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1、物业管理概论简答题：1 物业管理的概念是什么？答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业所在地区、县物业管理行政主管部门备案。（与什么是物业管理一同问）2 物业管理项目经理应具备的能力？答：1）合同履约能力2）组织领导能力3）综合协调能力4）风险控制能力5）提炼总结能力6）提升价值能力3 简述直线制的特点和优缺点？答：特点：项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助主
2、管人员。 优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高。缺点：横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请求报告后，才能处理，影响工作效率。4 前期介入和前期物业管理的区别？答：1）内容作用不同：早期介入物业管理专业技术支持 前期物业管理物业管理服务2）服务的对象不同：早期介入建设单位支付早期介入服务费 前期物业管理全体业主支付物业管理服务费5 组织机构组建的原则有哪些？答：因事设职的原则、权责对等的原则、统一指挥的原则、分工协作原则、经济原则6 物业管理分为哪几个阶段？答：1）前期物业管理阶段：获取项目、早期介入、前期物业管理 2）物业管理阶段：正
3、常期物业管理、项目退出管理（更迭）论述题：1 试述物业管理行业本质和特征答：物业管理行业的本质是一种物业服务企业从事的以物业（不动产）为基础，以业主（客户）需求为导向，以管理为手段，以准公共性服务为核心产品的商业活动。物业管理的行业特征：公共性和综合性：使用物业管理服务有别于特约服务和专项服务；受益群体的广泛性和差异性：使客观评价物业服务质量的难度增大；即时性和无形性：使得业主无法象有形产品的消费者那样意识到物业服务的真实存在持续性和长期性：使物业管理企业必须长时间接受客户的监督和考验。2 试述物业管理分为哪几个阶段包含的内容有哪些答：1、前期物业管理阶段1） 获取项目该时期是从获取招标信息、
4、根据招标文件编制投标文件、中标直至签订“前期物业服务合同”一系列工作内容组成。此时的主体是开发建设单位和物业服务企业。2） 早期介入早期介入是新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理和咨询活动。该时期的主要工作内容为根据项目情况修改管理方案、施工现场的跟踪、隐蔽工程的跟踪、销售中的物业培训、入住前准备。是从中标后至竣工验收，它的主体是开发建设单位和物业服务企业。3） 前期物业管理前期物业管理是从物业承接查验开始至业主大会选聘物业服务企业为止的物业管理阶段。该阶段的主体是开发建设单位、物业服务企业、业主该时期的主管工作内容为管理方案的全面实施、项目装修现场的全面管理、公共
5、秩序维护、环境管理、设备设施的维修养护、公共事务管理、合同约定以外的服务 2、物业管理阶段 1）正常期物业管理 该时期是从签订物业服务合同至物业服务合同终止前，它的主体为物业服务企业和业主大会。 该时期的主管工作内容为管理服务方案的全面实施、公共秩序维护、环境管理、设备设施的维修养护、公共事务管理、合同约定以外的服务 2）项目退出管理（更迭）该时期是从公告发布至退出管理，主体是物业服务企业和业主该时期的主管管理工作内容为公告发布、相关部门预警、交接工作、服务项目更迭内、外部制度的建立1、制度的定义答：制度是指以书面形式表达的并在一定范围内公示的，要求大家共同遵守的办事规程或行为的准则。2 物业
6、管理制度的定义答：物业管理制度是指在特定的物业管理区域中，用来规范物业管理主体行为的活动准则。3 物业管理内外部制度的划分答：1）物业管理内部制度：物业服务企业内部门、员工在人财物和服务管理流程、规范和行为准则。2） 物业管理外部制度：物业管理区域内，业主、客户和物业公司在物业管理过程 中共同遵守、按照一定程序办事的规范和行为准则。4 物业管理制度建立的意义答：1）物业管理区域内法治化、规范化建设的需要。2） 规范、约束物业管理企业员工的行为3） 协调物业管理企业内部各方面的关系4） 调节物业管理企业与社会之间关系5） 规范物业管理区域内业主和非业主使用人的行为5 物业管理制度制定的原则答：1
7、）依法守约的原则2） 以人为本的原则3） 严肃稳定的原则4） 创新改进的原则6 项目经理在物业管理制度中的作用答：1）物业管理制度的研讨制定者2）用物业管理制度做事、管人的监督执行者3）持续改进物业管理制度完善修订者公共法和风险规避1 侵权行为之债：由于过错侵害他人的财产权和人身权而产生的债2 法定之债包括：侵权行为之债、不当得利之债、无因管理之债、缔约过失之债3 侵权行为的构成的要件：1）侵权行为 2）主观过错 3）损害事实（损害结果）4）侵权行为与损害事实之间存在因果关系4、精神损失，如给债权人的信誉及其他人身权造成的损失。5、合同有效性的条件：1）主体适格 2）意思表示真实 3）内容不违
8、反法律和社会公共利益6、关于合同格式条款的特殊解释规则： 1）通常理解解释 2）不利于提供方解释 3）非格式条款优于格式条款解释。7、违约行为构成要件： 1）要有不履行或者不完全履行合同义务的行为 2）当事人的违约行为造成了损害事实 3）违约行为和损害结果之间存在着因果关系8、违约责任形式： 1）继续履行合同（可以与其他形式一并主张） 2）支付违约金（违约金约定过高的法定调整） 3）赔偿损失（直接损失和间接损失） 4）定金罚则（实践性、20%上限、文字表述） 5）其他形式9、物业公司的管理服务义务：第一时间发现、第一时间制止、第一时间报告10、保管合同是实践性合同11、寄存人的三大义务： 1）
