方协商后确定，参
4、加会议人员应在会议记录上签名对会议记录无异议。会议记录由专职记录人员负责保管。工程经理部例会由工程部经理主持，经理因故不能参加的，由副经理主持。合作工程所涉事项由工程经理部协商相同确定，达不成相同的，实行表决制度。表决结果假设5人中有2人反对，视该议项为推翻不通过。4、工程部经理、副经理及各职能部门职责由工程经理部探讨制定。 工程营造1、合作工程工程施工单位的选择，应通过招标或双方协商相同的方式确定。未经双方协商相同，任何一方不得参加合作工程工程的招标和施工。2、合作工程工程的监理单位的选择，通过招标或双方协商相同的方式确定。3、工程款的拨付由工程部按工程进度提出工程款拨付准备，待工程部批准后
5、，由财务部执行。4、工程的施工和管理实行总工程师负责制进度、质量、平安、本钱、文明施工，由工程部详细负责实施。5、工程施工过程中的资料、工程的签证、隐藏工程记录等工程资料由工程部专人保存。 财务管理1、工程部严格按财务制度独立建账，严格执行国家政策法规，依法经营、照章纳税、严格核算、标准管理。2、工程部财务管理和财务核算实行总会计师负责制，由财务部详细负责实施。负责和履行工程的制度建立、测算、核算、限制、分析全程职责。3、主管会计和出纳应由甲乙双方分别委派担当，并有权随时派员查阅资金、费用支出状况。4、财务部应定期以书面的方式公布费用支出状况。 工程营销1、本工程立项、报建以甲方名义申报办理，
6、房屋销售以甲方名义申办商品房预售许可证、开具收款凭据和发票、办理产权登记。2、甲乙双方选派销售部经理、副经理，全权负责工程营销工作。销售人员在工程地聘请，经过考核、培训后上岗。3、工程营销方案价格、营销方式等由销售部制定，经工程经理部会议批准后由销售部负责实施。 费用担当1、工程实施过程发生的费用全部归集于本工程并由本工程担当。工程机构未成立之前所发生费用如工程考察、询问等，甲乙双方各自发生，各自担当。工程失败后所发生的全部支出，甲乙双方以1:9比例分担。2、甲方派出人员全部费用包括工资、工资附加费、福利、奖金、差旅费、补助费等归集于工程部，由工程部担当。其中： 派出人员工资：工程副经理、总工
7、程师、总会计师月薪不低于5500元；财务部、工程部、销售部负责人月薪不低于4500元；其它派出人员月薪不低于3500元。 派出人员奖金由工程部依据工程效益及人员奉献确定； 派出人员福利及补助，由工程部依据工程部实际状况结合国家有关规定制定； 派出人员的“四险一金”依据派出单位的原缴纳标准，由工程部担当并刚好向派出单位支付。 合同管理1、合作工程所涉合同，实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、相互制约的原那么。2、合同的洽谈依据合同所涉内容，由工程经理部牵头，所涉各部派员参加。依据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同。合同的批准权归工程经理部。3、本工程所涉合同一律接受书面形式签订，严禁口头
8、合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先，签订在后的现象发生。4、各类合同统一由综合部专人负责管理，综合部应对收集、整理各类合同进展归档管理。5、土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建立工程施工合同以及及前述合同有关的补充协议、会议纪要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料，应定期按工程、合同分类建立详细的台帐，刚好归挡保存。 工程保修1、房屋交付后，由建立房屋负有保修责任的保修单位依法担当保修责任，甲方不担当保修责任及费用。2、保修期限内的修缮、赔损，由工程保修单位担当，工程托付的物业管理单位负责实施。3、保修期外的修缮、赔损，由房屋修理基金担当
9、，工程托付的物业管理单位负责实施。四、共享收益1、本工程实现收益后营销收入支付完应付工程费用后，应首先向双方返还投资。2、本工程销售回款到达80%，各项应付款支付率到达90%，年度所得税和土增税预交款交清时，双方可以预分利润。预分额度为账户资金的70%，甲乙双方预分比例为2:8。3、本工程销售清盘，土增税、所得税汇算交纳完毕并取得税务部门的稽核报告，财务部门债务清偿报告，预留必需或有事项风险金后，实施工程清算，待清算完毕后，甲乙双方按2:8比例进展利润支配。4、工程实施过程中由相关部门形成的本钱费用节约额、避税税费节约额，实行单独嘉奖和支配，即在确定节约额形成的年度年底，按2:4 :4比例，在
10、详细办理人部门、甲方、乙方之间进展支配。五、共担风险1、工程实施过程中的损失、赔偿，在工程部和责任人之间按2:8比例分摊。超出责任人担当实力局部由各自委派单位担当。2、工程实施失败后各项支出及损失甲乙双方按1:9比例担当。六、其它：1、合作工程完成后，工程部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由工程部协商相同处理。协商不成的，通过变卖的方式处理，变卖所得的资金由双方平均支配。2、工程完毕后预留的或有事项风险金的数额/比例由双方协商确定，其管理、支付依照资金管理方法执行。依照法律规定，该项资金2年后取消，甲乙双方平均支配。假设预留资金发生缺乏，那么亦照此比例由甲乙双方补足。3、工程彻底完毕，全部档案资料工程、财务、合同、会议记录等由专管人员移交甲方。