9、支付保管费（有偿保管合同）和偿还必要费用 2）告知义务 3）声明义务（寄存人寄存贵重物品未声明的，保管人只负赔偿一般物品的义务）12、共有权的范围界定根据物权法的规定，共用部分应当由三部分构成： 1）区分所有建筑物专有部分以外的其余部分 2）不属于专有部分的建筑物附属物及附属设施 3）经区分所有权人约定供共同使用的专有部分与其附属物13、共有权的限制 1）按共用部分本来用途使用共用部分的限制 2）分担共用费用和负担的限制 3）维护现状的限制 4）不得侵占的限制14、侵权责任法据称民事权益包括：生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权
10、、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益15、侵权责任法第八十二条 遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由原动物饲养人或者管理人承担侵权责任16、侵权责任法第八十七条 从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的除外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。17、侵权责任法第九十条 因林木折断造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任18、消防法第二十条 举办大型群众性活动，承办人应当依法向公安机关申请安全许可，制定灭火和应急疏散预案并组织演练，明确消防安全责任分工，确
11、定消防安全管理人员，保持消防设施和消防器材配置齐全、完好有效，保证疏散通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明和消防车通道符合消防技术标准和管理规定。19、治安管理处罚法的适用范围违反治安管理的行为：扰乱社会秩序，公共安全，侵犯公民人身权，侵犯公私财产，情节轻微，尚不够刑事处罚，依照治安管理处罚法应受到治安管理处罚的行为。在中华人民共和国领域内发生的违反治安管理行为，除法律有特别规定的外，适用本法。在中华人民共和国船舶和航空器内发生的违反治安管理行为，除法律有特别规定的外，适用本法。20、治安管理处罚种类 1）警告 2）罚款 3）行政拘留 4）吊销公安机关发放的许可证 5）对违反治安管理的外国人
12、，可以附加适用限期出境或驱逐出境。6）因扰乱体育秩序被处以拘留处罚的，可以同时责令其十二个月内不得进入体育场馆观看同类比赛；违反规定进入体育场馆的，强行带离现场。7）办理治安案件所查获的毒品、淫秽物品等违禁品，赌具、赌资，吸食、注射毒品的用具以及直接用于实施违反治安管理行为的本人所有的工具，应当收缴，按照规定处理8）违反治安管理所得的财物，追缴退还侵害人；没有被告侵害人的，登记造册，公开拍卖或者按照国家有关规定处理，所得款项上缴国库。21、已满十四周岁不满十八周岁的人违反治安管理的，从轻或者减轻处罚；盲人或者又聋又哑的人违反治安管理的，可以从轻、减轻或者不予处罚。违反治安管理行为有连续或者继续
13、状态的，从行为终止了之日起计算。22、保安服务管理条例第十三条 自行挪用保安员的单位应当具有法人资格，有符合本条例规定条件的保安员，有健全的保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度。23、保安服务管理条例第十六条 年满18周岁，身体健康，品行良好，具有初中以上学历的中国公民可以申领保安员证，从事保安服务工作。24、保安服务管理条例第十七条 有下列情形之一的，不得担任保安员： 1）曾被收容教育、强制隔离戒毒、劳动教养或者3次以上行政拘留的； 2）曾因故意犯罪被刑事处罚的； 3）被吊销保安员证未满3年的； 4）曾两次被吊销保安员证的。25、保安服务管理条例第二十条 保安从业单位应当根据保安服
14、务岗位的风险程度为保安员投保意外伤害保险。26、保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备查。27、在保安服务中，为履行保安服务职责，保安员可以采取下列措施： 1）查验出入服务区域的人员的证件，登记出入的车辆和物品； 2）在服务区域内进行巡逻、守护、安全检查、报警监控；3）在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查，维护公共秩序；4）执行武装守护押运任务，可以根据任务需要设立临时隔离区，但应当尽可能减少对公民正常活动的妨碍。28、物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。案例分析1、某小区李某在小区内行走至门栋时，突然被扔出来的烟缸击伤，李某询问该楼所有业主，无人承认，无奈李某找到物业公司，以物业公司未尽到管理责任，要求物业公司给予经济赔偿。问题1：李某损失应由谁承担按侵权法第87条规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的除外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。所有李某损失由该楼栋所有业主承担除了能证明自己当时不在楼内的业主。问题2：物业公司是否承担责任物业公司不承担责任，按侵权行为的四要素分析，侵权行为与损害事实之间不存在因果关系，也就是这事件的发生不属于物业公司管理范畴，所以物业公司没有责任。问题3：李某如果起诉应准备哪
